Locazione che pasticcio... vediamo come venirne fuori.

[Mara56]

Buongiorno a tutti, iniziare la settimana con questo pasticcio è davvero stressante..
Mi è stata sottoposta questa urgente e gravosa problematica:
Contratto di locazione commerciale del 10 luglio 1993, tra il sig Rossi conduttore e il sig. Bianchi locatore, allo scadere dei primi sei anni (6 luglio 1999) il conduttore cede l'azienda e il relativo contratto di locazione al sig. Verdi (in società di fatto con altro soggetto, sig.ra Maria) ma..... nessuno provvede a comunicare il subentro e proroga all'ag. delle entrate.
I l nuovo conduttore (Verdi) e il locatore (Bianchi) pagano fino al 2007 la registrazione annuale a proprio nome.
Nel 2008 il proprietario dona l'immobile al figlio Bianchi junior ed ancora non viene comunicato niente all'agenzia delle entrate , (Verdi e Bianchi junior pagheranno l'imposta annuale a loro nome) .
Nel 2009 il nuovo locatore sig Bianchi junior va all'estero , regolarmente riscuote il canone (e lo dichiara al fisco), dal sig. Verdi che si era impegnato a provvedere a pagare ogni anno l'imposta di registro dovuta e così ha fatto fino al 2012....ma che ha fatto nel frattempo il sig. Verdi ? nel 2010 cede ufficialmente l'azienda alla famosa sig.ra Maria
e qui non succede più niente ... ancora niente cessione, e purtroppo niente imposta di registro annuale fino ad oggi. Il sig. Bianchi junior ha continuato a dichiarare al fisco il canone percepito.
Ritorna il sig. Bianchi junior e trova la sorpresa .... vorrebbe regolarizzare tutto ma da dove partire? Considerando che le imposte non pagate si prescrivono in 5 anni?
Bianchi junior e sig.ra Maria chi sono per l'agenzia delle entrate ?
Tenete presente che nel frattempo per il subentro della sig.ra Maria, oggi l'Asl del nostro piccolo paesino richiede il certificato di agibilità (mai richiesto in quarant'anni di attività commerciale !!!!) e quindi il proprietario ha dovuto fare un altro bagno ecc. ecc, e dopo una visita preventiva l'ufficiale sanitario per dare parere favorevole a continuare l'attività chiede che il locale venga pitturato in quanto sporco ma il nuovo conduttore che nel frattempo ha continuato l'attività , non provvede nonostante i solleciti del locatore, tutto e' in stallo .
ed infine da due mesi dice di non essere in grado di pagare il canone
grazie infinite a tutti voi.

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno a tutti, iniziare la settimana con questo pasticcio è davvero stressante..
Mi è stata sottoposta questa urgente e gravosa problematica:
Contratto di locazione commerciale del 10 luglio 1993, tra il sig Rossi conduttore e il sig. Bianchi locatore, allo scadere dei primi sei anni (6 luglio 1999) il conduttore cede l'azienda e il relativo contratto di locazione al sig. Verdi (in società di fatto con altro soggetto, sig.ra Maria) ma..... nessuno provvede a comunicare il subentro e proroga all'ag. delle entrate.
I l nuovo conduttore (Verdi) e il locatore (Bianchi) pagano fino al 2007 la registrazione annuale a proprio nome.
Nel 2008 il proprietario dona l'immobile al figlio Bianchi junior ed ancora non viene comunicato niente all'agenzia delle entrate , (Verdi e Bianchi junior pagheranno l'imposta annuale a loro nome) .
Nel 2009 il nuovo locatore sig Bianchi junior va all'estero , regolarmente riscuote il canone (e lo dichiara al fisco), dal sig. Verdi che si era impegnato a provvedere a pagare ogni anno l'imposta di registro dovuta e così ha fatto fino al 2012....ma che ha fatto nel frattempo il sig. Verdi ? nel 2010 cede ufficialmente l'azienda alla famosa sig.ra Maria
e qui non succede più niente ... ancora niente cessione, e purtroppo niente imposta di registro annuale fino ad oggi. Il sig. Bianchi junior ha continuato a dichiarare al fisco il canone percepito.
Ritorna il sig. Bianchi junior e trova la sorpresa .... vorrebbe regolarizzare tutto ma da dove partire? Considerando che le imposte non pagate si prescrivono in 5 anni?
Bianchi junior e sig.ra Maria chi sono per l'agenzia delle entrate ?
Tenete presente che nel frattempo per il subentro della sig.ra Maria, oggi l'Asl del nostro piccolo paesino richiede il certificato di agibilità (mai richiesto in quarant'anni di attività commerciale !!!!) e quindi il proprietario ha dovuto fare un altro bagno ecc. ecc, e dopo una visita preventiva l'ufficiale sanitario per dare parere favorevole a continuare l'attività chiede che il locale venga pitturato in quanto sporco ma il nuovo conduttore che nel frattempo ha continuato l'attività , non provvede nonostante i solleciti del locatore, tutto e' in stallo .
ed infine da due mesi dice di non essere in grado di pagare il canone
grazie infinite a tutti voi.

Il numero di problemi è grande, ma se li prendi uno per uno è più semplice. Ad esempio per le imposte prescritte in 5 anni, se è intervenuta la prescrizione, non si fa più nulla, ma io temo invece che ci siano cartelle esattoriali in merito. Se sono arrivate alle persone sbagliate e queste non hanno fatto ricorso nei termini, di nuovo non si può più fare nulla. Per il resto si devono fare le varie procedure di ravvedimento operoso pagando le spese in più.
In fondo se non ci si cura delle proprie cose, alla fine si paga.
Per il resto (bagno nuovo e canoni ultimamente non pagati) siamo purtroppo nel classico.
In bocca al lupo a tutti

 

[Mara56]

Grazie Giuseppe ma non e' arrivata nessuna cartella nè a Bianchi nè a Bianchi junior (proprietari nel tempo e come sappiamo sono loro i primi ad essere chiamati) credo proprio perché allo scadere dei primi sei anni non c'è stata nessuna proroga e quindi per l'agenzia delle entrate il contratto ha cessato di esistere.
Quindi ravvedimento operoso... ma cosa ravvedo???? considerando la prescrizione ?

 

[elisabettam]

se nessuni paga, potrebbe ancora risponderne Rossi

 

[Mara56]

Aiuto!!!!Ci tengo proprio a risolvere questo enigma, perchè l'attuale proprietario è un buono e serio cliente con il quale sto intavolando diversi rapporti/incarichi.

 

[Mara56]

Rossi' il primo conduttore ?
diverrebbe tutto complicato.
la priorità del proprietario attuale è regolarizzare con la sig.ra Maria l' attuale conduttrice e , con il fisco .
il mancato pagamento del canone e' attualmente un problema secondario

 

[Mara56]

segnalo questo quesito agli esperti di fisco e locazione. grazie

 

[dormiente]

Grazie Giuseppe ma non e' arrivata nessuna cartella nè a Bianchi nè a Bianchi junior (proprietari nel tempo e come sappiamo sono loro i primi ad essere chiamati) credo proprio perché allo scadere dei primi sei anni non c'è stata nessuna proroga e quindi per l'agenzia delle entrate il contratto ha cessato di esistere.
Quindi ravvedimento operoso... ma cosa ravvedo???? considerando la prescrizione ?

Al post iniziale hai detto che l'imposta è stata pagata fino al 2012 dal signor Verdi mentre la signora Maria è subentrata nel 2010 , c'è ancora tempo per l'Agenzia delle entrate per richiedertela con sanzioni e interessi!.
Poi, se dopo sei anni di affitto commerciale non avete pagato l'imposta di registro per la proroga, a maggior ragione l'Agenzia delle entrate sta aspettando il ravvedimento operoso, il contratto di locazione per loro è in essere!
Come dice Giuseppe di Massa, la prescrizione non è automatica, si devono opporre, se non è arrivato niente consigliali di rivolgersi e farsi aiutare da un Commercialista.
Se interviene la USL si vede che la signora Maria svolge un'altra attività o è una straniera? Non si capisce perché interviene la usl

 

[Mara56]

Dove siete? Nessun altro mi da un chiaro suggerimento su da dove iniziare, fermo restando l'intenzione di ricorrere al ravvedimento? grazie

 

[er4clito]

Andate all'Agenzia delle entrate e verificate bene cosa risulta dal contratto, se risulta cessato, se ci sono segnalazioni in merito, e qual'è la situazione.

Se avete pagato sempre l'imposta di registro e le tasse dovute fino al 2012, semplicemente la cosa da fare è associare i pagamenti al contratto.

Se all'agenzia delle entrate non risulta nulla (ne contratto ne nulla di quel che è avvenuto), ne nulla di segnalato o pagamenti mancanti, allora chiedete consulenza li.

Probabilmente vi diranno di ignorare il passato e di fare un nuovo contratto da 0 a oggi in poi, pagando magari un equivalente all'imposta di registro per 2013 e 2014 con le adeguate sanzioni.

In caso di cartelle basta fare associare i pagamenti alla cartella, dimostrando che si è pagato, "fingendo" di aver semplicemente sbagliato a inserire i dati. Dunque si associa pratica e pagamento e sarete a posto!