Mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto: credito del promissario acquirente ed ipote

[Massimo Chimienti]

L'art. 2775-bis del codie civile sancisce che:

“Nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto, i crediti del promissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa, ovvero al momento della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento, ovvero al momento della trascrizione del pignoramento o al momento dell'intervento nella esecuzione promossa da terzi.”

Affrontando il problema del rapporto fra il privilegio di cui all'art. 2775 bis c.c. e le ipoteche per mutui fondiari iscritte anteriormente alla trascrizione del contratto preliminare, la Suprema Corte di Cassazione, Sezioni unite civili, con sentenza 7 luglio - 1 ottobre 2009, n. 21045, ha enunciato il seguente principio di diritto:

"Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell'art. 2775 bis c.c.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis c.c., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 c.c.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal secondo comma dell'art. 2748 c.c. e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti.

Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga (come nella specie) lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell'art. 72 legge fallimentare), il conseguente credito del promissario acquirente (nella specie, per la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare), benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice"

 

[andrea boschini]

quindi..le banche arrivano prima,sempre e in ogni caso

 

[Bagudi]

E quindi la trascrizione a che serve

L'ho sempre detto: con una mano ti danno e con l'altra ti tolgono....

Non c'è storia.... soccomberemo sempre !

Silvana

 

[gaspol1960]

Mi permetto di far presente che il principio sancito dalle Sezioni Unite della Cassazione non è che una conseguenza della regola generale della prevalenza delle trascrizioni e iscrizioni precedenti a quella che ci interessa. Il vero problema è, a mio avviso, un altro: non si dovrebbe arrivare a un preliminare - trascritto o no, non importa - senza aver effettuato delle accurate visure ipotecarie. E questo per evitare , in caso di inadempimento, che il credito spettante nei confronti del promittente venditore sia vanificato dall'esistenza di pesi (ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali) preesistenti, oppure che la domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare abbia per oggetto un immobile non libero (situazione particolarmente grave nel caso in cui il prezzo di acquisto sia inferiore all'entità dei pesi stessi...).
Nel caso del preliminare trascritto - e dunque stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata - si potrebbe configurare una responsabilità professionale del Notaio che non ha effettuato con diligenza le verifiche ipotecarie a tutela del promissario acquirente.

 

[Bagudi]

Penso che nel caso in questione, si sia effettuata la trascrizione proprio per tutelere l'acquirente, dopo aver verificato l'esistenza di gravami...

E, in ogni caso, sappiamo che fino al momento del rogito l'immobile può essere sommerso di ipoteche giudiziali...

Silvana

 

[gaspol1960]

Appunto. L'effetto (e la finalità) di prenotazione che ha la trascrizione del preliminare riguarda (e non potrebbe essere altrimenti...) le formalità iscritte o trascritte dopo il preliminare. (art. 2645 bis, secondo comma, c.c.). La questione del grado del privilegio spettante al promissario acquirente attiene invece a formalità precedenti alla trascrizione del preliminare.