Locazione con pluralita' di conduttori, sfratto di uno solo e subentro rectius cessione si puo'?

[serena mineccia]

Buonasera,
vicenda complessa. Locazione 3+2 di immobile in condivisione con 4 conduttori. "...concede in locazione l'appartamento"... Esclusa la solidarietà al pagamento del canone ognuno ha una quota. Uno dei 4 non paga e viene sfrattato. Dopo 2 settimane dall'esecuzione il locatore introduce un nuovo inquilino senza coinvolgerci. Il locatore promette nuovo contratto ( siamo in cedolare secca) ma poi col suo legale fa solo comunicazione a mezzo Rli, ovvero una cessione. Io so che la cessione e' sul contratto, non sui soggetti, per cui l'adempimento fiscale non ha valenza civilistica e nel testo unico non trovo traccia di cessione parziale. Di fatto se un soggetto non ha piu'una obbligazione come potrebbe cederla? Nel contratto si legge che qualunque modifica deve esser provata da atto scritto, il "cambio di codici fiscali" lo potrei fare anche io in quanto coparte sostituendo il locatore con pincopallino per poi non pagargli l affitto. Dopo uno sfratto per tornare ad essere in 4 conduttori secondo me bisogna stipulare nuovo contratto, cosa ne pensate? E' una novazione? Abbiamo diritto a richiedere un nuovo contratto?

 

[Albano50]

Rifacendo un contratto si poteva decidere di rimanere in 3 ridiscutendo il canone....ma il locatore ha preferito farci trovare in casa dalla sera alla mattina un estraneo....

Serena l'operazione per lo sfratto del moroso avrà avuto i suoi tempi, se temevate quello che poi si è verificato, a suo tempo potevate mandare una lettera al locatore con la vostra proposta.
Se il locatore è lo stesso con il quale sei stata in causa ... probabilmente non sarebbe stato molto disponibile nei tuoi confronti.

 

[matusalemme]

E' concesso in locazione l'immobile a conduttori. Il recesso del singolo o l'inadempimento del singolo " ...tali evenienze non inficieranno la prosecuzione del contratto per i rimanenti conduttori, ferma restando la rinuncia alla solidarieta'. Il recedente sara sostituito da un subentrante".

Serena,

con questa clausola, purtroppo, la vedo dura contestare l'operato del proprietario che non brillerà certo per coerenza linguistico - civilistica, ma che nella sostanza probabilmente poteva procedere all'incirca così

da quel che leggo della clausola sopra riportata, è contrattualmente prevista sia la possibilità che qualcuno non paghi e si renda inadempiente (con le conseguenze del caso: risoluzione soggettiva parziale del contratto ,sfratto), sia che questi (in verità qui si cita solo il recedente) sia che questi, ripeto, venga sostituito da un subentrante

sarà stato anche per questa clausola che il giudice non ha disposto l'integrazione del contraddittorio giudiziale

mi pare, quindi, che quel che ti ha già scritto Marchesini ci stia tutto

qui la parte conduttrice è costituita da più persone, che possono anche cambiare senza per questo raggiungere gli estremi della novazione soggettiva

come avrai visto (perchè mi pare che mastichi la materia), ai sensi dell'art. 1235 cod. civ. si può parlare di novazione soggettiva solo quando ad un originario debitore se ne sostituisce uno nuovo

qui la sostituzione è addirittura prevista contrattualmente

se ci sono altri problemi di convivenza col quarto, occorrerà gestire la cosa da voi tre direttamente col proprietario

 

[serena mineccia]

In realta' non siamo in fase giudiziale, ma a nostro avviso sostituire uno sfrattato non integra una cessione ma una novazione, che necessita di nuovo contratto.
Un soggetto non piu' titolare di una obbligazione non puo' assumere a nostro parere la figura del cedente, la sua posizione andava risolta in ade con Rli dimunuendo il canone per le quote parti restanti. Poi individuato un nuovo soggetto avremmo sottoscritto nuovo contratto.
Invece l'iter e' stato unicamente fiscale e questo rieniamo ci pregiudichi anche in funzione della futura scadenza contrattuale. Ho addirittura una mail in cui il locatore si impegna a stipulare nuovo contratto promettendo di contattarci, cosa cui non ha dato seguito. Io non mastico la materia, ci sono passata. Nella precedente locazione, identica a questa, in quanto alcuni punti del contratto li ho scritti io, ogni modifica della parte soggettiva del contratto era corroborata da scrittura privata in marca da bollo e variazioni in Ade a firma congiunta, tanto che il contratto originario rimase sempre in vigore proprio in quanto le modifiche erano scritte, c'e' anche una clausola standard nei contratti in proposito.

 

[serena mineccia]

preme informarVi che nel fine settimana u.s. il signor xxx ha rilasciato l'appartamento
consegnando a noi restanti inquilini le chiavi dell'immobile e della stanza che occupava.
Abbiamo pertanto provveduto a pulire e riassettare la pertinenza, e ad avviare, altresì, la ricerca di un nuovo inquilino che, giova sottolinearlo, dovrà rispondere a requisiti bene definiti
(referenziato), onde evitare la situazione appena vissuta con l'ormai conclusosi procedimento di sfratto del sig. Xxx che tanti patemi ha determinato sia in voi che nella gestione domestica ed economica dell'immobile, con insoluti che personalmente ho provveduto a saldare, senza, e me ne darà atto, richiedere nulla - sebbene il deposito cauzionale versato dal xxx avrebbe dovuto garantirne la copertura come da previsione contrattuale.
Stante la situazione predetta ho provveduto a lasciare il mazzo di chiavi appartenuto al nostro ormai ex inquilino nella sua cassetta postale - non avendola trovata al suo domicilio -
Le comunico altresì che, come suo diritto contrattuale abbiam convenuto coi restanti inquilini di effettuare le visite nel giorno di venerdì dalle ore 18.15 alle 19.15, e in orari da concordarsi o il sabato o la domenica mattina (previo avviso telefonico almeno un giorno prima), compatibilmente con gli impegni terapeutici di yyy, che ben conoscente, e che è la più interessata a che si selezioni una persona rispettosa delle norma di civile convivenza.
Cordialità

 

[serena mineccia]

Locatore:"mercoledì 21 nov. viene l'uff. giudiziario per accertare che xxx ha lasciato l'appartamento. Viene alle 8,30-9.
Inutile sottolineare che avete tutto l'interesse che concluda, in modo da poter subito inserire il nuovo sostituto di xxx , il quale può intestarsi un'utenza.
Dal 15.09.2018 sono cambiate le normative per la locazione agevolata, è necessario rivolgersi ad una associazione convenzionata con il Comune di Xx, occorre pagare almeno 50 euro che paghiamo noi, anche se l'agevolata comporta sgravi fiscali e vantaggi anche per l'inquilino. L'associazione deve vidimare il contratto in ogni sua parte, contratto che deve essere firmato ad ogni pagina dai contraenti, compresi anche i millesimali, l'elenco degli arredi allegato ed il calcolo dell'all.4, comprendente numerose voci. Produrrò io tutta la documentazione alla suddetta associazione e cercherò di far rientrare il contratto nei costi e nelle condizioni del vecchio contratto. Appena pronto vi contatterò.

E invece e' andata come descritto, in piu' abbiamo anche ricevuto disdetta per finita locazione cui probabilmente ci opporremo deducendo diversa scadenza contrattuale.

 

[Albano50]

E invece e' andata come descritto, in piu' abbiamo anche ricevuto disdetta per finita locazione cui probabilmente ci opporremo deducendo diversa scadenza contrattuale.

Se il contratto è un 3+2 non ci vogliono grandi matematici per vedere quando è la naturale scadenza.
Prima di iniziare opposizioni varie non è il caso di chiedere al locatore se poi intende riaffittare? e se si a quali condizioni?
Se gli piacciono i contratti a canone concordato per le agevolazioni fiscali che comportano anche se sono passati 5 anni non ha grandi margini di manovra.

 

[Albano50]

Serena
mi sono riletto i tuoi post precedenti.
Mi sembra di capire che l'inquilino moroso se ne sia andato di sua volontà prima che si presentasse l'ufficiale giudiziario .... se è così la procedura di sfratto per morosità non si è conclusa... ed il locatore ha proceduto con il "subentro" di altro conduttore per la durata restante del contratto.
Il tossico come la vede? Ora che è arrivato a tutti l'avviso di finita locazione.

 

[matusalemme]

le opposizioni si possono sempre proporre, ma sarebbe meglio disporre di carte solide

altrimenti, come ti è stato suggerito sopra, potrebbe tornare più utile in un primo momento cercare di trovare una soluzione bonaria con la proprietà per garantirsi la prosecuzione del rapporto, sempre ferma restando la facoltà di proporre opposizione a tempo debito e quale ultima spiaggia

il proprietario può aver inviato la disdetta per non perdere il treno e per saggiare la vs. reazione

sei proprio sicura che voglia sbattervi fuori?

siete, per caso, anche studenti universitari?

 

[serena mineccia]

Ciao, siamo lavoratori con contratto a tempo indeterminato ( la procedura di sfratto si e' conclusa con il cambio serratura per ben due volte con due personaggi diversi. Nel secondo caso 3 mesi dopo lo sfratto ed in piena zona rossa ci siamo ritrovati in casa un estraneo proveniente da fuori regione, malgrado l uff giudiziario avesse attestato dopo il cambio serratura che le 3 copie delle chiavi venivano consegnate unicamente a noi.

Il locatore intende riaffittare a 50 euro in meno rispetto all attuale canone per il quale non abbiamo mai richiesto una diminuzione ( malgrado muffe impianti non a norma e una lista di difetti che mi feci mettere nero su bianco quando fu fatto il primo "subentro" fruttuoso in quanto firmato da tutti e con una inquilina che e' tutt' ora in casa in quanto selezionata da noi. ( che lavora e da 6 anni combatte contro quella malattia....quella brutta..... ed il locatore ne e' bene a conoscenza...

In realta' credo che uno dei motivi per cui non abbia mai depositato il contratto nel dicembre 2018 ne' abbia provveduto a rifarlo nel 2020, sia proprio perche' non poteva chiedere quei 50 euro in piu'.

Ora il marito della locatrice ci ha mandato una mail con in cc un'agenzia di locazioni che chiede l accesso, anche su questa forma di comunicare dati privati come mail e numeri di telefono ho da pensare, poiche' non credo sia uno dei "terzi connesso agli adempimenti del contratto" In immagine quello che abbiamo fatto a nostre spese, da moltiplicare per tutta la casa

 

[Albano50]

Il locatore intende riaffittare a 50 euro in meno rispetto all attuale canone per il quale non abbiamo mai richiesto una diminuzione

Serena
Mi sembra di capire che il locatore intenda riaffittare a nuove condizioni del tipo canone diminuito di 50 euro e forse altre che vedrete leggendo il contratto.
Per la diminuzione del canone non ne comprendo il motivo ma mi viene da pensare che i calcoli per il canone concordato non fossero "conformi".... comunque problemi suoi.
Quindi per voi che già lo abitate, semplificando, è sufficiente che vi vadano bene le nuove condizioni.
Da quanto scrivi credo abbia dato incarico all'agenzia che hai visto in @ di trattare e concludere la cosa, da lì la richiesta di comunicare i vostri telefoni, (l'agenzia vi quantificherà quanto chiede per questa prestazione.)
Per muffe ed operazioni da voi fatte per mantenere il decoro e la salubrità dei locali direi che sono le normali manutenzioni che sono in capo al conduttore se alla stipula del contratto e durante la visita dei locali, fatte a suo tempo, li avete trovati privi di difetti ed idonei all'uso convenuto.