Locazione commerciale:penali e disdette

[faustina]

ho alcune domande da porre
è possibile inserire in un contratto di locazione commerciale(negozio) la clausola per cui il locatore non deve pagare penale in caso di disdetta al termine dei 12 anni?
si può dare disdetta senza pagare penale in caso di reiterato ritardo nei pagamenti dell'affitto e delle spese condominiali?

 

[Pennylove]

Se per penale intendi l'indennità di avviamento, la legge (art. 79, legge n°392/1978, tuttora in vigore per le sole locazioni di immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione) colpisce di nullità la clausola del contratto che preveda una preventiva rinuncia alla richiesta dell'indennità di avviamento al termine del contratto, benché ne sussistano i presupposti: il semplice invio della disdetta del contratto è di per sè idoneo a dare fondamento al diritto del conduttore di ricevere dal locatore l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. Nulla è invece dovuto se il rapporto di locazione si conclude per morosità o inadempienza del conduttore.

In ogni caso, il mancato pagamento di alcune mensilità del canone e degli oneri condominiali non giustifica l'automatica risoluzione del rapporto, ma resta sottoposto al vaglio del giudice a cui spetta decidere dell'incidenza dell'inadempimento sull'equilibrio del contratto.

Per aggirare tale ostacolo, è possibile inserire nel contratto una particolare clausola, detta clausola risolutiva espressa, (art. 1456, comma 2, cod. civ.), in presenza della quale, nel caso di mancato puntuale pagamento del canone, il giudice non è più chiamato a valutare l'importanza dell'inadempimento, essendo per lui sufficiente accertare che detto inadempimento sia imputabile al debitore. Il che significa che, una volta manifestata da parte del locatore la sua volontà di ottenere il soddisfacimento della sua pretesa, alla morosità del conduttore consegue l'inevitabile risoluzione del contratto, a nulla rilevando l'eventuale tardivo pagamento.

 

[Pennylove]

Per non dare adito ad equivoci, tengo a precisare che tale clausola rimane, al momento, riservata alle sole locazioni ad uso diverso, giustificando le non poche perplessità - a mio personale avviso, legittime - avanzate in ambito giurisprudenziale circa la disparità di trattamento riservato a tali locazioni rispetto a quelle abitative in tema di sanatoria della morosità, tenuto presente che anche quest'ultime da tempo soggiaciono alla libera determinazione del canone.

 

[Umberto Granducato]

Se per penale intendi l'indennità di avviamento, la legge (art. 79, legge n°392/1978, tuttora in vigore per le sole locazioni di immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione) colpisce di nullità la clausola del contratto che preveda una preventiva rinuncia alla richiesta dell'indennità di avviamento al termine del contratto, benché ne sussistano i presupposti: il semplice invio della disdetta del contratto è di per sè idoneo a dare fondamento al diritto del conduttore di ricevere dal locatore l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. Nulla è invece dovuto se il rapporto di locazione si conclude per morosità o inadempienza del conduttore.

In ogni caso, il mancato pagamento di alcune mensilità del canone e degli oneri condominiali non giustifica l'automatica risoluzione del rapporto, ma resta sottoposto al vaglio del giudice a cui spetta decidere dell'incidenza dell'inadempimento sull'equilibrio del contratto.

Per aggirare tale ostacolo, è possibile inserire nel contratto una particolare clausola, detta clausola risolutiva espressa, (art. 1456, comma 2, cod. civ.), in presenza della quale, nel caso di mancato puntuale pagamento del canone, il giudice non è più chiamato a valutare l'importanza dell'inadempimento, essendo per lui sufficiente accertare che detto inadempimento sia imputabile al debitore. Il che significa che, una volta manifestata da parte del locatore la sua volontà di ottenere il soddisfacimento della sua pretesa, alla morosità del conduttore consegue l'inevitabile risoluzione del contratto, a nulla rilevando l'eventuale tardivo pagamento.

 

[faustina]

sul contratto c'è scritto che 'per nessun motivo il conduttore potrà ritardare il pagamento dell'affitto e non potrà far valere alcuna eccezione od azione se non dopo il pagamento delle rate scadute '.
penso quindi che il ritardato pagamento dell'affitto non possa essere usato per la risoluzione del contratto.
se alla scadenza dei 12 anni ,1 anno e 3 mesi prima si manda richiesta di un nuovo contratto con canone maggiorato,l'inquilino ha tempo 2 mesi per dare risposta ,ma può anche tralasciarla,vero?e costringerti così a dare disdetta e pagargli la penale?

 

[Pennylove]

Per non dare adito ad equivoci, tengo a precisare che tale clausola rimane, al momento, riservata alle sole locazioni ad uso diverso, giustificando le non poche perplessità - a mio personale avviso, legittime - avanzate in ambito giurisprudenziale circa la disparità di trattamento riservato a tali locazioni rispetto a quelle abitative in tema di sanatoria della morosità, tenuto presente che anche quest'ultime da tempo soggiaciono alla libera determinazione del canone.

RETTIFICA

Per esigenze di sintesi, mi rendo conto solo ora di aver usato una frase poco felice "tale clausola rimane, al momento, riservata alle sole locazioni ad uso diverso". Ciò non è del tutto vero, in quanto la clausola suddetta può applicarsi anche ai contratti ad uso abitativo. Il discorso sull'istituto della risoluzione del contratto per effetto della clausola risolutiva espressa, nel campo del diritto immobiliare, sarebbe lungo e complesso, e non mi sembra questa la sede più idonea per affrontarlo. In ogni caso mi scuso, fin d'ora, con coloro che, leggendo il post al #3, da me, involontariamente, fossero stati indotti in errore, rimanendo, comunque, a disposizione per ogni eventuale chiarimento.