Mancanza certificato di agibilità, posso procedere con il preliminare

[Rosa1968]

Ma è stato richiesto se non ho capito male. Prorogate il termine se la casa ti interessa diversamente non recedi dal contratto ma bensì non avendo il venditore provveduto nei termini sarebbe inadempiente se si è impegnato al rilascio. Oltre al notaio senti l'avvocato.

 

[CheCasa!]

Grazie a tutti per le risposte.
Dai vari interventi mi sembra di capire che la legislazione al riguardo non sia chiarissima, la prassi vuole che il 90% delle compravendite proceda anche senza certificazione/attestato, ma l'acquirente, sin dalla proposta di acquisto, ne deve essere esplicitamente a conoscenza. La formulazione "nello stato di fatto e di diritto in cui si trova" non implica l'accettazione di inagibilità e - per tanto - l'acquirente è libero di recedere (Cassazione Civile, sez. II, sentenza 27/11/2009 n° 25040). In sostanza, se il notaio mi consiglia di non procedere con il preliminare in assenza della certificazione, lo sta facendo a ragion veduta.

Un'ultima cosa, in questi casi, quanto è probabile che il venditore e l'agenzia decidano di procedere per via legali nel caso mi rifiutassi di firmare il preliminare? Stiamo parlando di una abitazione abbastanza modesta.

Saluti.

Poichè il venditore avrebbe l'obbligo di fornire il documento al rogito, l'eventuale recesso del proponente al compromesso ed in seguito alla sottoscrizione di una proposta d'acquisto vincolante si configurerebbe come inadempimento dell'acquirente con possibile richiesta di risarcimento danni.

In merito all'agenzia, il suo diritto alla mediazione può essere fatto valere se la proposta sottoscritta possa considerarsi "conclusiva" dell'affare. Bisogna quindi leggere la formulazione precisa del contratto.

Se fosse tua intenzione recedere meglio consultare quindi un legale prima di risolvere arbitrariamente un contratto.

 

[Ponz]

Ah, per precisare, il termine "abitabilità" è stato sopresso dal Testo Unico (DPR 380 del 2001) dove si è chiarito finalmente introducendo negli articoli 24,25 e 26 che esiste solo il certificato di agibilità.

Art. 24 (L) - Certificato di agibilità

1. Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.

2. Il certificato di agibilità viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con riferimento ai seguenti interventi:

a) nuove costruzioni;
b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.

3. Con riferimento agli interventi di cui al comma 2, il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio attività o la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità. La mancata presentazione della domanda comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro.(comma così modificato dall'art. 17, comma 1, lettera o), legge n. 164 del 2014)

4. Alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere allegata copia della dichiarazione presentata per la iscrizione in catasto, redatta in conformità alle disposizioni dell'articolo 6 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652 e successive modificazioni e integrazioni.

4-bis. Il certificato di agibilità può essere richiesto anche:(comma aggiunto dall'art. 30, comma 1, lettera g), legge n. 98 del 2013)

a) per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
b) per singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

Art. 25 (R) - Procedimento di rilascio del certificato di agibilità

1. Entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto di cui all’articolo 24, comma 3, è tenuto a presentare allo sportello unico la domanda di rilascio del certificato di agibilità, corredata della seguente documentazione:

a) richiesta di accatastamento dell’edificio, sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità, che lo sportello unico provvede a trasmettere al catasto;
b) dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato, nonché in ordine alla avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti;
c) dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici adibiti ad uso civile alle prescrizioni di cui agli articoli 113 e 127, nonché all’articolo 1 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, ovvero certificato di collaudo degli stessi, ove previsto, ovvero ancora certificazione di conformità degli impianti prevista dagli articoli 111 e 126 del presente testo unico.

2. Lo sportello unico comunica al richiedente, entro dieci giorni dalla ricezione della domanda di cui al comma 1, il nominativo del responsabile del procedimento ai sensi degli articoli 4 e 5 della legge 7 agosto 1990, n. 241.

3. Entro trenta giorni dalla ricezione della domanda di cui al comma 1, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, previa eventuale ispezione dell’edificio, rilascia il certificato di agibilità verificata la seguente documentazione:

a) certificato di collaudo statico di cui all’articolo 67;
b) certificato del competente ufficio tecnico della regione, di cui all’articolo 62, attestante la conformità delle opere eseguite nelle zone sismiche alle disposizioni di cui al capo IV della parte II;
c) la documentazione indicata al comma 1;
d) dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui all’articolo 77, nonché all’articolo 82.

4. Trascorso inutilmente il termine di cui al comma 3, l’agibilità si intende attestata nel caso sia stato rilasciato il parere dell’ASL di cui all’articolo 5, comma 3, lettera a). In caso di autodichiarazione, il termine per la formazione del silenzio assenso è di sessanta giorni.

5. Il termine di cui al comma 3 può essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento, entro quindici giorni dalla domanda, esclusivamente per la richiesta di documentazione integrativa, che non sia già nella disponibilità dell’amministrazione o che non possa essere acquisita autonomamente. In tal caso, il termine di trenta giorni ricomincia a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa.

5-bis. Ove l'interessato non proponga domanda ai sensi del comma 1, fermo restando l'obbligo di presentazione della documentazione di cui al comma 3, lettere a), b) e d), del presente articolo, e all'articolo 5, comma 3, lettera a), presenta la dichiarazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato, con la quale si attesta la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità, corredata dalla seguente documentazione:(comma aggiunto dall'art. 30, comma 1, lettera h), legge n. 98 del 2013)

a) richiesta di accatastamento dell'edificio che lo sportello unico provvede a trasmettere al
catasto;
b) dichiarazione dell'impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati
negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico valutate
secondo la normativa vigente.

5-ter. Le Regioni a statuto ordinario disciplinano con legge le modalità per l'effettuazione dei controlli.(comma aggiunto dall'art. 30, comma 1, lettera h), legge n. 98 del 2013, poi così modificato dall'art. 17, comma 1, lettera p), legge n. 164 del 2014)

Art. 26 (L) - Dichiarazione di inagibilità

1. Il rilascio del certificato di agibilità non impedisce l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell’articolo 222 del regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265.

 

[Ponz]

Grazie a tutti per le risposte.
Dai vari interventi mi sembra di capire che la legislazione al riguardo non sia chiarissima, la prassi vuole che il 90% delle compravendite proceda anche senza certificazione/attestato, ma l'acquirente, sin dalla proposta di acquisto, ne deve essere esplicitamente a conoscenza. La formulazione "nello stato di fatto e di diritto in cui si trova" non implica l'accettazione di inagibilità e - per tanto - l'acquirente è libero di recedere (Cassazione Civile, sez. II, sentenza 27/11/2009 n° 25040). In sostanza, se il notaio mi consiglia di non procedere con il preliminare in assenza della certificazione, lo sta facendo a ragion veduta.

Un'ultima cosa, in questi casi, quanto è probabile che il venditore e l'agenzia decidano di procedere per via legali nel caso mi rifiutassi di firmare il preliminare? Stiamo parlando di una abitazione abbastanza modesta.

Saluti.

Non mi risulta sia così automatico. Puoi recedere solo se tale certificato è di fatto non ottenibile, in quel caso si tratterebbe di aliud pro alio.... invece, se è ottenibile, al massimo potresti ottenere una riduzione di prezzo proporzionale alla spesa degli interventi che servono per ottenerlo, non credo che liberarti senza conseguenze sulla base della mancata indicazione sia così facile... dipende al solito dal giudice e dal suo livello di competenza specifica.

Ritirarsi da un contratto per la mancanza del fogliaccio, lo vedo come una scusa... fossi nel venditore, e volessi vendertela, approfondirei.