Tutto ben "in teoria".Non ho ben inteso il modello del negozio da realizzare ma, se volesse essere una locazione CON POSSIBILITÁ (magari garantita contrattualmente) per il conduttore di acquistare in futuro l'immobile locatogli, io realizzerei un contratto di locazione con opzione d'acquisto (in questo caso l'opzionario, cioè il conduttore, può decidere o meno di comprare l'immobile entro una certa data, ma il venditore non può rifiutarsi di venderglielo almeno fino a quella stessa data, ovviamente il contratto puó realizzarsi anche al contrario). Invece, se la vendita futura fosse SICURA, perché invece della locazione non realizzare una vendita con pagamento dilazionato? In questo caso non mi basterebbe, ai fini della tutela del venditore originario, una riserva di proprietá, perché mentre esiste la trascrizione della vendita in favore del nuovo proprietario, se questi a sua volta vendesse l'immobile e spendesse a bella vita e rapidamente ogni ricavato, risultando nulla tenente, il venditore originario che deve ancora percepire parte della somma non prenderebbe più niente...allora andrebbe realizzato un preliminare di vendita, e di conseguenza un atto, con pagamento dilazionato della somma X tramite Y rate mensili per Z anni, tutto garantito da cambiali IPOTECARIE (non dimentichiamoci che l'ipoteca iscritta sull'immobile rende il venditore originario creditore chirografario, quindi privilegiato sui debiti dell'eventuale, chiamiamolo per semplicità, acquirente fallito, che si troverebbe anche nella condizione di non poter vendere l'immobile (e sbarazzarsi dei soldi risultando poi nulla tenente) perché c'é appunto ipoteca (e che si iscriva per il doppio del valore pattuito), quindi se al furbo di turno il notaio chiederà l'accollo dell'ipoteca al nuovissimo acquirente, che quindi ne entrerá a conoscenza dopo che il notaio avrá eseguito le visure ipotecarie, o l'estinzione, cosi o il venditore originario continua ad essere garantito perché qualcun'altro si é accollato l'obbligo di pagare le rate..o gli viene definitivamente saldato il debito e sono tutti contenti. Se l' immobile che si vuole vendere a rate fosse stato acquistato con i benefici prima casa e la vendita volesse realizzarsi in quei primi 5 anni controllerei anche il pagamento delle imposte..in quel caso o si tirano fuori le dovute fatture o si trattiene importo idoneo a titolo fideiussorio fino a dimostrazione del pagamento delle imposte (che essendo un obbligo oggettivo, segue l'mmobile e non l'acquirente..). Se ho centrato il nocciolo resto a disposizione, se invece risultassi OT che i mod cancellino pure, e con tante scuse.
[Nota del Moderatore: Su richiesta dell'utente, inseriamo di seguito la modifica del testo che precede]
Caso locazione con opzione di acquisto:
E'un contratto di locazione classico ma con la specifica che il conduttore, detto opzionario, ha la POSSIBIITÁ di concludere una compravendita dellínmmobile medesimo, a determinate condizioni ed entro una data certa. Fino a quella data il locatore deve attendere che il conduttore si esprima in merito alla compravendita, quindi l'opzionario é il conduttore, mentre il locatore viene vincolato ad attendere l'espressione della volontá del conduttore. Uso questo negozio quando il conduttore non é sicuro di voler comprare, quindi con ció riceve la possibilità di acquistare, ma la certezza di poterlo fare nel caso in cui volesse.
Caso compravendita a rate:
Qui abbiamo 2 strumenti principali, il primo é la vendita con riserva di proprietá, la seconda é una vendita con pagamento differito. Per capirne le differenze é bene prima comprenderne le peculiarità.
Con la compravendita con clausola di riserva di proprietá (o patto di riservato dominio) si concorda che l'acquirente paghi l'immobile a rate ma che diventi proprietario (peculiaritá di questo negozio) solo al pagamento dell'ultima rata...Lo strumento prevede il trasferimento di alcuni diritti in capo all'acquirente, ma sono grosso modo quelli che vengono trasferiti al conduttore nel caso della locazione, la proprietá cioé NON viene trasferita in capo all'acquirente da subito. Il negozio richiede 2 atti, uno all'inizio, ed uno a valore di quietanza, quindi definitivo, al saldo del prezzo. La riserva di proprietá é una garanzia reale, per cui l'acquirente non sará libero di disfarsi della casa, e di non pagare il debito. Lo strumento a difesa dei propri diritti nel caso del venditore é il riacquisto del possesso del bene (dico possesso esplicitamente perché la proprietá non l'ha mai persa..). Il difetto di questo negozio sta nel fatto che il venditore non puó pretendere la riconsegna dell'immobile alla prima rata non pagata, ma deve attendere che maturino x rate in grado di conseguire almeno 1/8 del prezzo totale. Se ad esempio l'immobile costasse 40.000,00 euro, quindi 1/8 del prezzo finale fosse 5.000 euro, e la singola rata da 500,00. nulla puó eccepire il venditore se l'acquirente non paga 9 rate, poi le paga, poi ne paga altre 9, poi le paga, e cosi via fino al saldo finale. In caso di inadempimento il contratto é soggetto a risoluzione per inadempienza, quindi c'é una risoluzione contrattuale e la casa torna al venditore (tramite un procedimento di sfratto), ma questi dovrá restituire le somme ricevute dall'acquirente, salvo un'indennità equa. In caso il giudice potrá diminuire questa indennità, se non ritenuta equa. Mettiamoci in testa che in questo contratto, ma anche nellá ltro di cui parleremo tra poco, in caso di problemi, il tribunale é quasi certamente la diretta conseguenza. Ovviamente il proprietario, finché non si arriva all'atto di quietanza finale, restando proprietario del bene, paga l'IMU.
L'altro strumento é la vendita con pagamento differito.
La peculiaritá di questo negozio é che in questo caso la proprietá viene trasferita da subito, quindi l'acquirente diviene pieno proprietario del bene (e paga l'IMU) togliendo di mezzo completamente il venditore. Ma é una obbligazione diversa. Vediamo come funziona. Si realizza un atto con il quale l'acquirente dice di voler pagare il prezzo della casa tutto insieme tra 5 anni, o in 10 anni a rate di x euro mensili, o in una maxirata tra 1 anno, ed una tra 3 anni, e via dicendo. Ma visto che manca la riserva di proprietá, si configurano interessanti differenze. La garanzia reale a sostituzione della riserva di proprietá dovrebbero essere delle cambiali ipotecarie, cosi facendo si inscrive ipoteca sull'immobile, ed il furbo di turno deve pagare se no la casa va all'asta. Appunto, la casa va all'asta, non ne riacquista il possesso perché non é proprio piú proprietario! Quindi in generale, mente il pagamento della cambiale é subito esigibile, costituendo titolo esecutivo, si puó subito protestare l'acquirente, e, se non ha altro (conti correnti ecc..) si puó arrivare alla vendita all'asta dell'immobile. Anche in questo caso si ha garanzia reale rappresentata dall'immobile (nel primo strumento era la riserva di proprietà, nel secondo l'ipoteca iscritta) ma stavolta, in caso di inadempienza, il contratto non si risolve, perché il contratto si é esaurito il giorno dell'atto, semplicemente ci sará l'azione da parte del venditore non giá di riprendersi la casa ma di recuperare come puó la somma dovuta, e l'ipoteca sulla casa é una ottima garanzia in merito...assegni e compagine vanno bene ma non costituiscono garanzia reale e se l'acquirente vende l'immobile e scappa in Brasile coi soldi, lo puó fare, con riserva di proprietà nel primo caso, o ipoteca nel secondo, non va da nessuna parte, o se ci va, lo fa senza soldi. Ecco el principale differenze. Ora invece metto la pulce nell'orecchio a chi considera questo strumento utilizzabile con una certa leggerezza. Al di lá della complessitá dell'operazione, resta una insicurezza di fondo che non possiamo eliminare del tutto, e che ci conferma che l'unica vendita sicura al 100% é quella dove l'acquirente paga la casa interamente il giorno del trasferimento e siamo tutti felici. Perché? Pensiamo ad una persona che in fin di vita (ma che nessuno ne sia a conoscenza) decida di acquistare una casa, e si accordi con il venditore per utilizzare lo strumento della vendita con pagamento differito, paghi el sue belle cambiali ipotecarie, e dopo un mese, muoia. Il venditore non predne niente se il tipo non ha eredi o se questi rinunciano all'eredità, rinunciando quindi all'éreditá dei debiti del de cuius. Una vendita con questo strumento non é consigliabile sul lunghissimo termine, proprio per questo, seppur improbabile ma seppur sempre possibile, caso. Dal punto di vista dei costi, realizzare il primo strumento costa 2 atti dal notaio, il secondo ha i costi delle cambiali e dell'ipoteca. Quale sia meglio utilizzare dei 2 non si può dire, dipende da caso a caso, in quanto ognuno presenta dei pregi e dei difetti.
Gli interessi:
capiterá in questo genere di trattative che il venditore dica ok, gliela vendo a rate, ma voglio gli interessi. Allora il contratto di mutuo che si configura é sempre possibile anche da privato a privato, basta una scrittura privata registrata (in questo caso si devono adempiere gli obblighi fiscali ma é l'unico modo per stare a posto legalmente e fiscalmente) e si pattuiscono gli interessi (che non superino ovviamente il tasso usuraio). Questo i notai non amano metterlo in atto perché per loro ci sono piú adempimenti, quindi si puó fare anche privatamente (al di fuori dell'atto). Oppure, un'alternativa, é inserire in atto che ad ogni giorno di ritardo per il pagamento della rata si applicherá una PENALE di x euro (chenon puó andare oltre i 30-40 euro per giorno di ritardo). Oppure ancora, si maggiora direttamente il prezzo dell'immobile e si pattuiscono di conseguenza le rate che saranno automaticamente piú alte.
Spero di aver fatto cosa utile
"Nella Pratica", le percententuali di trovare un consulente contrattualista di livello ed affidabile è minima : quasi ridotta ad "UNO su 60.000.000"
Il nome di questo UNO comincia per H e finisce per F.
P.S. : in rispetto del Regolamnto non si possono fare completi.
