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Membro Storico
SERVIZIO CONTROLLO CLAUSOLE VESSATORIE E
PREDISPOSIZIONE CONTRATTI TIPO
C.C.I.A.A. DI MATERA
PARERE RESO DALLA COMMISSIONE DI CONTROLLO SULLA VESSATORIETA’ DEI CONTRATTI, ISTITUITA PRESSO LA C.C.I.A.A. DI MATERA.
CONFORMITA’ DEGLI SCHEMI CONTRATTUALI DEI MEDIATORI IMMOBILIARI ALLA DISCIPLINA DELLE CLAUSOLE VESSATORIE, DI CUI AGLI ARTICOLI 1469bis E SEGUENTI DEL CODICE CIVILE.
La Commissione di controllo sulla vessatorietà delle clausole contrattuali, costituita presso la Camera di Commercio di Matera, composta dal Dott. Giuseppe Porfido – presidente – e dagli Avv.ti Giancarlo Tonelli, Gaetano Di Caro e Antonio B. Iosca, ha proceduto, d’ufficio, alla verifica dei contratti di mediazione per la vendita immobiliare depositati presso l’Ufficio competente.
La verifica dei moduli in oggetto è stata eseguita nell’ambito delle competenze attribuite alle Camere di Commercio dall’art. 1469sexies del cod. civ. che conferisce, alle stesse, la legittimazione attiva a proporre l’azione inibitoria dell’uso di condizioni generali di contratto vessatorie, nonché dalla disciplina contenuta nell’art. 2, comma 4, lettera c) della legge n. 580/93 .
L’art. 25 della L. 06.02.1996, di recepimento della direttiva UE N. 98/13, ha introdotto nel codice civile il capo XIV bis intitolato “Dei contratti del consumatore”. La novella ha modificato sensibilmente il titolo II, dedicato ai contratti in generale, dettando, negli artt. 1469bis- 1469 sexies una disciplina specifica a tutela del consumatore in materia contrattuale sotto il profilo soggettivo, in quanto il contratto da sottoporre al giudizio di vessatorietà deve essere concluso fra un professionista ed un consumatore.
L’attività svolta dalla Commissione, nel rispetto del regolamento adottato (art. 14), ha visto la partecipazione spontanea al procedimento di alcuni dei diretti interessati che, previa comunicazione scritta, si sono presentati presso l’Ufficio chiedendo chiarimenti e delucidazioni e, in alcuni casi, depositando memorie e documenti.
Oggetto di analisi e studio della Commissione, sono stati i formulari contrattuali prestampati di “conferimento d’incarico di mediazione per la vendita”.
Dall’esame dei formulari depositati, si è rilevato ed evidenziato che in alcuni casi risulta violata la precitata disciplina (art. 1469bis c.c. e segg.) in particolare:
1) IRREVOCABILITA’ ED ESCLUSIVITA’ DELL’INCARICO.
La clausola in questione è presente nella quasi totalità degli schemi contrattuali esaminati. L’irrevocabilità e l’esclusività comportano per il venditore-committente l’impossibilità di recedere dal contratto concluso con l’agente, unitamente al “divieto” di pervenire alla vendita dell’immobile in maniera autonoma. Risulta di tutta evidenza che, di fatto, la modulistica prestampata esaminata garantisce la facoltà di recesso al solo mediatore, ponendo a carico del committente un impegno definitivo. Pertanto, mentre l’obbligo di esclusiva, in generale, non risulta violare alcun principio di buona fede, in quanto diretto a proteggere la posizione del mediatore dalle possibili “prevaricazioni” del cliente, interessato a risparmiare gli oneri dell’incarico conferito, sostanzialmente in alcuni dei casi specifici esaminati, determina obblighi e oneri a carico esclusivamente del committente e, di contro, rimette l’esecuzione della prestazione del professionista alla sua esclusiva volontà in evidente contrasto con la previsione di cui all’art. 1469bis c.c., 3° c. n. 4 e 7 c.c..
Inoltre, è stato rilevato che le clausole esaminate prevedono, in caso di violazione, il pagamento di una “penale”. Tale ulteriore obbligo comporta la restrizione della libertà contrattuale del consumatore nei rapporti con i terzi (art. 1469bis, 3° comma, n. 4 – 7), non potendo quest’ultimo concludere in proprio l’affare né, tanto meno, incaricare altro intermediario.
La penale, che di per sé non è elemento vessatorio, nel caso di specie, lo diventa in quanto posta a carico del solo committente. La precitata clausola, inoltre, così come inserita nei diversi schemi negoziali, risulta quantificata in misura pari alla provvigione dovuta in caso di conclusione del contratto. E’ evidente, quindi, che viene a determinarsi una notevole sproporzione nel sinallagma contrattuale ponendo a carico del solo committente una penale di importo manifestamente eccessivo (art. 1469bis 3° c. n.6).
Quanto illustrato evidenzia la vessatorietà della clausola esaminata e la contestuale necessità di provvedere alla modificazione o sostituzione della stessa nei termini di seguito indicati.
L’eventuale conservazione dell’esclusività e dell’irrevocabilità con relativa penale, potrebbe essere consentita laddove fosse rigorosamente limitata nel tempo nonché, oggetto di reale trattativa individuale con la previsione del possibile recesso anche del committente/venditore unitamente alla rideterminazione (riduzione) dell’importo della penale stessa. Inoltre, al fine di compensare lo squilibrio determinato con la precitata prescrizione a carico del solo committente, occorre prevedere l’inserimento di ulteriori oneri a carico del mediatore quali, ad esempio, la rinunzia al rimborso spese, e l’obbligo, a pena d’inadempimento, di particolari e ben dettagliate forme di pubblicità.
2) COMPENSO DELL’AGENTE/MEDIATORE E PENALE (art. 1755 c.c.): “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”.
La provvigione è il compenso spettante al mediatore per l’attività svolta nel consentire alle parti (venditore/acquirente) di concludere l’affare. Occorre innanzitutto evidenziare che, come in ogni contratto, la prestazione (provvigione) deve essere chiaramente determinata sin dall’inizio. I maggiori problemi rilevati dalla Commissione sono legati alla estrema genericità delle formule (espressioni) utilizzate nei prestampati esaminati. Infatti, risulta spesso determinato, in maniera difforme dalla previsione codicistica, il momento della conclusione del contratto. Questo aspetto risulta di notevole importanza, in quanto, solo ed esclusivamente con la stipula dell’atto pubblico – trattandosi di beni immobili – si può dire concluso l’affare. L’art. 1755 c.c. risulta molto chiaro in proposito in quanto, pone a carico del mediatore un’obbligazione di risultato che, qualora non sia raggiunto, non fa sorgere alcun diritto alla provvigione. Va aggiunto, in ogni caso, che nell’ipotesi di mancata conclusione dell’affare, al mediatore spetta comunque il rimborso spese per l’attività prestata così come previsto dall’art. 1756 c.c.. Non è sufficiente, quindi, secondo il dettato codicistico, il semplice reperimento di una proposta d’acquisto conforme all’incarico ricevuto per far sorgere l’obbligo a carico del committente/venditore del pagamento della provvigione, ma è necessario che l’affare sia concluso cioè, che la proposta sia accettata e il contratto si sia formalizzato nell’atto pubblico di vendita.
Pertanto, le clausole che non rispettino tale previsione sono da considerarsi vessatorie in quanto, determinano una palese violazione dell’art. 1755 c.c. nonché un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, privilegiando, palesemente, la posizione del soggetto – mediatore – che di fatto ha redatto la clausola predisponendo il modello prestampato - art. 1469bis 1°c. c.c..
Tuttavia, bisogna tener conto che la sottoscrizione di un contratto preliminare – da cui scaturiscono effetti obbligatori tra le parti contraenti – presuppone una concreta attività d’intermediazione eseguita dal mediatore, per la quale la previsione di un compenso, nella misura di una quota della provvigione non sarebbe in contrasto con la disciplina codicistica a tutela del consumatore. Il saldo della provvigione pattuita dovrà essere corrisposto alla stipula del definitivo, ove questa avvenga.
3) PENALI
In alcuni schemi negoziali esaminati, le agenzie di intermediazione hanno previsto il pagamento di una penale per le ipotesi di rifiuto di vendere alle condizioni stabilite dall’incarico e per altre fattispecie che sono più o meno tipiche: revoca anticipata dell’incarico, rifiuto di collaborazione da parte del venditore, indisponibilità preesistente o sopravvenuta dell’immobile, vendita effettuata autonomamente in pendenza del contratto di mediazione, violazione dell’esclusiva, conclusione del contratto di vendita dopo la scadenza dell’incarico con soggetti già contattati dall’agenzia.
Dall’esame delle suindicate clausole è emerso, in particolare, che in alcuni dei casi anzidetti, il contratto prevede il pagamento integrale della provvigione, mentre, in altri, la penale viene commisurata ad una percentuale della provvigione. Nella seconda ipotesi risulta evidente che non vi sono elementi di contrarietà alla disciplina in esame, salvo quanto in seguito precisato.
La previsione di una penale, di per sé non è illegittima (vessatoria), ma lo diventa qualora abbia ad oggetto o produca l’effetto di imporre al consumatore, in caso d’inadempimento o di ritardo nell’adempimento, il pagamento di una somma di denaro di importo manifestamente eccessivo a titolo di risarcimento o ad altro titolo equivalente.
Altro aspetto particolare, emerso dall’esame dei formulari è stato quello della previsione dell’obbligo del pagamento della penale, quando il contratto di compravendita immobiliare si è concluso, con persone presentate e/o indicate dall’agenzia, dopo la scadenza del contratto di mediazione.
Tale clausola può essere considerata vessatoria, per la sua estrema genericità, in relazione all’indeterminatezza del periodo di tempo successivo alla scadenza del contratto di mediazione nell’arco del quale il contratto di compravendita immobiliare può essere concluso. Infatti, una clausola siffatta, può avere una giustificazione qualora vi sia l’intento elusivo del committente, diretto a far scadere il contratto di mediazione per evitare il pagamento della provvigione. Ma, naturalmente, una tale previsione se pur legittima, deve essere meglio articolata con l’obbligo posto a carico dell’agente di comunicare al venditore/committente tutti i nominativi di coloro che hanno ispezionato l’immobile e, soprattutto, deve precisare tassativamente l’ambito temporale con l’indicazione di un limite rigoroso.
A titolo esemplificativo, qualora sia stato conferito un incarico della durata di mesi sei per la vendita di un immobile, il venditore, sarà obbligato al pagamento di una penale nel caso in cui, scaduto il contratto di intermediazione, si concluda la vendita – con soggetto presentato dall’agenzia – entro un termine espressamente indicato che, nel caso di specie, potrebbe essere ragionevolmente determinato in tre mesi. Inoltre, risulta vessatorio, perché manifestamente eccessivo l’importo della penale che nella maggior parte dei formulari esaminati, è quantificato in misura pari al corrispettivo dovuto a titolo di provvigione, in contrasto con quanto disposto dall’art. 1469bis 3° c. n. 6.
Pertanto, la “penale” che come detto non deve essere manifestamente sproporzionata dovrà essere determinata in base alla pregnanza degli obblighi imposti a ciascun contraente e non commisurata semplicisticamente, in maniera predeterminata, alla provvigione.
4) CLAUSOLA COMPROMISSORIA
La Commissione, ha rilevato la presenza – in alcuni schemi negoziali – della clausola compromissoria diretta a regolare, in via alternativa al ricorso all’autorità giudiziaria ordinaria, le controversie eventualmente insorgenti.
E’ noto che l’arbitrato è uno strumento normativo a servizio dell’autonomia privata. Di esso le parti dispongono al fine di sottrarre la cognizione di una controversia, attuale o eventuale, alla giurisdizione ordinaria per rimetterla al giudizio di “giudici” da essa stessa nominati, gli arbitri.
L’art. 1469bis stabilisce una presunzione di vessatorietà a carico di talune clausole contrattuali ivi elencate al 3° comma, presunzione semplice che ammette, dunque, una prova contraria il cui onere è, in questo caso, a carico del professionista predisponente. In particolare, il numero 18 di tale elenco considera, tra le altre, la categoria delle clausole che abbiano per oggetto o per effetto di sancire, a carico del consumatore (…) “deroghe alla competenza dell’autorità giudiziaria”.
La clausola presente nei formulari, si pone, quindi, in contrasto con l’art. 1469bis 3° comma n. 18 c.c. che considera vessatorie, fino a prova contraria, gli accordi che prevedono una deroga alla “competenza dell’autorità giudiziaria”.
Inoltre, bisogna rilevare che il procedimento arbitrale comporta dei costi, a carico delle parti, maggiori rispetto a quelli necessari in sede di giurisdizione ordinaria.
La clausola indicata in oggetto, pertanto, non dovrebbe essere riportata nella modulistica prestampata che, spesso, non consente al committente una piena conoscenza dell’impegno che con la sottoscrizione assume.
La clausola anzidetta dovrebbe essere inserita nel contratto di intermediazione immobiliare soltanto a seguito di trattativa individuale, durante la quale le parti potranno valutare anche la possibilità di ricorrere, in caso di controversia, alla Camera di Conciliazione istituita presso la C.C.I.A.A. di Matera con costi ridotti e predeterminati rispetto al procedimento arbitrale ordinario.
5) FORO COMPETENTE
In alcuni schemi contrattuali il foro eletto, nel caso insorga una controversia, è quello della sede dell’agenzia. In simili ipotesi risulta palese la presunzione di vessatorietà della clausola, difficilmente superabile con l’eventuale prova della trattativa individuale soprattutto in quei casi in cui il venditore risieda in una località diversa da quella della sede dell’agenzia. La clausola si pone in evidente contrasto con l’art. 1469bis 3° c. n.19) che espressamente prevede quale foro competente per le eventuali controversie insorte tra professionista e consumatore, quello del luogo di residenza o domicilio elettivo di quest’ultimo.
Pertanto, dovranno essere espunte dai formulari tutte le clausole difformi da tale previsione normativa.
Matera, Agosto 2002
LA COMMISSIONE
Presidente
Dott. Giuseppe PORFIDO
Avv. Giancarlo TONELLI
Avv. Gaetano DI CARO
Avv. Antonio Biagio IOSCA
