Locazione tra comproprietari

[PPL]

Buon pomeriggio a tutti e bentrovati. Scusandomi se sono già state affrontate altrove nel forum, vorrei porre alcune domande piuttosto specifiche su una problematica di locazione "familiare" che ci troveremo ad affrontare tra qualche settimana, dopo la donazione della vecchia casa a due miei figli, comproprietari: ragazza universitaria e senza redditi; altro figlio che sta per iniziare a lavorare come dipendente.

1) Possiamo intestare il contratto ad uno solo dei figli? In realtà lo faremmo qualora possa derivarne un beneficio fiscale (cfr. fine del punto 2), in caso contrario non vi sarebbe alcuna difficoltà ed intestarlo a entrambi.

2) Ai fini della imputazione del reddito da locazione, distinto dal reddito fondiario (che va certamente ripartito), nella registrazione del contratto dovranno necessariamente risultare entrambi? Ho letto dalle istruzioni al modello RLI che ciascuno potrà esercitare la propria opzione sul regime di tassazione (ordinaria e quindi nulla per la ragazza, con cedolare secca per il ragazzo). Tuttavia ho trovato diversi articoli, soprattutto degli ultimi anni, dove il comproprietario "che agisce come unico proprietario" potrebbe imputarsi l'intero reddito da locazione (in tal caso converrebbe ovviamente che sia la ragazza).

3) Per i pagamenti del canone, il Conduttore potrà effettuarli su un MIO conto corrente, in qualità di padre e curatore della locazione (i ragazzi finora hanno solo carte con Iban), senza che ci siano problemi con l'Agenzia delle Entrate, anche per i successivi "passaggi" di denaro? Potrebbe trattarsi di una situazione temporanea ma senza particolari limiti di tempo; in subordine, non potendo vincolare il Conduttore ad un doppio bonifico, occorrerebbe comunque indicare l'Iban di uno solo dei miei figli, e si porrebbe la stessa questione del passaggio di denaro "interno"...
In altro articolo trovato in rete, si parla esplicitamente di versamento su conto terzi, da prevedere nel contratto stesso, ma anche dell'importanza della "registrazione" di tale accordo, non capisco bene in quale modo... Basterebbe scriverlo nel contratto originario stesso, ovviamente da conservare, senza necessità di allegarlo?

Ringrazio in anticipo chi saprà darci risposte certe.

 

[francesca63]

(ordinaria e quindi nulla per la ragazza,

Questa premessa è errata: anche se tua figlia non ha altri redditi, sul canone da locazione percepito dovrà pagare le imposte.

 

[PPL]

Ha ragione, mi riferivo alla soglia di esenzione IRPEF

 

[Sommadeiquadrati]

@PPL

Sul modello di registrazione RLI, anche se il contratto è stato firmato ad esempio solo da tuo figlio (e ciò è civilisticamente ammissibile), deve comparire comunque anche tua figlia: non è tuo figlio (numero d’ordine locatore “01”), che è presente in atto, che deve indicare il codice “1” nella casella “Locatore” del quadro B che ha sostituito la “vecchia” casella “Soggetto non presente in atto”, ma è tua figlia (numero d’ordine locatore “02”), che è il soggetto cointestatario dell’immobile non presente in atto, che deve indicare i suoi dati ed esprimere o meno l’opzione per la cedolare secca, anche se non risulta formalmente nel contratto come locatore, perché se nel quadro D compare solo tuo figlio, l’applicativo non accetta la forzatura del possesso (50%), in quanto non deve essere inferiore a 99,90% né tuo figlio può comunicare un dato falso, ossia di essere l’unico proprietario dell’immobile (100%).

Questo fa capire che il modello di registrazione RLI, così impostato dall’Agenzia delle Entrate e il modello dichiarativo “Redditi” (vedi codice “5” “Immobile posseduto in comproprietà” di colonna 7 “Casi particolari” del rigo RB1 a cui ti rimando) fanno subire l’imposizione fiscale per quota di possesso anche al comproprietario che non ha stipulato il contratto,

quando la giurisprudenza più recente ha affermato che la ricostruzione dell’Agenzia delle Entrate è fallace, posto che quando l’art.26 del Tuir parla di redditi fondiari, si riferisce a redditi che non producono incassi di somme, redditi derivanti dalla semplice detenzione dell’immobile, ossia quei redditi quantificabili sulla base delle risultanze catastali (reddito fondiario: astratto reddito catastale): solo su questi immobili sono attribuibili pro quota a tutti i comproprietari, indipendentemente dall’effettiva percezione del canone da parte di uno o più dei comproprietari.

Se, invece, il reddito presenta carattere economico (concreto reddito da locazione) si applica la regola generale dell’art.1 del TUIR: le somme vanno tassate in capo a chi le detiene.

Tuttavia, sino a quando tale orientamento non si consoliderà, appare prudente conformarsi alla tesi secondo cui i redditi fondiari si imputano ai soggetti che vantano la proprietà o altro diritto reale di godimento sull’immobile, senza che rilevi l’effettiva percezione (art.26, co.2 del TUR).

Ne deriva che, nel caso in questione, secondo l’Agenzia delle Entrate, il canone incassato va dichiarato pro quota dai comproprietari, e cioè, nello specifico, da tuo figlio e da tua figlia, anche se incassato ad esempio solo da tuo figlio.

Naturale destinatario del pagamento del canone di locazione è il locatore, ma nulla vieta che possa incaricare della riscossione un proprio rappresentante o una persona di fiducia, ad esempio tu, in ossequio della disposizione civilistica (art.1188) secondo cui “il pagamento deve essere fatto al creditore o al suo rappresentante, ovvero alla persona indicata dal creditore o autorizzata dalla legge o dal giudice a riceverlo”.

 

[PPL]

Vediamo se ho ben capito.
1-3) Non ci sarebbero problemi a intestare il contratto alla sola figlia (o al solo figlio), così come a indicare un mio Iban per il pagamento, specificandolo sul contratto.
2) Sulla questione più controversa del reddito da locazione, la giurisprudenza consentirebbe l'imputazione dell'intero canone ad uno solo dei comproprietari (ad es. mia figlia) ma l'interpretazione di AdE - nonostante alcune recenti pronunciamenti a favore, ad es. CTR Lazio -, potrebbe condurre ad accertamento, possibilmente da evitare; tra l'altro non ho ben capito come la cosa sarebbe possibile nella compilazione del modello RLI, se non dichiarando il 100% del possesso (che giustamente non sarebbe vero, seppure chiaramente riferito al solo reddito da locazione, perché per i redditi fondiari ciascuno dichiarerebbe la sua quota). Ho interpretato correttamente? Si potrebbe procedere a nome di uno solo ma rischieremmo un contenzioso.
Soprassedendo da tale ipotesi e imputando a ciascuno la sua quota, dal momento che solo mio figlio opterebbe per la cedolare secca, si potrebbe comunque inserire la clausola di rivalutazione Istat del canone? O comunque non produrrebbe effetti?
Grazie ancora.

 

[Sommadeiquadrati]

Vediamo se ho ben capito.
1-3) Non ci sarebbero problemi a intestare il contratto alla sola figlia (o al solo figlio), così come a indicare un mio Iban per il pagamento, specificandolo sul contratto.
2) Sulla questione più controversa del reddito da locazione, la giurisprudenza consentirebbe l'imputazione dell'intero canone ad uno solo dei comproprietari (ad es. mia figlia) ma l'interpretazione di AdE - nonostante alcune recenti pronunciamenti a favore, ad es. CTR Lazio -, potrebbe condurre ad accertamento, possibilmente da evitare; tra l'altro non ho ben capito come la cosa sarebbe possibile nella compilazione del modello RLI, se non dichiarando il 100% del possesso (che giustamente non sarebbe vero, seppure chiaramente riferito al solo reddito da locazione, perché per i redditi fondiari ciascuno dichiarerebbe la sua quota). Ho interpretato correttamente? Si potrebbe procedere a nome di uno solo ma rischieremmo un contenzioso.
Soprassedendo da tale ipotesi e imputando a ciascuno la sua quota, dal momento che solo mio figlio opterebbe per la cedolare secca, si potrebbe comunque inserire la clausola di rivalutazione Istat del canone? O comunque non produrrebbe effetti?

Tu conosci il punto di vista dell’Agenzia delle Entrate (cfr. codice “5” della colonna 7 del quadro RB del modello "“Redditi PF”).

A questo punto, spetta a te decidere cosa fare: conformarti ad esso (il reddito va dichiarato in base alla quota detenuta) oppure condividere la tesi di un filone giurisprudenziale (dichiara chi incassa), lamentando davanti ad un giudice l’errata interpretazione delle Entrate.

Riguardo l’aggiornamento ISTAT, l’opzione per la cedolare esercitata da tuo figlio comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone anche per tua figlia che non ha scelto la cedolare (altra interpretazione dell’Amministrazione finanziaria del tutto sprovvista di fondamento civilistico).

Essa dovrà farsi carico dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione a lei imputabile in base alla sua quota di possesso (50%): l’imposta di registro non può essere inferiore al minimo di legge (67 euro).

Nel caso di differenti scelte fiscali, l’imposta di bollo va comunque assolta per intero.

 

[PPL]

Tuttavia, l'opzione di aggiornamento Istat si potrebbe comunque includere, seppure senza effetto immediato, qualora un domani entrambi rientrassero nella tassazione ordinaria? E comunque il canone potrebbe essere aggiornato almeno in occasione della proroga dopo i primi 4 anni?