Locazione a canone zero

[Roberto21]

Il possibile accertamento da parte dell’Agenzia si verifica già’ al momento della registrazione dell’atto o in sede successiva di controllo della dichiarazione dei redditi annuale?

 

[Sommadeiquadrati]

Sotto il profilo fiscale, l’unico caso in cui il corrispettivo può essere uguale a 0 è il canone a scaletta.

Infatti, benchè il quadro E del modello RLI sia titolato “Locazioni con canoni differenti per una o più annualità, se si utilizza il software RLI, in fase di compilazione di un “S1” (ma le considerazioni che seguono valgono anche per un “L1” e un “L2” entro il range di fascia disposto dall’accordo), dopo aver indicato il codice “1” nella casella “Casi particolari”, non compare alcuna finestra di avviso sul frontespizio se non si valorizza il campo “Importo del canone” relativo alla prima annualità: il file non subisce lo scarto in fase di accettazione e di controllo della fornitura.

In questo caso, se “Casi particolari” è uguale a 1 e se l’importo del canone è uguale a 0, l’imposta di registro è uguale a 67 euro.

Diversamente, la mancata valorizzazione del campo “Importo del canone” comporta il blocco in sede di prima registrazione: compare l’alert dirimente “Obbligatorio in assenza di casi particolari 1”.

Lo stesso capita se, in sede di canone ridotto (codice “8” della casella “Adempimenti successivi”), non si valorizza il campo “Corrispettivo cessione/risoluzione – canone rinegoziato”.

Anche in tale fattispecie, il corrispettivo è obbligatorio: in presenza di valore uguale a 0, compare l’alert “Se Tipologia di adempimento è uguale a 7 o 8 il corrispettivo è obbligatorio”.

In termini di diritto privato, la locazione è un contratto tipico oneroso a prestazioni corrispettive. L’art.1571 del codice civile non prevede l’azzeramento del canone: è possibile ridurlo, abbassarlo, ma non azzerarlo. Se lo voglio azzerare, devo cambiare formula: nella pendenza di un contratto in corso, devo risolvere consensualmente il contratto e formalizzare un comodato gratuito, in quanto cambia la natura giuridica del negozio.

Diversamente, se le parti pattuiscono in sede di prima registrazione o di proroga una diversa quantificazione dell’affitto, purchè collegata sinallagmaticamente all’”ampliamento” della controprestazione e sia ancorata a giustificati elementi oggettivi predeterminati tali da influire sull’equilibrio economico del negozio,

in genere circostanze materiali, quali lavori di ristrutturazione o di restauro o di miglioria,

la vicenda relativa al canone scalettato appare legittima e fisiologica, tanto da essere avvallata dalle corti di merito e di legittimità, salvo il caso in cui le parti abbiano surrettiziamente e speculativamente perseguito lo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria (in soldoni, l’aggiornamento del canone dell’art.32 della 392), operazione, invece questa, patologica.

Occorre, però, che venga indicato a contratto il canone globale (utile ad esempio per accertare il canone mensile medio per determinare l’indennità di avviamento) e specificare su quale canone calcolare l’aggiornamento ISTAT (se previsto).

Una pronuncia di legittimità si è spinta persino oltre, suffragando il principio secondo cui il canone può essere costituito per una parte da una somma di denaro e per l’altra parte dall’esborso di somme per il restauro dell’immobile, e la vicenda verteva proprio su un canone a scaletta (operazione peraltro poco diffusa nella prassi locativa per i risvolti fiscali che derivano da essa), ma il principio di per sé può essere esteso, secondo giurisprudenza, anche a mere operazioni di modifica in aumento del canone dopo l’inizio del rapporto contrattuale.