Mi Separo ed ho la Casa Cointestata, Come mi Muovo?

[Sandro 7942]

Gerry mi ha inviato questa domanda come messaggio privato, ma abbiamo pensato di pubblicarla in questo spazio in modo che rimanga ai posteri...

Ecco il quesito:

Ciao Sandro,
ti scrivo perchè ho un problema, e ti volevo chiedere alcune info, visto che tu sembri molto esperto in materia.

Ho comprato casa con la mia ragazza, cointestando sia il mutuo che l'appartamento.
Ora dopo un paio di anni abbiamo deciso che le cose vanno male e che sia meglio dividere le strade e non solo.

Non so da dove cominciare e cosa aspettarmi da questa esperienza.
La decisione sarebbe quella di cointestare il tutto a me, rieffettuando un nuovo atto di mutuo e un nuovo atto di proprietà..
Ti volevo chiedere alcune domande a cui spero mi darai una risposta.

--- La mia ragazza dovrà comprare casa entro un anno avendo beneficiato dell'agevolazione di prima casa? Ci sono dei rischi o dei consigli per poter evitare tutto ciò?

--- Se sostituisco il mutuo potrei non avere la capacità reddituale per accollarmi tutto giusto? Se fosse così potrei far fare da garante ai miei genitori e qualora si potesse fare, quali potrebbero essere i rischi?

Insomma ti chiedo gentilmente di darmi alcune informazioni e alcuni consigli per poter portare a termine la situazione...

Ti ringrazio.

Gerry

 

[gerry]

.

 

[Sandro 7942]

Ed ecco la mia risposta:

Gerry, puoi effettivamente comprare la quota della tua ragazza con un secondo atto di compravendita; per il mutuo forse di basta una pratica di accollo, ma chiedi alla banca per sicurezza o aspetta altre risposte dai colleghi del forum.

La tua ragazza avrà l'obbligo di riacquistare casa entro un anno, è esatto... E avrà diritto ad un credito di imposta sulle tasse che dovrà pagare per il nuovo immobile. Non può evitarlo e non corre alcun rischio se non acquista, semplicemente dovrà recarsi in agenzia delle entrate a compilare un modulo e gli impegati faranno i calcoli di quanto avrebbe dovuto versare per un acquisto senza agevolazioni prima casa... In definitiva pagherà questo "conguaglio" con qualche piccola penale, ma nulla di astronomico!

Se redditualmente tu non potessi accollarti il mutuo la prassi è proprio quella di cercare dei garanti. Nessun rischio anche per loro se.... Tu pagherai regolarmente le tue rate di mutuo, viceversa saranno responsabili in solido con te!

Nel caso tu non riuscissi ad adottare questa procedura l'unica alternativa sarà quella di vendere l'immobile; ed in questo caso ti consiglio vivamente di affidarti ad un'agenzia di fiducia a cominciare dalla valutazione (che dovrà essere imparziale) fino alla fase finale delle trattative!

In ogni caso cerca di mantenere il più possibile buoni rapporti con la controparte, ho visto casi in cui le ripicche hanno notevolmente complicato le cose.

E ricorda: si chiude una porta e si apre un portone!

In bocca al lupo!

 

[Maurizio Zucchetti]

Quoto al 100% Sandro!
Forza e coraggio, Gerry!

 

[immobiliare grandi]

..BRAVO SANDRO FA PIACERE AVERE COLLEGHI COME TE....

 

[Sandro 7942]

Piano coi complimenti, potrei montarmi la testa e chiedere l'aumento di stipendio al custode!

Direi che potremmo passare da 0.00 € a.... 0.000!

Scherzi a parte, condividete la risposta?

Vi vengono in mente precisazioni o c'è qualche imperfezione?

 

[luisa depanis]

bravo Sandro meglio non potevi fare.

 

[gerry]

Grazie!
Sei stato molto esaustivo.

 

[Roby]

HEi sandro a saperlo quando ti ho incontrato di baciavo in nome e per conto di Gerry.

 

[Alessandro Frisoli]

Volevo integrare l'ottima risposta di sandro sul "quantum" l'Agenzia delle entrate ti andà a richiedere
Se avete comprato da un privato avete pagato il 3% sulla randita catastale e 168 cad in misura fissa tra imposta catastale e ipotecaria.
Non ricomprando alla tua (a questo punto) ex verrà richiesto il reintegro del 4% dell'imposta di registro del 2% della imposta ipotecaria e dell'1% dell'imposta catastale, detratti i 168 euro già versati in misura fissa il tutto diviso 2. Inoltre le verrano appliocate sanzioni calcolate sulle imposte non versate al 30% .
Per quanto riguarda il fatto di far fare da garante i tuoi genitori si può fare, La banca chiedera i redditi dei tuoi genitori o di uno solo (se basta). Dipende anche da quanti anni hanno e per quanti anni è il mutuo residuo. Il fatto che siano garanti significa che sono coobligati in solido con te per l'eventuale mancato pagamento delle rate, pertanto se non paghi tu la banca richiederà ai garanti il pagamento della rata.
Devi fare attenzione solo ad una cosa, solitamente il rapporto rata reddito richiesto dalle banche è (oggi 3 giugno) il 30/35% del reddito netto (al netto di tasse ed eventuali altri impegni)
In bocca la lupo