Locazione parziale immobile commerciale non frazionato

[AlbyON]

Vorrei sapere se è possibile e legale locare due parti separate di un unica unità immobiliare
non frazionata (stessi dati catastali, particella, sub etc)
a due rispettive aziende X e Y
Fisicamente l'unità immobiliare è divisa da murature e ognuna con il suo bagno
Altri a cui ho chiesto (agenzie immobiliari - confedilizia) mi hanno detto che è possibile,
definendo due contratti dove pur essendo relativi alla stessa unità immobiliare, vengono allegate le planimetrie dell'intero immobile con indicata la parte parzialmente locata (magari marcata da un segno rosso...)
Invece, ho chiesto al mio commercialista e mi ha detto che l'agenzia delle entrate potrebbe non registrare i due contratti facendo parte della stessa unità immobiliare.
Mi ha detto che l'unica soluzione legale è di affittare il tutto ala società X che poi può subaffittare una parte alla società Y
Ma anche questa modalità , è regolare?

 

[francesca63]

Non so rispondere alla tua domanda, ma se l’immobile è già diviso in due parti autonome, perché non frazionarlo anche formalmente , ricavando due unità immobiliari, se risulta più facile locarlo ?

 

[AlbyON]

Non so rispondere alla tua domanda, ma se l’immobile è già diviso in due parti autonome, perché non frazionarlo anche formalmente , ricavando due unità immobiliari, se risulta più facile locarlo ?

• prima di tutto perchè il comune dove si trova l'immobile prevede che per vari motivi sarà possibile procedere alle pratiche di frazionamento a fine estate ad essere ottimisti, probabilmente i tempi sarebbero anche più lunghi
  
  
• secondo non mi conviene frazionare, anche per i costi, anche perchè il locatore Y prenderebbe 1/4 dell'intero mio immobile, andrebbe frazionata solo quella parte, tra l'altro si trova tra le altre due parti dei restanti 1/4 e 2/4 e non avrebbe senso

 

[Giuseppe Di Massa]

ciao puoi fare 2 contratti di locazione per il medesimo subalterno e un accordo tra voi su chi utilizza cosa, potete anche fare la sub locazione. L'importante è scriverlo bene. All'agenzia delle entrate non importa se due aziende hanno il contratto per il medesimo immobile, è lecito anche fare le sedi di due o più aziende nello stesso immobile.

 

[cristian casabella]

Se non è lo stesso conduttore X a chiederti di prendere tutto l'immobile per subaffittare a Y, come mi è capitato di vedere a Desenzano (immobile nelle tue stesse condizioni)
credo sia impossibile fargli fare un contratto per tutto e prendi il rischio del subaffitto

Quindi anch'io penso si possano fare 2 distinti contratti con ben evidenziate le zone comuni (magari l'ingresso) se ci sono...

 

[il_dalfo]

Vorrei sapere se è possibile e legale locare due parti separate di un unica unità immobiliare
non frazionata (stessi dati catastali, particella, sub etc)
a due rispettive aziende X e Y

Si, è possibile facendo come le agenzie contattate ti hanno indicato.

Mi ha detto che l'unica soluzione legale è di affittare il tutto ala società X che poi può subaffittare una parte alla società Y
Ma anche questa modalità , è regolare?

è regolare affittare ad un soggetto X che poi faccia subaffitto? si
Ma per fare il subaffitto parziale, il soggetto X dovrà comunque attivarsi nella modalità descritta sopra (allegare planimetria con area destinata). Sicchè, che senso ha fare un passaggio in più?

Invece, ho chiesto al mio commercialista e mi ha detto che l'agenzia delle entrate potrebbe non registrare i due contratti facendo parte della stessa unità immobiliare.

L'agenzia entrate potrebbe rifiutare di registrare il contratto? In effetti, i funzionari AdE hanno anche questa facoltà ma non per una pratica come questa se presentata come è stato detto.
Dovesse però capitare, potrebbe essere buona cosa ricordare, al funzionario, l'esistenza dell'art 328 c.p.

 

[AlbyON]

Si, è possibile facendo come le agenzie contattate ti hanno indicato.

è regolare affittare ad un soggetto X che poi faccia subaffitto? si
Ma per fare il subaffitto parziale, il soggetto X dovrà comunque attivarsi nella modalità descritta sopra (allegare planimetria con area destinata). Sicchè, che senso ha fare un passaggio in più?

L'agenzia entrate potrebbe rifiutare di registrare il contratto? In effetti, i funzionari AdE hanno anche questa facoltà ma non per una pratica come questa se presentata come è stato detto.
Dovesse però capitare, potrebbe essere buona cosa ricordare, al funzionario, l'esistenza dell'art 328 c.p.

ho sentito adesso l'agenzia delle entrate e mi hanno detto che può essere fatto in entrambi i modi appunto.
La questione è quale è quello meno oneroso.
In pratica facendo subaffittare dal locatario X che ha un contratto su tutto, una parte dell'immobile a Y, va fatto un contratto di subaffitto da registrare, credo, ma il contratto attuale con il locatario X non va modificato.
Invece facendo da parte mia due contratti separati, uno per X e uno per Y, ognuno con le planimetrie che indicano le parti affittate, andrebbero registrati 2 contratti..

 

[il_dalfo]

scenario1: tu affitti ad A ed a B e registri 2 contratti distinti
scenario2: tu affitti a C e regisrti 1 contratto. C subaffitta ad A ed a B e registra 2 contratti.

L'unico motivo per cui locare a C lo vedrei se C fosse un soggetto professionista del settore sublocazioni, ad esempio un'azienda/startup, con fondi milionari per poter coprire le locazioni. Ovviamente a maggior certezza di percepire, solitamente, corrisponde una minore entrata economica (anche perchè C dovrà guadagnare qualcosa su A e su B).
Se non è questa la situazione, non c'è senso nel dare ad un terzo la possibilità di sublocare quel che puoi locare direttamente (il minus percepito nel canone sarebbe comunque moooooooolto più del costo di una seconda registrazione).

 

[Bagudi]

Quando registri un contratto di locazione di due porzioni, fai due contratti (che, secondo me, è sempre meglio) e scrivi "sub parte", poi alleghi il contratto con la planimetria della porzione segnata in rosso.

 

[AlbyON]

scenario1: tu affitti ad A ed a B e registri 2 contratti distinti
scenario2: tu affitti a C e regisrti 1 contratto. C subaffitta ad A ed a B e registra 2 contratti.

in realtà le due opzioni sono:
scenario1: tu affitti ad A ed a B e registri 2 contratti distinti
scenario2: tu affitti a A e regisrti 1 contratto. A subaffitta ad B e registra 1 contratto.