Mancanza certificato di agibilità, posso procedere con il preliminare

[Ettore Bellotti]

Salve,
il mio notaio mi ha consigliato di non procedere alla stipula del preliminare di acquisto dal momento che l'immobile è sprovvisto del certificato di agibilità (richiesto, ma non ancora trascorsi i 30gg).

Se decidessi di seguire il consiglio del notaio, potrei rescindere, senza onere alcuno, dalla proposta di acquisto addossando al venditore tutte le responsabilità?

La richiesta di agibilità è stata inoltrata dopo l'accettazione della proposta.

Grazie per qualsiasi consiglio
Ettore

 

[Luna_]

Era una condizione messa per il buon fine della proposta? O solo un impegno del venditore? Come mai non vi é agibilità? Che tipo di immobile é?

 

[Ettore Bellotti]

Gentile Luna,
grazie per la risposta.

L'immobile è un appartamento e la contrattazione è avvenuta tramite la mediazione di una agenzia. La proposta di acquisto non include alcuna condizione a riguardo, ma all'atto della firma sia della proposta che del preliminare, l'appartamento sarà privo della suddetta certificazione. A quanto pare l'appartamento non è mai stato certificato nonostante negli anni siano stati fatti diversi lavori di ristrutturazione.

La proposta di acquisto recita: "nello stato di fatto e di diritto in cui si trova".

Grazie ancora.

 

[Luna_]

Anche il notaio sa che il certificato di agibilità non osta alla vendita dell' immobile. Il problema é che nel momento in cui vai a richiedere il mutuo una banca su dieci lo concede senza agibilità. Inoltre avresti pure tu problemi di rivendita un domani sempre per lo stesso motivo. Tuttavia un immobile privo del certificato sconta un buon 20% in meno sul suo valore reale. Quindi qualora un domani l'agibilità viene data il tuo immobile acquista valore. Se sei disposto a ciò vai avanti. Se non ê stata messa come condizione senza la quale non si va avanti allora non puoi tirarti indietro. Però....perché manca l' agibilità? Su questo sai cosa?

 

[Ettore Bellotti]

Grazie mille per le delucidazioni, anche se ammetto di aver letto diverse sentenze discordati con il suo parere, ma non sono un esperto. Per procedere dovrei comunque ignorare il consiglio del notaio, e sarei un po' in difficoltà nel farlo.

Tuttavia, credo che il certificato manchi per il semplice fatto che non sia mai stato richiesto nonostante i ripetuti interventi di ristrutturazione. L'appartamento è sempre stato intestato alle stesse persone sin dalla costruzione.

Saluti

 

[CheCasa!]

Grazie mille per le delucidazioni, anche se ammetto di aver letto diverse sentenze discordati con il suo parere, ma non sono un esperto. Per procedere dovrei comunque ignorare il consiglio del notaio, e sarei un po' in difficoltà nel farlo.

Tuttavia, credo che il certificato manchi per il semplice fatto che non sia mai stato richiesto nonostante i ripetuti interventi di ristrutturazione. L'appartamento è sempre stato intestato alle stesse persone sin dalla costruzione.

Saluti

Le sentenze che si riferiscono al certificato di agibilità sono molteplici e spesso in contraddizione tra loro.

Nella pratica circa il 90% dei notai con cui ho avuto a che fare rogita anche in assenza del certificato (purchè sia ben specificato nell'atto chi si debba prendere la responsabilità per il suo successivo rilascio) ed il 100% dei notai rogita con almeno la presentazione della domanda (anche in assenza del rilascio del certificato per silenzio assenso).

Ma al di là di quella che può essere la valutazione sia della dottrina, sia della giurisprudenza, è certo che, nulla indicando la proposta d'acquisto, il venditore si obbligherebbe a fornirti il sopra citato certificato entro la sottoscrizione del rogito.

Ciò non toglie che, se non ho capito male quanto da te raccontato, le parti possano mettersi d'accordo per anticipare al momento del compromesso l'obbligo di recuperare di questo documento.

Ciò potrebbe mal disporre il venditore che dovrebbe nel caso anticipare delle spese senza avere la certezza delle conclusione dell'affare. Un'alternativa potrebbe essere quella di verificare in comune se ci siano elementi ostativi al rilascio del certificato, o quello di sottoscrivere un preliminare in attesa del certificato al rogito mettendo in gioco una caparra di ridotta entità....

 

[Ponz]

Il certificato di agibilità è un fogliaccio spesso privo di senso, infatti alcuni immobili che ne sono provvisti non corrisponderebbero mai alle specifiche richieste oggi per il suo rilascio.

Detto ciò, viceversa, molti immobili ne sono sprovvisti ma sono perfettamente abitabili e adeguabili alle norme, o che addirittura già lo sono , ma manca il certificato perchè il comune voleva alcuni adempimenti dal costruttore che non sono stati eseguiti, magari nei parcheggi

Roba buona per pulirsi le terga, insomma.

Molti talebani (notai avvocati e alcuni tecnici, pochi di questi ultimi per fortuna) travisando e proponendo interpretazioni delle ultime indicazioni e norme, pongono, forse per darsi un tono, tali situazioni come "bloccanti", sia per l'agibilità che per la conformità impianti.

Per supportare tali tesi portano sempre ad esempio situazioni paradossali, confondendo anche l'aliud pro alio con la mancanza della agibilità, arrivando ad affermare he la mancanza di agibilità, di per se, genera aliud pro alio e possibilità di recedere... invece solo nel caso in cui l'immobile proposto sia di fatto impossibile usarlo per l'uso abitativo che tale mancanza diventa davvero importante, ma non è la carenza del certificato, quanto l'impossibilità di ottenerlo, in seguito, e di usare l'immobile come abitazione per la mancanza di caratteristiche oggettive... un avvocato in rete, inun forum "autorevole" ha perfino scritto che la mancata conformità degli impianti, oltre a rendere incommerciabile l'immobile, porta a conseguenza penali... terroristi ... da tastiera.

DI sicuro un buon agente, per evitare che qualcuno cavalchi la cosa, inserisce sempre nelle scritture che l'acquirente accetta sia lo stato impianti che la presenza o meno dell'agibilità, e che di tali aspetti ha tenuto conto nel formare l'offerta.

E una bella RTN di un tecnico toglierebbe tutti i dubbi al "talebannotaio".

 

[Antonio Troise]

Tuttavia un immobile privo del certificato sconta un buon 20% in meno sul suo valore reale.

questa affermazione mi sembra un pochino azzardata.
Per la precisione e per non creare equivoci non si chiama "certificato di agibilità" ma "attestato di abitabilità" in quanto è un tecnico che attesta la conformità degli impianti e delle norme urbanistiche.

 

[Luna_]

Penso che però lui parli dell'ex certificato di abitabilità.... il fatto che l'immobile vale meno però é risaputo. Magari in varie parti di Italia la svalutazione é diversa?

 

[Ettore Bellotti]

Grazie a tutti per le risposte.
Dai vari interventi mi sembra di capire che la legislazione al riguardo non sia chiarissima, la prassi vuole che il 90% delle compravendite proceda anche senza certificazione/attestato, ma l'acquirente, sin dalla proposta di acquisto, ne deve essere esplicitamente a conoscenza. La formulazione "nello stato di fatto e di diritto in cui si trova" non implica l'accettazione di inagibilità e - per tanto - l'acquirente è libero di recedere (Cassazione Civile, sez. II, sentenza 27/11/2009 n° 25040). In sostanza, se il notaio mi consiglia di non procedere con il preliminare in assenza della certificazione, lo sta facendo a ragion veduta.

Un'ultima cosa, in questi casi, quanto è probabile che il venditore e l'agenzia decidano di procedere per via legali nel caso mi rifiutassi di firmare il preliminare? Stiamo parlando di una abitazione abbastanza modesta.

Saluti.