Locazione di un Ufficio ad uso abitativo

[Bastimento]

Avrai già capito che sono anche un pò pignolo: non me ne avere: mi diverte fare le pulci agli avvocati.
Il documento allegato merita qualche considerazione.

Trovo curioso che avvocati, abituati ad individuare cavilli ed a spaccare il capello in due, siano a volte precipitosi nelle interpretazioni ed affermazioni. Mi spiego meglio: l'articolo da te postato a firma avv. Civallero riporta, nell'area da te evidenziata, la seguente affermazione.

Con decorrenza dal 1° luglio è previsto che nella richiesta di registrazione dei contratti di locazione debbano essere citati i dati catastali, diversamente sarà erogata una sanzione - di elementare e documentale accertamento - dal 120% al 240% dell'imposta di registro. Questa norma renderà impossibile registrare contratti relativi ad immobili non censiti e non consentirà di locare come uffici unità immobiliari accatastate come abitazioni e viceversa.

Ora bisognerebbe spiegare meglio per quale automatismo il DL 78/10 non consentirà di locare come uffici unità immobiliari accatastate come abitazioni. La norma prescrive solo che la richiesta di registrazione (cioè mod. 69), debba riportare anche i dati catastali (fg, mapp, sub) ma non la categoria e la classe.

Il decreto non dice nulla di specifico al riguardo, il modulo non riporta la categoria, e l'impiegato registrerà il contratto a fronte di un modulo che riporta solo i dati identiificativi.

L'eventuale infrazione, se rilevata e sanzionata, non sarà per effetto del DL citato. Non so quale sia la norma che vieta di locare un'abitazione uso ufficio, ma non è certo il dl 78/10.

p.s.: Anche nel merito sarebbe interessante sapere la "razio" di detti vincoli urbanistici: posso immaginare perchè un ufficio A10 non possa diventare abitazione (gestione del territorio, oneri di urbanizzazione, densità abitativa ecc, cioè criteri urbanistici). Faccio invece più fatica a capire perchè un'abitazione non possa essere usata come uffficio, magari non aperto al pubblico: difatti nulla vieta ad un professionista di utilizzare parte della sua abitazzione per un'attività professionale.

E' vero che gli uffici A10 hanno una tassazione diversa: ma mi piacerebbe mi si spiegasse perchè la tassazione sia legata all'uso e non alle caratteristiche dell'immobile. Mi sembra un'anomalia, che appunto per questo tende ad essere disattesa.
Ma questa è un'altra storia.

 

[Antonello]

Si era già discusso, in luglio, di questa nuova norma.
Il tutto è stato più ingigantito dai 2 milioni di case fantasma.
L'obiettivo del fisco è quello di sapere quante abitazioni, quanti uffici, quanti negozi, quanti ecc. esistono nel territorio nazionale e quanti di questi immobili pagano il dovuto.
Sarà per il fisco un'operazione al 50%' ma intanto quel 50% "stanato" dalle nebbie è sempre meglio di niente.
All'atto della registrazione il funzionario addetto legge i dati catastali che dovrebbero, nel contratto, essere completi (foglio, particella, sub, classe, categoria, rendita).
Se vede l'anomalia, avverte.
Se sono invece stati inseriti solo i tre dati identificativi, registra e basta.
Un ufficio apposito è stato istituito per l'incrocio dei dati catastali con quello dichiarato in contratto.
Da quì le eventuali sanzioni, che non sono uno scherzo se moltiplicate per gli anni del contratto.
A ciò aggiungiamoci l'intervento dei vigili urbani che eleveranno anche loro le sanzioni per quanto riguarda la tarsu ed il catastale.
Da considerare che i costi per le utenze (energia elettrica, gas, acqua) nel caso di ufficio per abitazione saranno non agevolate.
Inoltre vorrei proprio vedere che pagherà il proprietario sugli importi percepiti dall'affitto: la cedolare del 20%?

 

[Bastimento]

Antonello, questa chiacchierata stimola la discussione: non vorrei irritare i moderatori per eccesso di ospitalità.

Ancora una volta avrei da contraddirti. Mi sembra corretto farlo, per amor di precisione.
Tu affermi:

All'atto della registrazione il funzionario addetto legge i dati catastali che dovrebbero, nel contratto, essere completi (foglio, particella, sub, classe, categoria, rendita).
Se vede l'anomalia, avverte.
Se sono invece stati inseriti solo i tre dati identificativi, registra e basta.

La fantasia e lo zelo non ti fanno difetto, e come detto in precedenza, sarei anch'io ben contento che certi evasori professionali fossero stanati. Però le cose non stanno come dici.

Non c'è, come sembri dire, alcun obbligo di riportare i dati catastali sul contratto stesso, tanto meno completi di categoria classe e rendita. Il testo del D.L 78/10 recita all'art. 19 comma 15:

15. La richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di
locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello
Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite, deve
contenere anche l'indicazione dei dati catastali degli immobili. La
mancata o errata indicazione dei dati catastali e' considerata fatto
rilevante ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro ed e'
punita con la sanzione prevista dall'articolo 69 del decreto del
Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.

L'obbligo consiste solo nel riportarli nel modulo di richiesta di registrazione, mod 69 per i nuovi, il CDC per le proroghe o risoluzioni. Il primo è stato aggiornato per tener conto del DL; il secondo è stato inventato di proposito. Non è stato previsto il campo per la categoria, classe e rendita. Ecco perchè ritengo "debolina" l'azione.

Aggiungi anche:

Un ufficio apposito è stato istituito per l'incrocio dei dati catastali con quello dichiarato in contratto.

Ben venga: ma dovrebbero spiegare perchè, sono vecchio a sufficienza per ricordare, è stata rimossa dalla dichiarazione IRPEF del modulo 740 originario, l'indicazione dei dati catastali di ciascun immobile dichiarato; là sì che l'incrocio dei dati era diretto. E con i mezzi informatici attuali, immediato. Ma a qualcuno deve essere convenuto così, ... "per facilitarci": ma il 740 non era diventato "lunare" per quel motivo...

Da quanto mi risulta, esiste da tempo l'obbligo di comunicare i dati catastali all'inquilino (perchè a loro volta devono comunicarli ai gestori di utilities) ma la forma non necessariamente è quella di indicarli sul contratto: Sono riportati solo se il conduttore lo esige espressamente, o se il locatore spontaneamente li inserisce. Anche questa è una curiosa anomalia del legislatore.