Locazione per uso studio con facoltà di utilizzo abitazione

[quandore]

Buongiorno,

I miei genitori 5 anni fa hanno iniziato ad abitare un immobile alle suddette condizioni contrattuali. Di recente, causa forza maggiore, hanno deciso di comunicare al locatore con qualche mese d'anticipo l'intenzione di recedere dal contratto. Essendomi interessato alla vicenda ho scoperto che il contratto in questione non è stato registrato, o così pare, nonostante i miei avessero ceduto al locatore la metà delle somme necessarie alla registrazione stessa. Eppure i miei genitori, forse un po' sbadati, non hanno mai chiesto la copia del contratto registrato, senza poter tra l'altro mai detrarre le spese dal 730.
La domanda è: un contratto ad uso studio professionale con facoltà di utilizzo per l'abitazione del nucleo familiare, comporta per il conduttore diritti compatibili a quelli che scaturirebbero da un contratto di locazione ad uso abitativo vero e proprio? Tra l'altro i miei genitori hanno comunicato 5 mesi fa verbalmente la volontà di andare via e si sono fidati della parola del locatore, che invece adesso richiede comunicazione scritta e minaccia di far valere come termine di preavviso il giorno in cui verrà inviata la raccomandata a/r. E' chiaro che i miei hanno gestito male ed ingenuamente tutta la faccenda, ma ora potrebbero tutelarsi secondo le normative previste per contratti ad uso abitativo?
Grazie mille a chi vorrà aiutarmi.

Francesco

 

[quandore]

Semplifico la domanda forse mi sono dilungato troppo.
A livello legale cosa implica la clausola "con facoltà di utilizzo abitazione" in una locazione per uso studio professionale? E' equiparabile ad una locazione ad uso abitazione oppure no?
Spero di essere stato più chiaro

 

[Roberto65]

A me risulta che solo la destinazione d'uso di "civile abitazione " permette di abitare dentro l'immobile . Se ho letto bene, si tratta di un ufficio , credo A/10. Per quanto riguarda il contratto non registrato, sarebbe importante sapere come hanno pagato il canone : contanti, bonifico, assegno ?

 

[studiopci]

Semplifico la risposta, di ai tuoi genitori di avvisare il proprietario che se insiste a volere una raccomandata per fine locazione ... la manderanno per conoscenza all'AdE... credo convenga a tutti chiudere la storia in maniera veloce e senza nessuna richiesta particolare, nella speranza che per i prossimi 5 anni non succeda niente.

 

[quandore]

Grazie ad entrambi.
Canone pagato mensilmente con bonifico ordinario e causale di pagamento.
Non è il caso che mio padre verifichi all'AdE se effettivamente il proprietario ha registrato il contratto? Ci va di mezzo anche lui?
PS
il contratto cita testualmente che il locale verrà "...locato ad uso studio professionale con facoltà di utilizzo ad uso abitazione per nucleo familiare composto da..."
Poi successivamente cita: "il presente contratto verrà registrato..." etc etc.

Ero a conoscenza di particolari tutele per i locatari che subissero contratti non registrati ma solo per locali locati ad uso abitazione. Da qui la domanda.

 

[Roberto65]

Secondo me quandore, la presenza o meno di tutele per il conduttore e' relativamente importante. Il fatto che abbiate pagato con bonifico, vi pone in una posizione di forza contrattuale non indifferente e mette il Locatore in estrema difficoltà' se non avesse registrato il contratto. Il concetto della "facoltà di abitare " appare una forzatura, un vizio, un abuso. C'e'anche da dire che e' una specificazione che e' stata controfirmata da voi , quindi eravate come coscienti che non si trattava di civile abitazione. Mi piacerebbe che a questo confronto partecipassero più' colleghi in modo da approfondire

 

[studiopci]

Un immobile catastalmente identificato come uso ufficio non "potrebbe " essere utilizzato per fini residenziali, al contrario un immobile accatastato residenziale può essere adibito in quota parte ad uso ufficio.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Ciao a tutti, l'utilizzazione abitativa (e quindi l'assoggettamento del rapporto alla relativa disciplina) potrà essere provata con ogni mezzo, anche con testimoni.
La legge sulle locazioni abitative prevede che il conduttore possa recedere dal contratto con 6 mesi di preavviso e se esistono gravi motivi, a meno che sul contratto non sia previsto diversamente (art. 3 comma 6 Legge 431/98).
Ritengo quindi che, sul punto, per i genitori di quandore sia del tutto irrilevante applicare il contratto firmato o la disciplina delle locazioni abitative.
Qualora invece fosse accertato che il contratto non è stato registrato, avranno diritto a chiedere la restituzione delle somme corrisposte a titolo di quota dell'imposta di registro (una domanda: ma i tuoi genitori hanno portato in detrazione le somme corrisposte a titolo di canone? da quel che ho capito non lo hanno fatto, quindi ne deduco che loro sapevano della mancata registrazione).
La disciplina di tutela per le locazioni abitative non registrate, cui fa riferimento quandore, è certamente la disciplina sanzionatoria sulla cedolare secca che, però, è stata dichiarata costituzionalmente illegittima: quindi non è più applicabile.

 

[Roberto65]

Buonasera, Avv. Luigi Polidoro, ma come si deve considerare l'aspetto della "facolta' di abitare " concessa ad un immobile che sembrerebbe essere un ufficio ?

 

[studiopci]

Personalmente credo, ma aspetto il parere legale di Luigi, che dare facoltà non è liberatoria legale... mi spiego: se nel contratto di locazione dell'immobile ad uso Ufficio , ti autorizzo anche ad abitare, non significa che sei sollevato dal rispetto di precise disposizioni e dalle eventuali sanzioni.