Locazione di appartamento pignorato :contratto non valido

[avatt9]

salve a tutti, sono nuova sul forum e vorrei avere un vostro parere sulla mia situazione.
A maggio 2016 ho visitato un appartamento in locazione tramite agenzia immobiliare. In seguito ho fatto la proposta ed il contratto regolarmente registrato (4+4 con cedolare secca). Ho provveduto a pagare la provvigione all'agenzia (due mesi più IVA) e la caparra.
Dopo aver effettuato il trasloco, pochi giorni dopo mi si presenta alla porta un ufficiale giudiziario. Vengo quindi a sapere che l'appartamento da me locato è stato pignorato nel 2013 e che il mio contratto vale come carta straccia!
Ora sto aspettando l'asta che si svolgerà a giorni per sapere se dovrò cercare un'altra abitazione o se potrò rimanere qui stipulando un nuovo contratto.
Quello che vorrei sapere è cosa posso fare nei confronti del proprietario e dell'agenzia per ottenere un risarcimento. Capisco che l'agenzia sia un mediatore, ma prendendo una provvigione (anche piuttosto elevata) non avrebbe una responsabilità nei miei confronti di farmi ottenere un bene di cui posso usufruire ?
Vi ringrazio anticipatamente e buona serata,
Avatt9

 

[Miciogatto]

La legge effettivamente dispone che il tuo contratto non valga nulla nei confronti della procedura (è, con tutta evidenza, registrato dopo il pignoramento).

Difficile anche pensare che un eventuale aggiudicatario voglia tenersi un inquilino, anche se potresti sempre provarci.

Riguardo alle responsabilità di agente e proprietario ti taggo il nostro @Avv Luigi Polidoro .

 

[frvanel]

comunque per vendere un apppartamento all'asta ci vuole tempo...diciamo minimo 2/3 anni, sempre che si vende

 

[PyerSilvio]

La legge effettivamente dispone che il tuo contratto non valga nulla nei confronti della procedura (è, con tutta evidenza, registrato dopo il pignoramento).

Difficile anche pensare che un eventuale aggiudicatario voglia tenersi un inquilino, anche se potresti sempre provarci.

Riguardo alle responsabilità di agente e proprietario ti taggo il nostro @Avv Luigi Polidoro .

...non gli lasci un attimo di tregua al mio amico @Avv Luigi Polidoro ogni treperdue lo tagghi...

 

[Miciogatto]

...non gli lasci un attimo di tregua al mio amico @Avv Luigi Polidoro ogni treperdue lo tagghi...

Preferisci che taggo l'altro?

 

[Miciogatto]

comunque per vendere un apppartamento all'asta ci vuole tempo...diciamo minimo 2/3 anni, sempre che si vende

Vero ma il pignoramento è del 2013, da vedere il caso specifico.

 

[Avv Luigi Polidoro]

La presenza di un pignoramento immobiliare è un elemento che la proprietà non può non conoscere. Al contempo, trattasi di circostanza determinante per la conclusione dell'affare, che il mediatore deve sempre fornire se conosciuta o conoscibile.
Innegabile la responsabilità del proprietario esecutato; altamente probabile quella dell'agente immobiliare.
Il problema di ordine pratico, però, è il contenuto della domanda risarcitoria, con particolare riferimento al proprietario esecutato.
A dispetto di quanto si potrebbe pensare, non è facile quantificare il danno patito: il contratto di locazione non può essere opposto al futuro aggiudicatario e quindi è privo di stabilità (questo è il danno), però a fronte del pagamento del canone, almeno sinora, @avatt9 ha potuto godere del bene; consideriamo altresì che il proprietario è un debitore pignorato, quindi è probabile che qualsiasi azione nei suoi confronti si scontrerà, prima o poi, con la sua insolvenza.
Ultima precisazione: se c'è stato accesso dell'ufficiale giudiziario, immagino che l'immobile sia stato già aggiudicato: l'ufficiale giudiziario arriva per notificare atti (e allora @avatt9 dovrebbe dirci cosa ha ricevuto) oppure per eseguire l'ordine di rilascio.
Il punto essenziale della questione è uno, come già anticipato da @miciogatto : il contratto non è opponibile, quindi a breve il conduttore dovrà lasciare i locali.
Di conseguenza, mi muoverei nel seguente modo:
1) immediata ricerca di un nuovo appartamento;
2) immagino sia stato consegnato un deposito cauzonale pari almeno a tre mensilità, pertanto immediata interruzione del pagamento del canone;
3) lettere di risarcimento nei confronti del proprietario per le spese di trasloco e per l'eventuale differenza positiva fra il canone attuale e quello che dovrà essere corrisposto nel nuovo appartamento;
4) lettera di risarcimento nei confronti dell'agenzia immobiliare per ottenere la restituzione di quanto versato a titolo di provvigione.

 

[Bagudi]

Quindi adesso bisognerà fare visure ipotecarie anche per i contratti d'affitto...

Fino ad ora ci si occupava dell'inquilino e che non avesse protesti ...

 

[Miciogatto]

Quindi adesso bisognerà fare visure ipotecarie anche per i contratti d'affitto...

Fino ad ora ci si occupava dell'inquilino e che non avesse protesti ...

Io se fossi agente, con questi chiari di luna in giro, lo farei.

Capisco che su una locazione già il ricavato è limitato (e le rotture di scatole tante ...) ma il rischio è questo appena esposto.

Come ti dicevo un altro post per un controllo non è che ti serve la visura approfondita e costosa del notaio: per avere almeno la sicurezza che non ci sia un pignoramento bastano pochi euro.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Quindi adesso bisognerà fare visure ipotecarie anche per i contratti d'affitto...

Fino ad ora ci si occupava dell'inquilino e che non avesse protesti ...

Proprio per questo ho indicato come probabile la responsabilità dell'agente. Perché ritengo che nessuno faccia visure ipotecarie prima di prendere l'incarico e, d'altronde, credo che nessun avvocato, prima di redigere il contratto di locazione, magari anche nell'interesse del conduttore, abbia mai fatto una visura presso i RR.II..
Che si tratti di elemento determinante per la trattativa, però, non può esserci dubbio.