Meglio terreno edificabile o rudere ?

[BucciLuciano]

Salve a tutti/e.
Mi sto apprestando al mio primo acquisto tramite asta e ovviamente sono un pò preoccupato
Ho trovato quasi allo stesso prezzo un terreno edificabile e un rudere , e vorrei capire quale mi conviene prendere.

Quante tasse , bolli , diritti , ecc ecc , bisogna pagare in Italia per costruire una casetta di 100 mq unico piano da zero, cioè da terreno edificabile?
Conviene prendere un rudere e buttarlo giù per poi ricostruire la solita casetta mono piano sempre 100 mq?
Terreno edificabile per 100 mq e rudere di 100 mq , chi vince in termini economici?

Inoltre volevo chiedere agli esperti un chiarimento sulle aste senza incanto...
nel testo della relazione cè scritto :
""L’immobile risulta a favore dell’esecutato per la piena proprietà ad eccezione dei diritti a favore di xxxxxx xxxxxxxxx xxxxxxxxx xxxxxxxx, i quali si possono considerare affrancati dai legittimi proprietari""

e volevo sapere se posso avere dei problemi per questa cosa. Se non sbaglio nelle Esecuzioni Immobiliari
,una volta vinta l'asta, la procedura cancella ogni debito. Premetto che l'asta è per la piena proprietà.

Anticipati ringraziamenti a tutti e tutte.
Un caloroso saluto

 

[Antonello]

Conviene prendere un rudere e buttarlo giù per poi ricostruire la solita casetta mono piano sempre 100 mq?
Terreno edificabile per 100 mq e rudere di 100 mq , chi vince in termini economici?

Conviene il terreno edificabile.
Non subisci i costi dell'abbattimento e del trasporto alla discarica dei materiali.

 

[SALVES]

Confermo quanto detto da antonello e aggiungo che non sempre un rudere è riattivabile per la cubatura preesistente occorre vedere lo stato dei luoghi i regolamenti comunali ecc.ecc.

 

[BucciLuciano]

Aggiungo dettagli in quanto mi sono informato meglio :
- del rudere è rimasta solo una mezza parete,quindi non ci sono difficoltà o costi di abbattimento in quanto me la farò da solo la pulizia del lotto;
- il piano regolatore prevede in ristrutturazione/completamento una edificabilità diretta di mc/mq 0.9 quindi in verità potrei fare il doppio di quello che mi serve perchè al catasto il rudere è segnato con molti mq , ma rimarrò comunque entro i 120 mq anche per i costi.
- per quanto riguarda il terreno edificabile ho parlato con una persona che dirige un'azienda edile e mi ha detto che ci sono alcune tasse da pagare , di cui una molto elevata , quando si vuole costruire un edificio su un terreno edificabile e anche poi per i certificati seguenti. Non sono riuscito a sapere di più quindi non riesco a quantificare nemmeno approssimativamente la cifra di quanto può costare edificare da zero.

Chiedo consiglio a Voi esperti e Vi ringrazio anticipatamente per la Vostra disponibiltà.
Premetto che non sono del settore quindi se ho scritto qualcosa di incomprensibile fatemelo notare cosi cercherò di spiegare meglio grazie a tutti e tutte

 

[pinacio]

Nel caso di lotto vergine il nuovo fabbricato è assogettato al pagamento degi oneri di urbanizzazione ed al contributo sul costo di costruzione, mentre nel caso di restauro, ristrutturazione (anche intesa come demolizione e ricostruzione) se si tratta di un edificio a destinazione residenziale e di tipo unifamigliare non sono dovuti tali oneri e contributi. Nella valutazione su cosa scegliere però solitamente subentrano anche fattori non solo economici ma anche di tipo diverso tipo per esempio ubicazione, esposizione, accessi alla pubblica via, vicinanza ai servizi, tipo di edificazione presente nell'intorno ecc... Ti auguro di aggiudicarti il bene al valore che tu ritieni congruo, perchè tieni presente che potresti trovare altri interessati e magari più di te.

 

[SALVES]

Bucci Luciano, ti riconfermo il consiglio già espresso sia da antonnello che da parte mia e mi spiego meglio.
Il fatto che esista solo una mezza parete dell'edificio preesistente fa si che non si può considerare l'esistenza reale di un edificio, insiemme di elementi strutturali orizzontali e verticali e della sua copertura, tali da non poter applicare quanto previsto dall'art.3 let.d) D.P.R.380/01, così anche come sancito dalla sentenza della Corte di Cassazione n.26379 del 06/07/2011.

A questo punto se acquisterai solo il rudere senza avere terreno a disposizione potrai realizzare un edificio che abbia una volumetria cosi come previsto dall'art. 3 let.e) D.P.R.380/01 e dal regolamento edilizio del comune ove insiste l'immobile, invece acquistando il terreno nudo potrai sempre realizzare un edificio cosi come previsto dall'art. 3 let. e) D.P.R.380/01 e dal regolamento edilizio del comune ove insiste il terreno.

C'è anche da dire che nella maggior parte dei regolamenti edilizi dove esercito per la redazione di un progeto di cui all'art. 3 D.P.R. 380/01 lett. a, b, c, d, oltre agli elaborati grafici vogliono anche un rilievo fotografico dei prospetti dell'edificio in oggetto, forse non è il caso del regolamento in questione ma in altre realtà è così.

Qualsiasi altra ipotesi potrebbe risultare a tuo riscihio e pericolo di non poter realizzare l'idea che hai.

Alla luce di questi altri suggerimenti a te adesso la decisione definitiva del da farsi.

Ciao salves.

 

[BucciLuciano]

Nel caso di lotto vergine il nuovo fabbricato è assogettato al pagamento degi oneri di urbanizzazione ed al contributo sul costo di costruzione, mentre nel caso di restauro, ristrutturazione (anche intesa come demolizione e ricostruzione) se si tratta di un edificio a destinazione residenziale e di tipo unifamigliare non sono dovuti tali oneri e contributi. Nella valutazione su cosa scegliere però solitamente subentrano anche fattori non solo economici ma anche di tipo diverso tipo per esempio ubicazione, esposizione, accessi alla pubblica via, vicinanza ai servizi, tipo di edificazione presente nell'intorno ecc... Ti auguro di aggiudicarti il bene al valore che tu ritieni congruo, perchè tieni presente che potresti trovare altri interessati e magari più di te.

Grazie della risposta. I fattori da Te elencati sono identici in ambedue le parti, per questo mi sto informando sui costi delle tasse del terreno edificabile e del rudere. Esposizione,accessi,vicinanza,edifici intorno, praticamente è tutto identico ma cambia la città. Sono entrambe vicino a dove lavoro quindi non ci son problemi. La mia preoccupazione adesso è questa: parlando con ditte edili ho saputo che le tasse (oneri e quant'altro) per edificare da zero sono molto elevate, anche se non trovo ancora la cifra esatta (provincia di teramo) mentre per il fabbricato rurale ci sarebbero le 10mila euro per fare il cambio ad abitazione e i soli costi di costruzione, inoltre al catasto è segnato come fabbricato rurale di 300 mq e non ho ancora capito se posso rifarlo uguale o devo attenermi al piano dei terreni edificabili della zona cioè 0.9 mc/mq...

 

[pinacio]

Il recupero della volumetria preesistente è una cosa molto delicata e controversa quando il fabbricato non è più in piedi. L'ufficio tecnico può darti l'indicazione giusta (o un professionista in gamba). In molti casi la presenza dell'immobile nella cartografia catastale e di Piano Regolatore è ritenuta testimonianza sufficiente a dimostrare che quell'entità ha comportato e comporta un carico urbanistico quindi ti permettono il recupero anche se la volumetria eccede gli indici fondiari previsti per la zona. Quanto detto vale nella migliore delle ipotesi (e a mio avviso corretta interpretazione) ma comunque non vale nella maggior parte dei casi quando lintervento comporta il cambio d'uso perchè questo è un nuovo diverso carico urbanistico e quindi da parametrarsi con gli indici di zona. Per capire la logica del carico urbanistico semplificando l'esempio è quello di una villetta e di un capannone industriale. La prima comporta urbanizzazione primaria strade acqua luce gas e secondaria scuole, ospedali, impianti sportivi per gli abitanti che ci vanno ad abitare. Il capannone ha bisogno di molta urbanizzazione primaria strade, parcheggi ma poca urbanizzazione secondiaria. Spero diessere stato chiaro.http://cdn.immobilio.it/images/smilies/icon_exclaim.gif

 

[Tommaso Badano]

Qui in Liguria conviene di solito il rudere da recuperare. L'ideale è avere un rudere con volumi definiti e già accatastato urbano. Questo significa solitamente una semplice DIA di manutenzione straordinaria, zero oneri di urbanizzazione, zero pratiche edilizie, 60 giorni di attesa per iniziare i lavori. Poi dipende dal terreno: se è agricolo ci vuole una fideiussione decennale; se ha un vincolo ambientale ci vogliono lunghe pratiche autorizzative (commissioni varie, soprintendenza, ecc.) con grandi ritardi e notevoli rischi di bocciature; se c'è un vincolo idrogeologico o se si è in aree considerate de iure esondabili (non necessariamente di fatto, altrimenti nessuna persona sensata ci costruirebbe) non si può costruire nulla. Di solito da queste parti costruire ex novo significa almeno due anni di attesa (a volte di più) e 20-30mila euro di spese in più tra progetti, permessi, oneri e fideiussioni. Poi dipende da PRG/PUC, regolamenti edilizi, vincoli locali, piani paesistici, PTCP ... E' meglio analizzare per certo i due siti con un tecnico locale esperto. Buona fortuna.

 

[NMC architetto]

A mio parere, un rudere è sempre meglio di niente.
Ci sono infiniti modi per recuperare un rudere a nuova vita.