Locazione appartamento frazionato non abitabile ?

[Gherardo5]

Buon giorno.
Un mio condomino, possessore di un appartamento con due ingressi, ha operato una suddivisione in due parti dell'appartamento di sua proprietà senza però poterla ufficializzare perché una delle due parti non raggiunge la superficie minima che la Legge prevede per una civile abitazione.
Sta ora cercando di locare i due semi-appartamenti separatamente a due famiglie diverse.
- Lo può fare ?
- Cosa posso0 fare io per impedirlo ?
- C'è una Autorità dello Stato a cui rivolgersi per denunciare quello che ritengo un abuso ?
Credo infatti che sia costretto a locare uno dei due semi-appartamenti al nero perché non ha gli estremi catastali per farlo ufficialmente.
Ringrazio per le risposte che vorrete darmi.

 

[SALVES]

Penso che dal punto di vista fiscale possa farlo, poiche occorre che trascriva regolare contratto di affitto e pagamento delle relative tasse e imposte.
Dal punto di vista urbanistico non è regolare ma sempre se non ha provveduto a chiedere regolare autorizzazione per scissione di unità immobiliari.
Mi chiedo però quali diritti terzi andrebbe a ledere?

 

[Bastimento]

Penso che dal punto di vista fiscale possa farlo, poiche occorre che trascriva regolare contratto di affitto e pagamento delle relative tasse e imposte.
Dal punto di vista urbanistico non è regolare ma sempre se non ha provveduto a chiedere regolare autorizzazione per scissione di unità immobiliari.
Mi chiedo però quali diritti terzi andrebbe a ledere?

Mi intrometto perchè mi interessa approfondire il tema e le soluzioni. Spero quindi trovi il tempo di rispondere anche con riferimento ai miei quuesiti, comunque impliciti nella domanda iniziale.

1) Dal punto di vista fiscale concordo con te perchè proprio l'AdE prevede la possibilità di stipulare un contratto di locazione anche di una parte di immobile: si indicheranno due volte gli stessi estremi catastali, specificando trattarsi però di una parte coerentemente descritta o documentata.
2) Nel caso qui rappresentato però una delle due porzioni non avrebbe una superficie minima: quali conseguenze potrebbero sorgere sotto il profilo contrattualistico? (ti ho dato un immobile inadatto allo scopo...)
3) Sostieni l'irregolarità dal punto di vista urbanistico: cosa esattamente fa scattare l'irregolarità? Capisco che di fatto si aggrava il carico abitativo della zona, due famiglie invece di una, due auto parcheggiate invece di una. Mi piacerebbe però individuare esattamente in quali termini verrebbe contestata la violazione, se ad esempio si locassero due locali ad un single o coppia, ed altrettanto per gli altri due locali: nulla vieterebbe infatti la copresenza di due coppie in 4 locali.
4) La richiesta di regolare scissione, che presume una destinazione separata permanente, compresa la possibile alienazione separata, comporta il pagamento di oneri di urbanizzazione, e anche interventi sull'immobile atti a conformare l'unità separata alle prescrizioni edilizie vigenti: significa che l'irregolarità citata al punto 3 sarebbe proprio solo dovuta all'elusione di fatto degli oneri qui ipotizzati?

 

[Gherardo5]

Preciso meglio la situazione relativa ad uno dei due semi-appartamenti che il mio condomino ha già di fatto locato ad una "coppia" :
- la superficie è di gran lunga inferiore ai 28 mq (non arriva a 25) che la legge impone come requisito per una "civile abitazione" con un solo occupante (38 essendo 2)
- dubito sia stato stipulato un contratto che parlando di una parte di un immobile poi ammetta nella descrizione della parte che non arriva ai minimi di Legge
- si tratta catastalmente di un unico locale (definito soggiorno con ripostiglio) e non risulta dotato di alcun bagno (penso sia stato fatto abusivo) e di alcuna cucina (e non può esserci ufficialmente neanche messa .... perché non sono presenti i necessari sfiati)
Le mie domande sono :
- Perché dovrei permettere un uso delle parti condominiali (ad esempio l'ascensore) superiore alla ripartizione delle spese oggi operante che tiene conto di un appartamento (ed una famiglia) in meno ?
- Perché dovrei accettare di avere come condomini affittuari persone che accettano una locazione non regolare?
- Perché dovrei accettare che gli sfiati del cucinotto abusivo invadano il vano scale (unica via di fuga) ?
Ed in definitiva :
- A cosa serve la Legge che impone una dimensione mninima se poi si ammette che non venga rispettata ? E quindi cosa posso fare perché venga rispettata ?

 

[Bastimento]

1- Uso cose comuni: non mi pare una ragione valida. Non esiste alcuna correlazione tra millesimi e nr di persone residenti: magari PER L'ACQUA, MA GIà LI CONTERANNO
2- sFIATI: PUOI CHIEDERE ALL'AMMINISTRATORE SE SONO IRREGOLARI.
3- Rispetto legge: non puoi arrogarti il compito di vigilante. Tradotto in lingua corrente dovresti fare una denuncia alla P.S.

 

[Gherardo5]

Caro Bastimento,
val la pena dire le cose che si conoscono ........
1) uso un esempio, ma ce ne sono più di uno: il costo dell'Amministratore è diviso fra il numero degli inquilini e qui sono aumentati di uno
2) come ho detto, sulla verticale di quel pezzo di appartamento non ci sono sfiati (previsti invece per legge) relativi alla cucina
3) il rispetto della Legge è un problema di etica ed è legittimo aspettarsi che anche gli altri la rispettino
Ragionando come te, l'Italia si è ridotta come è ora (ma forse anche tu hai un interesse personale in una situazione analoga ......)

 

[Bastimento]

Caro Bastimento,
val la pena dire le cose che si conoscono ........

giustissimo. Così come bisogna giustificare le pretese...

Le cose che ho detto non sono legate ad alcun interesse persnale, condivido il tuo senso civico ecc: ho solo detto che far valere il rispetto della legge, esula (non che non sia pertinente) dalle competenze dell'amministratore e dei condomini; preposte a farla rispettare sono le autorità pubbliche, non gli organismi privati. Tutto qui.

p.s.: la ripartizione del costo Amministratore per teste è piuttosto insolita, ma lecita, se così avete stabilito all'unanimità.
Se quindi avete un RdC che detta alcune norme, e le vedi disattese, hai tutto il diritto di fare una segnalazione all'Amministratore. Se non trovi ascolto, dovrai comunque rivolgerti ad una magistratura (mediazione-giudice di pace ecc)