Modifica atto preliminare trascritto

[ilfaro65]

Buongiorno,
sorge la necessità di modificare un atto preliminare già registrato e trascritto.
Consensualmente tra le parti, ha validità una modifica dell'atto preliminare con atto tra privati, solo per alcune parti rimanendo valide tutte le altre, oppure necessita trascrivere anche la modifica dell'atto preliminare?
Nello specifico la modifica riguarda il prezzo e la modalità di pagamento. Rimane invece valida la data di stipula e tutto il resto.

Grazie

 

[Avv Luigi Polidoro]

Ciao @ilfaro65 ,
se le parti mettono per iscritto le modifiche, esse sono valide ed efficaci anche se la scrittura integrativa non viene registrata nè trascritta; il contenuto del definitivo rispecchierà entrambi i preliminari, sia quello trascritto (per le parti non modificate) che quello successivo (per i soli punti oggetto del nuovo consenso).
E' quindi possibile modificare il preliminare trascritto senza trascriverne uno nuovo.
Si tratta, però, di una soluzione pericolosa (almeno in astratto).
La trascrizione del preliminare ha lo scopo di impedire la c.d. doppia vendita e di permettere, a ciascuna delle parti, di pretendere l'adempimento dell'altra, ottenendo una sentenza con cui l'immobile verrà trasferito alle condizioni riportate nel contratto preliminare che è stato trascritto.
E' quindi intuibile che la mancata trascrizione del preliminare successivo, qualora fra le parti insorgesse un qualsivoglia contenzioso, creerebbe una situazione non chiara e potenzialmente pericolosa.

 

[ilfaro65]

Grazie avvocato Polidoro.
Alcune domande ancora, per trovare una modalità valida in ragione anche dei costi da sopportare:

1. Può la Registrazione dell'atto modificato ovviare a quella "soluzione pericolosa"?
2. E quindi, potrei modificare il contenuto dell'atto trascritto con scrittura tra privati e poi procedere io personalmente alla registrazione presso l'ufficio del registro?
3. se non si può, potrei procedere solo a far registrare dal notaio l'atto modificato senza doverlo trascrivere e tenere in piedi anche l'atto trascritto precedentemente?

Grazie

 

[Avv Luigi Polidoro]

Il pericolo deriva proprio dalla mancata trascrizione del nuovo preliminare.

 

[Sim]

Anche perchè la registrazione è una pura formalità fiscale, serve solo a dare data certa e a far incassare lo stato

 

[ingelman]

E' quindi possibile modificare il preliminare trascritto senza trascriverne uno nuovo.
Si tratta, però, di una soluzione pericolosa (almeno in astratto).

Ciao Luigi
Concordo pienamente su quanto hai postato però sinceramente parlando tutto questo pericolo non lo vedo,

lo vedrei se la scrittura successiva che modifica il precedente preliminare prevedesse un ulteriore acconto prezzo o integrazione caparra confirmatoria riferito alla valenza e peso economico del privilegio speciale sull'immobile che si crea a favore della parte acquirente.

Nei confronti di terzi l'effetto prenotativo e il render noto grazie alla pubblicità della trascrizione è già soddisfatto dal precedente preliminare.

La seconda scrittura che modifica la precedente ha validità a tutti gli effetti di legge e il venditore non può disconoscerla anche se solo registrata evitando ulteriore aggravio di spese per un ulteriore intervento del Notaio e gli adempimenti necessari per la trascrizione presso la Conservatoria.

Ovviamente è una mia riflessione personale

 

[Avv Luigi Polidoro]

Nei confronti di terzi l'effetto prenotativo e il render noto grazie alla pubblicità della trascrizione è già soddisfatto dal precedente preliminare.

Completamente d'accordo , l'effetto prenotativo è assicurato dal primo preliminare.
Il rischio cui pensavo è però connesso alla eventualità di azione ex art. 2932 cc (non succede tutti i giorni, è vero, ma se le parti hanno trascritto il preliminare hanno voluto assicurarsi la massima tutela e quindi non possiamo non pensare all'eventualità di un contenzioso): l'azione giudiziale si fonderebbe su due contratti, che si integrano vicendevolmente.
Ciò significa lasciare margine (ampio o ristretto? dipende da come sono redatti i testi contrattuali) alla interpretazione dei due contratti e si tratta, per quella che è la mia esperienza, di una situazione potenzialmente pericolosa.
@ilfaro65 non specifica quali modifiche verranno apportate, sappiamo solo che esse riguarderanno il prezzo e le modalità del pagamento.
Con un nuovo preliminare trascritto si ha la massima garanzia (e maggiori spese), in assenza di seconda trascrizione si ha una tutela ridotta ma un maggiore risparmio.... la scelta di prediligere una o l'altra opzione, a mio parere, risente delle caratteristiche dell'affare (ad esempio la lunghezza del termine previsto per la stipula del rogito, oppure l'importo ed il numero degli acconti) e della personale propensione delle parti.