Manutenzione frontalini e ringhiere

[Mimi]

Condominio di n. 8 unita abitative con 16 balconi gettanti tutti della stessa metratura. Bobbiamo procedere alla manutenzione dei frontalini di tutti i 16 balconi, inoltre ci sono alcune ringhiere in ferro che necessitano di riparazione, pezzi da sostituire perchè corrosi dalla ruggine. Dato che i balconi gettanti sono tutti uguali la spesa va suddivisa per 8 oppure in base ai millesimi? Dato che gli interventi sulle ringhiere interessano solo 5 delle 16 esistenti il costo della riparazione sarà supportato interamente dal singolo condomino dato che ne è il proprietario. E' corretta questa mia esposizione.

 

[Perizio]

Non c'è l amministratore?

 

[Mimi]

Una bellissima domanda.... dal 1980, 8 unità abitative, dovrebbe essere una famiglia, ma... non è cosi, bisogna solo ringraziare l'amministratore. Se ho posto il quesito qui è appunto il fatto che amministratore dice tutto e il contrario di tutto, cosi nella diversa veduta dei condomini genera più confusione per un solo scopo finale, non far capire nulla e "squazzare" a proprio uso e consumo. Io so (forse mi sto sbagliando) che il calpestio ed il sotto di un balcone gettante appartiene alla proprietà cosi come pure la ringhiera del balcone, mentre il frontalino è condominiale. Dato che i balconi sono tutti uguali di grandezza e tutti i balconi sono interessati in identico modo da manutenzione straordinaria (sottofondo, guaina e sostituzione mattonelle) le spese vanno diviso per 8, la spesa per i frontalini che sono condominiali deve essere divisa per millesimi, mentre intervento sulle ringhiere è a totale carico della proprietà anche perchè sono solo 5 su 16 interessate alla lavorazione. Le unita abitative sono praticamente uguali con una leggera diversità per le quote millesimali quindi solo la spesa riguardo i frontalini andrebbe diviso per millesimi. Poiche alla fine i lavori interessano l'intera struttura di tutti i balconi credo che dividere per 8 l'intera spesa sia la cosa migliore, mentre la spesa delle ringhiere, solo 5 su 16 interessano di manutenzione, resta solo a carico della proprietà. Solo 3 anni fà sono entrato in questo condominio e da 3 anni che sto portando alla luce tutti gli "errori" fatti dall'amministratore ed anche se cè la maggioranza (5 su 8) per il cambio dell'amministratore visto che, come dicevo all'inizio 8 condomini dovrebbe essere una famiglia, mi sono preso la "briga" di rivedere gli "errori" che ha commesso amministratore negli anni precedenti, (quando non facevo parte del condominio) in modo che i 3 condomini incerti.....titubanti.....rivedono la loro convinzione e si uniscono ai 5.

 

[matusalemme]

il tema della ripartizione delle spese circa balconi e frontalini è alquanto intricato e complesso

oltre all'amministratore (nel bene e nel male), avete anche un regolamento condominiale? se sì, cosa stabilisce al riguardo?

i regolamenti trattano raramente l'argomento, ma potrebbero ricavarsi utili indicazioni se far rientrare balconi, frontalini e ringhiere nella proprietà esclusiva dei singoli condomini oppure nella proprietà comune della facciata

detto altrimenti, questi lavori rientrerebbero nell'ambito - più ampio - del ripristino della facciata condominiale e della tutela generica del "decoro" dell'edificio?

 

[Mimi]

3 anni fa, quando acquistai casa, mi lessi il regolamento condominiale e non mi sembra di ricordare che trattasse questo......adesso vado a rileggermelo.....

 

[matusalemme]

bene, il regolamento è sempre la "Costituzione" del condominio e, per ogni analisi, occorre partire da lì

poi occorrerà scomporre i singoli elementi del balcone ,sia pure visti nel contesto della facciata condominiale ed in relazione alla proprietà esclusiva di ogni singolo appartamento

per i frontalini, mi pare che non sussistano dubbi sulla loro funzione decorativo -ornamentale della facciata comune: quindi, le spese di manutenzione dovrebbero essere a carico di tutti i condomini

per le ringhiere....vedi questo articoletto (se non l'avessi già letto)

Ringhiere: sono condominiali o private?

Ringhiere e parapetti in condominio: come si dividono le spese?

www.laleggepertutti.it

anche in dottrina si discute circa le ringhiere:
per Salis, la verniciatura della ringhiera che recinge il balcone farebbe carico al condomino proprietario del balcone (e non al condominio),
mentre per G. Terzago (Il condominio, Trattato teorico-pratico, Giuffrè, 2006, pag.71), se la ringhiera dovesse rientrare tra le cd. opere ornamentali poste sul o nel balcone (perchè richiamata da altre poste in altre parti,in modo da costituire un motivo di decorazione della facciata), il suo rifacimento sarebbe a carico della collettività

insomma, ogni caso va esaminato nel concreto

immagino che saranno da conteggiare anche le spese per l'uso dei ponteggi (noleggio, montaggio e smontaggio) ed a chi dovranno far carico, dove uno dei possibili criteri potrebbe essere quello di non separare questo costo da quello delle opere che lo hanno reso necessario

poi, a seconda della natura di proprietà "comune" oppure di proprietà "privata" che si sarà individuata o stabilita circa le ringhiere, sarebbe da verificare se il ponteggio si renderà necessario solo per la manutenzione dei frontalini od anche per quella delle ringhiere, scindendo od aggiungendo i relativi costi (delle ringhiere) alle spese comuni ripartite per millesimi dei frontalini

 

[Mimi]

Mi sono letto tutto il regolamento condominiale, 6 pagine in totale, non trovo niente a riguardo. Come ho detto all'inizio se questo piccolo condominio non è una famiglia è solo "Grazie" all'amministratore. Detto brevemente solo dopo il mio arrivo le cose stanno cambiando in meglio, ce molta più armonia tra i condomini, il fatto sostanziale è questo che in oltre 30 anni amministratore a permesso di stravolgere intero regolamento condominiale senza che ci fosse una delibera.....qualsiasi modifica caso strano è sempre e solo a vantaggio di un condomino. Motivo ??? il fatto secondo me che amministratore commette "errori" di contabilità che mai nessuno se ne reso conto e favorisce questo condomino nella suddivisione delle spese al solo scopo di tenerselo buono, forse, questo è unico condomino che con un po di attenzione potrebbe scoprire questi "errori". Faccio un solo esempio per meglio spiegarmi... spese di pulizia scale, energia elettrica per luce scala e altro ancora, sul regolamento condominiale cè scritto che va suddiviso per millesimi invece vengono suddivise per 8, adesso che bisogna fare i lavori per i balconi è frontalini che interessano tutti allo stesso modo se non fosse per il fatto che alcune ringhiere necessitano un pò più di lavorazione rispetto alle altre ecco qui i battibecco.....le ringhiere sono di proprietà.....i frontalini sono per millesimi ecc. ecc. quando la maggioranza sarebbe propenso a dividere per 8. Chi pretende invece applicazione dei millesimi il condomino che ha un vantaggio economico dato che le spese ordinarie vengono divise per 8 e non per millesimi come previsto dal regolamento. Amministratore tace.....(per sua convenienza) quando invece dovrebbe intervenire e fare rispettare/applicare sempre e solo il regolamento condominiale e/o le leggi in materia di condominio.

 

[matusalemme]

Mimi,

scusa se chiedo ancora, ma in queste cose...mi fido solo se vedo le carte

quindi, nell'impossibilità di vedere, mi tocca chiedere a costo di rompere le scatole

il riferimento alle spese comuni potrebbe essere "diretto" oppure "indiretto"

prova a verificare se il regolamento contiene - come dovrebbe essere - l'indicazione delle parti comuni e se, fra queste, sono indicati i balconi o beni assimilabili

 

[Mimi]

Ti ringrazio per attenzione che mi stai dando, nel regolamento non cè nulla che riguarda questo, il regolamento fu fatto dallo stesso costruttore il quale, a sentire che ci abita da sempre, ha preteso e fatto per oltre 30 anni come se fosse ancora il proprietario di tutto nonostante avesse come proprietà una sola delle 8 unità abitative, ed anche per questo motivo che non esiste nessun verbale...nessuna delibera alle tantissime modifiche apportate al regolamento, spero solo di convincere gli altri 3 condomini a cambiare amministratore senza utilizzare il fatto che siamo già nelle condizioni di maggioranza, 5 su 8 condomini. Se vuoi ti posso scannerizzare il regolamento e mandartelo, sono in tutto 6 pagine.

 

[matusalemme]

no, no, non serve

ora che hai verificato l'aspetto che mi premeva e che poteva risolvere la questione senza troppe obiezioni (se fosse stato scritto: la facciata ed i balconi sono parti comuni, non ci sarebbero state discussioni)

mi pare di capire che il regolamento sia stato predisposto dal costruttore/primo proprietario, che abita ancora lì e che, a suo tempo, avrà nominato l'amministratore: quindi, si capiscono facilmente certi comportamenti di favore

vedi se con quello che ho scritto più sopra riesci a venirne a capo, altrimenti son qui anche prossimamente