Margine di trattativa con costruttore e spese accessorie

[Diego Antonello]

aaaah......quindi i margini d'impresa.............ok
anche qui dipende: un'impresa, quando avvia un cantiere, deve calcolare tutti i costi (materiali, personale, pratiche, tecnici, eccecc..), dopo di che si dovrebbe tenere almeno un 10-15% di margine d'imprevisto, oltre a un certo margine d'utile...in via ottimale almeno il 20% (ma dipende in realtà da molti fattori, primo tra tutti il tempo di esposizione dell'impresa....maggiore il tempo maggiore dev'essere l'utile).
qui sta la difficoltà: riuscire, cioè, a far bene i conti all'inizio in modo da avere certo questo 30-35%....
non sono poche le imprese che, o per superficialità iniziale o per sfortuna o per errori nel calcolo dei rischi dell'affare o per altri fattori, alla fine dei giochi non ci guadagnano niente o peggio
se investo 100 e li tengo fermi per un certo periodo, alla fine devo ritrovarmi almeno con 110, altrimenti o c'ho perso oppure comunque non n'è valsa la pena..

 

[Umberto Granducato]

Ma infatti io non stavo parlando dello sconto ottenibile, ma del margine del costruttore.
Lo sconto possibile è in un certo senso una conseguenza.

ah avevamo capito tutti un'altra cosa...
Concordo col margine fra il 20 e il 40%

 

[skywalker]

Ma infatti io non stavo parlando dello sconto ottenibile, ma del margine del costruttore

Se vuoi determinare il margine con buona approsimazione dovresti sapere quando è stata rilasciata la concessione edilizia, se è "lontana" nel tempo allora il terreno è stato pagato più caro di quanto avrebbe pagato 12/16 mesi fa.
Oggi lo pagherebbe ancora meno...
Se dici che gli appartamenti sono ultimati e, (questo è un dato che non hai fornito), il cantiere si attesta tra i 6 e i 10 appartamenti potrebbe aver iniziato a definire i contratti con gli appaltatori esterni all'incirca in quel periodo.
Questo dato ti dà l'idea di quanto sconto possa aver ottenuto dai medesimi.
Generalmente gli appaltatori sono le ditte che forniscono e posano la copertura e gli impiantisti, a volte vengono fatti esternamente anche gli intonaci.
A questo proposito ti sarebbe utile sapere se l'accordo prevedeva la totale monetizzazione del dovuto o anche il ritiro da parte dei fornitori di unità immobiliari in permuta.
In questo secondo caso i margini potrebbero essere migliorativi anche rispetto ad un anticipo nell'acquisto dell'area rispetto alla stima da noi ipotizzata.
Tutto ciò si deve intendere al netto di situazioni che potrebbero influire drasticamente sul ragionamento fatto come ad esempio l'acquisto dell'area edificabile ad un'asta giudiziaria.
...o anche peggiorative come nel caso si tratti di un'immobiliarista che non dispone di manodopera propria e per ciò si avvale di una ditta esterna appaltandone anche la costruzione.
certo è che con la crisi i margini si saranno sicuramente ridotti rispetto alle previsioni iniziali e li si entra nelle scelte personali, nella situazione finanziaria del soggetto, nell'attitudine e propensione al rischio.
Se la situazione finanziaria è buona e l'attitudine alta...non c'è molta trippa per gatti, diversamente...
In ogni caso per le vendite effettuate in questo periodo e per cantieri medi, direi che difficilmente può superare un 15, 18% di margine a meno che il prodotto sia qualitativamente eccellente o che sia favorito da situazioni ottimali (vista panoramica, vicinanza mare o laghi, vicinanza al centro cittadino, classe A...).
Un'altro dato utile sarebbe quello di sapere quanti appartamenti restano da vendere e su quale numero iniziale.
Il tempo resta comunque l'elemento essenziale sul quale si impernea tutto il ragionamento, e lo sai anche tu poichè nel 2006/07 non avresti fatto questo ragionamento ma anzi...
...saresti tornato a rivederlo al massimo una volta e a distanza ravvicinata rispetto alla prima visita e magari avresti sottoscritto la proposta d'acquisto sul cofano della macchina per non correre il rischio di fartelo scappare.
In quel caso non avresti sollevato questioni nemmeno in merito al compenso dell'Agenti Immobiliari e anzi, l'avresti ringraziato per aver preferito te agli altri...
...in ogni caso osa...a me capitò di fare un'offerta per un'immobile centralissimo, in un palazzo prestigioso e ad un prezzo che ritenevo un insulto per i proprietari, era l'anno 2004...
Quando davanti a me l'agente telefonò per avvisarli dell'offerta, l'accettarono subito e dopo 20 minuti erano già in agenzia a firmare l'accettazione e a ritirare l'assegno, la sensazione di rabbia e stupidità per come mi ero approcciato all'affare perdurò a lungo.
Conoscevo i proprietari, conoscevo chi li conosceva...avrei dovuto preparami di più, informarmi, ed essere meno superficiale.
Fu la prima ed ultima volta che mi comportai così, oggi oso assai di più.
...in bocca al lupo.