Locazione - nuda proprieta' - usufrutto

[SUPER MARIO]

Salve a tutti!
Nel 2011 ho acquistato un immobile all'asta e a seguito della compravendita ho acquisito il titolo di nudo proprietario perché sull'immobile vigeva un diritto reale di godimento ovvero l'usufrutto.
L'usufruttuario, un mese prima di morire ha dato in affitto l'appartamento, con regolare contratto di locazione registrato.
Qualche giorno fa, due mesi dopo la morte dell'usufruttuario il figlio (erede), mi ha contattato comunicandomi il decesso e consegnandomi in originale il contratto di locazione, senza però darmi la "caparra" che l'usufruttuario aveva avuto dal conduttore in garanzia.
Successivamente, espletando le pratiche inerenti alla riunione di usufrutto al catasto, mi sono accorto che io sono proprietario di un immobile con determinati riferimenti catastali ma il contratto di locazione ha dei dati catastali in parte errati.
Infatti, ha il Foglio corretto, la Particella corretta ma il sub errato.
Dunque, posso immaginare che un simile errore è sanabile presso l'Agenzia delle Entrate ma il mio interesse è che se, con questa "scusa" posso o meno, chiedere la risoluzione del contratto anticipata e se devo e posso pretendere anche in virtù dell'errore la somma di € 600,00 a titolo di caparra come scritto sul contratto, che il furbo dell'erede dell'usufruttuario non mi ha mai dato.
Del resto dal punto di vista burocrativo attualmente il conduttore sta occupando il mio appartamento, perchè sulla carta a lui è stato locato un'altro immobile.
Vi ringrazio, in anticipo, per una vostra cortese risposta

 

[Maurizio Zucchetti]

Utilizzando la logica direi che l'indicazione del sub errato si possa interpretare, come dicevi tu, come "mero errore materiale" (suppongo che nel contratto l'unità immobiliare sia identificata anche con l'indirizzo e l'interno), e sia quindi facilmente sanabile.
Per la "caparra", invece, mi sembra di ricordare che in caso di decesso dell'usufruttuario il contratto di locazione, che deve obbligatoriamente essere mantenuto fino alla prima scadenza (triennio, quadriennio ecc. a seconda dei casi), passi al nudo proprietario con annessi e connessi. Ciò include, ovviamente, la somma di cui parli che, bada bene, non è più una caparra, ma un deposito cauzionale che andrà restituito al conduttore al termine del contratto!

 

[Luna_]

il mero errore materiale del sub quando ci sono altri riferimenti non è assolutamente causa di scioglimento del contratto....

 

[SUPER MARIO]

Utilizzando la logica direi che l'indicazione del sub errato si possa interpretare, come dicevi tu, come "mero errore materiale" (suppongo che nel contratto l'unità immobiliare sia identificata anche con l'indirizzo e l'interno), e sia quindi facilmente sanabile.
Per la "caparra", invece, mi sembra di ricordare che in caso di decesso dell'usufruttuario il contratto di locazione, che deve obbligatoriamente essere mantenuto fino alla prima scadenza (triennio, quadriennio ecc. a seconda dei casi), passi al nudo proprietario con annessi e connessi. Ciò include, ovviamente, la somma di cui parli che, bada bene, non è più una caparra, ma un deposito cauzionale che andrà restituito al conduttore al termine del contratto!

Buongiorno!!
Grazie mille per la risposta, sei stato gentilissimo!!!!

Questo fine settimana ho incontrare il figlio della defunta con la scusa dell'errore sul contratto con il fine di farmi firmare i qualità di erede la consegna ufficiale del contratto di locazione.
Dunque oggi sono in possesso di un documento in cui Tizio mi ha consegnato il contratto originale senza deposito cauzionale e con la sua firma, ovviamente ho inserito anche i riferimenti del documento d'identità.

In quella sede ho più volte chiesto al figlio che mi desse il famoso deposito cauzionale, ma lui non ha voluto sentire ragioni invitandomi a fare causa al defunto!

Pertanto, dato che io non ho mai preso questi soldi, alla fine della locazione il conduttore potrebbe chiederli a me?
E' il caso che faccio scrivere da un legale al figlio, erede dell'usufruttuario?

Inoltre, ho scoperto che il figlio pur di intascarsi i soldi del deposito cauzionale, invece di chiamarmi e comunicarmi la morte del padre e chiedermi quindi il subentro al contratto, ha sottoscritto con l'attuale conduttore un documento, (che ho fotografato) in cui lui (erede) e l'altro conduttore, si arrogano il diritto di "trasformare" il deposito cauzionale in conto pigioni,contravvenendo per altro, all'art. 7 del contratto.
Ciò è avvenuto in quanto il conduttore saputa la morte dell'usufruttuario si è rifiutato di di continuare a pagare le pigioni sul conto corrente del defunto con il timore di doverli versare successivamente nuovamente all'attuale proprietario.
Quindi il conduttore al fine di tutelarsi ha provato a "recuperare" il deposito cauzionale nel modo che ho sopra descritto.
Ritengo che i mesi di maggio e giugno siano da riscuotere dal sottoscritto e non dagli eredi dato che il precedente locatore è morto il 03.05.2016.

Cosa mi consigliate?? Quali rischi corro?
Grazie in anticipo per una corte risposta.

 

[Maurizio Zucchetti]

A questo punto credo che l'unica sia consultare un legale .... al di là di quanto il conduttore possa aver concordato con il tizio, tu ora sei il locatore (ma non perchè ti abbia consegnato la copia cartacea, ma perchè così prescrive la legge), e quindi alla fine SICURAMENTE il deposito cauzionale ti verrà richiesto!

 

[Luna_]

io ritengo che quanto stai a spendere per recuperare 600 euro ti fai firmare dal conduttore una scrittura privata dove si afferma che la caparra/deposito è stata utilizzata x coprire le mensilità e al contempo richiedi il versamento a te della medesima andata persa

 

[SUPER MARIO]

io ritengo che quanto stai a spendere per recuperare 600 euro ti fai firmare dal conduttore una scrittura privata dove si afferma che la caparra/deposito è stata utilizzata x coprire le mensilità e al contempo richiedi il versamento a te della medesima andata persa

GRAZIE PER LA CORTESE RISPOSTA!