Locazione commerciale: lavori straordinari e aumento canone

[Thor]

Buonasera,
la mia domanda è questa: se io proprietario faccio dei lavori di manutenzione straordinaria nel mio fondo commerciale, posso poi chiede un aumento del canone di affitto all'inquilino?

Grazie.

 

[marcellogall]

Buonasera,
la mia domanda è questa: se io proprietario faccio dei lavori di manutenzione straordinaria nel mio fondo commerciale, posso poi chiede un aumento del canone di affitto all'inquilino?

Grazie.

Un locale commerciale deve essere locato con tutte le caratteristiche necessarie al suo utilizzo. Se i lavori straordinari sono necessari per mantenere il locale in buono stato nulla può essere addebitato al conduttore. Il canone può essere rivisto qualora lo stesso conduttore richieda opere non previste nel contratto di locazione: in tal caso, prima di procedere è bene accordarsi sull'aumento del canone.
Questa risposta non deriva da una legge ma dal buonsenso.
Qualora qualche collega o altro professionista ne sappia di più gradirei che lo dicesse.

 

[Thor]

Grazie per la risposta esaustiva. Ora cercheremo con l'ausilio di un tecnico, di capire se questi lavori sono veramente necessari oppure no.

 

[Pennylove]

Posso aggiungere alle parole di Marcello, anche questo: la materia della regolamentazione delle spese straordinarie, nelle locazioni commerciali, è rimessa alla libera determinazione delle parti, senza nessun limite di natura economica: in definitiva si va o per contratto o per codice.

Pertanto occorre verificare il criterio guida inserito in contratto. In altri termini, come accade per le locazioni abitative “libere”, anche nelle locazioni commerciali, le spese di manutenzione straordinaria possono essere poste a carico del conduttore.

Trattandosi di locazione ad uso diverso, è possibile inserire contrattualmente una clausola che ponga a carico del conduttore anche la manutenzione straordinaria, posto che in tema di locazioni ad uso diverso dall’abitativo - poiché non trova applicazione l’articolo 23 della legge n°392/1978 (l’art. 41 della suddetta legge stabilisce che: “Ai contratti previsti nell’art. 27 [ad uso diverso] si applicano le disposizioni degli articoli da 7 a 11 [del capo I]”) che disciplina le spese straordinarie per gli immobili ad uso abitativo, mediante il quale il locatore può integrare il canone di locazione mensile, fino a quel momento corrisposto dal conduttore, aumentandolo dell’interesse legale sul capitale speso ripartito nell’anno (dodici mensilità), né è stabilita la predeterminazione legale del limite massimo del canone - non incorre nella sanzione di nullità, di cui all’art. 79 della citata legge, la pattuizione che ponga a carico del conduttore sia la manutenzione ordinaria che quella straordinaria (in tal senso Cassazione, 30 aprile 2005, n°9019). Lo stesso principio si trova nella sentenza della Cassazione, 4 novembre 2002, n°15388 che ha stabilito che le spese per la manutenzione degli impianti possono essere poste a carico del conduttore.

In mancanza della pattuizione di cui si è detto, valgono gli artt. 1575, 1576 e 1577 del codice civile, in materia di mantenimento dell’immobile all’uso previsto nel contratto e comunque alle obbligazioni del locatore in materia di regolamentazione di spese straordinarie, ivi comprese quelle di natura urgenti, per le quali deve provvedere il proprietario.

 

[adamarino38]

Buongiorno.
Quindi se il Conduttore di un negozio ha firmato un contratto di locazione in cui è inserita la clausola secondo cui si assume la responsabilità delle spese sugli interventi di ordinaria e di straordinaria manutenzione cosa significa?
1) Se la Proprietà di un edificio è un unico soggetto e decidesse - per assurdo - di rifare la facciata in oro (!!!) il Conduttore del negozio dovrebbe partecipare alla spesa?
2) Se crolla il soffitto del negozio, chi è responsabile civilmente e penalmente?
3) Se crolla il soffitto del negozio o se si spacca un tubo condominiale, chi deve risponderne economicamente?
Sarei interessata a conoscere la risposta per tutti e tre i casi appena menzionati.
Ringrazio e saluto cordialmente.