Locare appartamento da ristrutturare

[Gentedimare]

Una signora anziana mia conoscente ha una seconda casa che generalmente affittava nel periodo estivo e con questi soldini ci pagava le spese annuali. Sono due anni però che affitta solo ad agosto e tra IMU e spese varie comincia a trovarsi in difficoltà.
La signora vorrebbe affittarlo tutto l'anno ma l'appartamento non è nuovo e probabilmente necessita di lavori. La domanda è questa: è possibile affittare un appartamento a un canone agevolato con la clausola che agli eventuali lavori ordinari e straordinari provvederà l'inquilino?
So che per i locali commerciali questo è possibile ma la normativa per le abitazioni è differente e sinceramente non ne ho idea.
PS = Di vendere non se ne parla, i figli sono contrari.

 

[Maurizio Zucchetti]

In linea teorica si, nel senso che il contratto è l'incontro della libera volontà delle parti, e questa volontà si può manifestare nei modi preferiti.
Però bisogna fare attenzione a come formulare l'accordo, specificando bene nel dettaglio i lavori da eseguire, perchè questa storia dei miglioramenti è stata quasi sempre presa a pretesto per nascondere "aumenti mascherati". Suggerisco alla signora di contattare un agente immobiliare che potrà approfondire la questione e darle gli opportuni consigli nel rispetto della normativa.

 

[Avv Luigi Polidoro]

In linea teorica si, nel senso che il contratto è l'incontro della libera volontà delle parti, e questa volontà si può manifestare nei modi preferiti.
Però bisogna fare attenzione a come formulare l'accordo, specificando bene nel dettaglio i lavori da eseguire, perchè questa storia dei miglioramenti è stata quasi sempre presa a pretesto per nascondere "aumenti mascherati". Suggerisco alla signora di contattare un agente immobiliare che potrà approfondire la questione e darle gli opportuni consigli nel rispetto della normativa.

contattare un agente immobiliare per valutare come redigere un contratto di locazione?!

 

[Gentedimare]

La cosa importante è che la signora non sia costretta a ristrutturare, del contratto immagino se ne occuperanno i figli.
Magari basta citare che l'inquilino in virtù del fatto che il canone è al di sotto dei valori di mercato, si assume l'onere di eseguire tutti i lavori necessari sia di natura ordinaria che straordinaria senza avere nulla da pretendere dal locatore. Magari scritto meglio di così

 

[LINANUZO]

Buongiorno avvocato Luigi Polidoro,
sono una nuova iscritta al Forum ed ho bisogno di una tua consulenza. Sei a Marino ed io a Roma.Ho bisogno che mi si chiariscano bene i pro e i contro (risvolti civili, fiscali ecc...) di un comodato ad uso abitativo gratuito e di un usufrutto sempre gratuito che io sto per stipulare a favore di un fratello ottantenne non più tanto in sè e al momento scapolo.
Ti sarei infinitamente grata per il tuo aiuto.
Cordiali saluti. Lina settantaduenne

 

[Studio CR]

Magari basta citare che l'inquilino in virtù del fatto che il canone è al di sotto dei valori di mercato, si assume l'onere di eseguire tutti i lavori necessari sia di natura ordinaria che straordinaria senza avere nulla da pretendere dal locatore.

solo un inquilino pazzo potrà accettare una cosa del genere!!
eventualmente si può proporre che lavori di straordinaria e ordinaria manutenzione saranno pagati dall'inquilino, nel momento in cui ci sarà bisogno di farli, e scalati dal canone mensile di locazione; anche perchè: tu pagheresti un affitto e in più ristruttureresti a tue spese la casa di un altro?! e... per essere cattivi....ci manca solo che dopo la ristrutturazione l'inquilino riceva disdetta del contratto....

 

[Maurizio Zucchetti]

contattare un agente immobiliare per valutare come redigere un contratto di locazione?!

Nello specifico parlavo di approfondimento della questione e di consigli, ma anche lo stipulare un contratto di locazione farebbe parte delle nostre competenze ...
Se poi la cliente vuole rivolgersi ad un avvocato o a qualche altro professionista, è liberissima di farlo.

 

[Gentedimare]

solo un inquilino pazzo potrà accettare una cosa del genere!!

Beh, no, dipende. Ho amici che lavorano nel settore dell'edilizia che hanno preso una villetta in affitto a prezzo irrisorio e si occupano tranquillamente di eventuali lavori. Il risparmio sul canone alla fine dell'anno è di 4.000/5.000 euro. Secondo me non è un'ipotesi da scartare, anzi.[DOUBLEPOST=1380294045,1380293746][/DOUBLEPOST]

si può proporre che lavori di straordinaria e ordinaria manutenzione saranno pagati dall'inquilino, nel momento in cui ci sarà bisogno di farli, e scalati dal canone mensile di locazione

Ma quella che citi è la prassi, in tal caso il canone di locazione sarebbe ai valori di mercato e non agevolato come avevo proposto io alla signora.

Poi bisogna entrare nell'ottica della persona anziana che vuole stare tranquilla magari prendere due soldi ma certi e senza ansie o sorprese. E trovare gli inquilini giusti. Un po' quello che fanno normalmente gli agenti immobiliari.

 

[Pennylove]

La domanda è questa: è possibile affittare un appartamento a un canone agevolato con la clausola che agli eventuali lavori ordinari e straordinari provvederà l'inquilino?

La risposta è negativa. Per le locazioni a canone concordato, il concorso di spese tra locatore e conduttore, a differenza dei contratti a canone “libero”, è disciplinato da ripartizioni fisse derivanti dall’applicazione della Tabella oneri accessori (allegato G) al DM 30 dicembre 2002, emanato in attuazione della legge n°431/1998, e dagli accordi definiti in sede locale: secondo quanto riportato in tale Tabella, le spese di manutenzione ordinaria spettano al conduttore e quelle straordinarie al locatore: tale criterio guida non è derogabile dalle parti.

Pertanto, se si vuole porre integralmente a carico del conduttore le spese di manutenzione straordinaria, ordinaria e piccola manutenzione per un immobile ad uso abitativo, il locatore, deve avvalersi di un contratto “libero”, in cui non è stabilita la predeterminazione del canone e in cui le parti possano liberamente accordarsi circa un diverso regime di ripartizione delle spese, anche qualora questo sia più gravoso per il conduttore. Al contempo, possono essere poste a carico del conduttore le spese riguardanti eventuali adeguamenti degli impianti connessi a norme in materia di sicurezza, avendo il conduttore come contropartita la locazione dell’immobile ad un canone inferiore.

 

[ingelman]

contattare un agente immobiliare per valutare come redigere un contratto di locazione?!

bè non mi sembra che Maurizio abbia detto una cosa così sbagliata, soprattutto se l'AI e specializzato e svolge la sua attività principalmente nel settore delle locazioni.

Ho costatato personalmente che esistono tanti Dott. Avv.ti che , magari se pur bravi in altri settori, del campo immobiliare ne masticano poco , ultimo caso di pochi mesi fà, il cliente ha voluto obbligatoriamente far predisporre un preliminare di compravendita dal suo avvocato , si è presentato con la bozza gia pronta , dove all'art.11 o 12 dello stesso , veniva riportata la clausola che "sono a carico della parte acquirente le spese inerenti all'imposta di registro ............. mentre resta ad esclusivo carico di parte venditrice l'INVIM .....

Giuro che è cosi, (da piegarsi in due dal ridere)
ovviamente è un caso unico