Modifica clausola sospensiva su preliminare di compravendita

[Paolo De Angelis]

Buongiorno a tutti,

Avrei gentilmente bisogno dei vostri pareri per svincolarmi da una situazione particolare.

In data 20 Dicembre 2024, io e la mia compagna abbiamo stipulato un preliminare di compravendita per l’acquisto della nostra prima casa senza intermediazione di agenzia immobiliare (compravendita fra privati), versando anche la caparra confirmatoria concordata con il venditore.

Abbiamo inserito all’interno del preliminare la seguente Clausola Sospensiva:
“La presente proposta e - in caso di accettazione da parte del Venditore - il contratto preliminare di compravendita immobiliare, sono vincolati a condizione sospensiva subordinata all’esito positivo della richiesta di mutuo di importo non inferiore a xxx euro indirizzata presso l’ente finanziatore scelto dai Proponenti, entro la data sopra indicata per la stipula del contratto definitivo di compravendita. In caso contrario il presente contratto sarà privo di efficacia, e i Proponenti avranno diritto alla restituzione immediata della somma versata come caparra.”

Inoltre, in data 22 Dicembre 2024 abbiamo caricato il preliminare di compravendita sul sito dell’Agenzia delle Entrate tramite il Modello RAP. Tuttavia, al momento, la pratica non risulta andata a buon fine poiché il sistema automatizzato non è riuscito a leggere correttamente la scansione del preliminare e dovremo quindi ricaricarlo o recarci presso un ufficio per completare la pratica. In caso di condizione sospensiva, entro 30 giorni dall’avverarsi di tale condizione occorre darne comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

Tuttavia, qualche giorno fa abbiamo ricevuto una inaspettata notizia riguardo l’ingresso di un’entrata economica non preventivata che ci permetterebbe di ridurre l’importo del mutuo inserito nel preliminare.

A questo punto, secondo la nostra interpretazione, richiedendo alla banca un mutuo di importo inferiore a quanto inserito nel preliminare, la clausola non si avvererebbe e il preliminare sarebbe privo di efficacia. Allo stesso tempo, non possiamo presentare all’Agenzia delle Entrate un modulo in cui dichiariamo che si è avverata la condizione sospensiva.

Ci stavamo chiedendo quale fosse il modo più rapido e indolore per poter sbrigliare questa situazione senza incorrere in problemi con l’Agenzia delle Entrate e/o al rogito.

Grazie!

 

[ferruccio]

Ciao @Paolo De Angelis , potresti riformulare? Almeno io non capisco dove fai affermazioni e/o al contrario vorresti porre delle domande. Grazie.

 

[Zagonara Emanuele]

Direi che il problema che ci sottoponi NON si pone.
Lascia il mondo come sta, procedi con la domanda di mutuo e alla delibera fissa il rogito.

Se ti occorre una cifra inferiore per saldare (importo mutuo più basso), buon per te, la cosa è migliorativa e non peggiorativa e certamente non modifica la sostanza degli accordi contrattuali o la validità della condizione sospensiva.
Al venditore non fa alcuna differenza quale che sia l'importo del mutuo e/o di cui disponi e neppure all'AdE.

Tutto il resto sono fisime mentali che nascono dall'inesperienza e dalla mancanza di senso pratico, frutto del "fai da te".

 

[francesca63]

Ci stavamo chiedendo quale fosse il modo più rapido e indolore per poter sbrigliare questa situazione senza incorrere in problemi con l’Agenzia delle Entrate e/o al rogito.

Premesso che , come scritto sopra da @Zagonara Emanuele , chiedere un mutuo inferiore è meglio per tutti e quindi potrebbe non essere necessario fare nulla, se proprio vuoi, e hai facilità nell’incontrarti con i venditori, potreste firmare un contratto identico al precedente, modificando solo la nuova cifra del mutuo che ti servirebbe, tenendo valido l’assegno già consegnato.

 

[Paolo De Angelis]

Ciao @Paolo De Angelis , potresti riformulare? Almeno io non capisco dove fai affermazioni e/o al contrario vorresti porre delle domande. Grazie.

Ciao, provo a riformulare e sintetizzare.
Abbiamo firmato un preliminare di compravendita con una clausola sospensiva subordinata all’ottenimento di un mutuo non inferiore ad una certa cifra. In seguito a sviluppi personali, ci troviamo fortunatamente nella condizione di poter richiedere un mutuo ad una cifra inferiore a quella indicata nel preliminare.
Mi chiedo se questo vada ad invalidare il preliminare (condizione sospensiva non rispettata) oppure se, come suggerisce il collega nel commento sotto, posso procedere come se nulla fosse.

 

[Paolo De Angelis]

Direi che il problema che ci sottoponi NON si pone.
Lascia il mondo come sta, procedi con la domanda di mutuo e alla delibera fissa il rogito.

Se ti occorre una cifra inferiore per saldare (importo mutuo più basso), buon per te, la cosa è migliorativa e non peggiorativa e certamente non modifica la sostanza degli accordi contrattuali o la validità della condizione sospensiva.
Al venditore non fa alcuna differenza quale che sia l'importo del mutuo e/o di cui disponi e neppure all'AdE.

Tutto il resto sono fisime mentali che nascono dall'inesperienza e dalla mancanza di senso pratico, frutto del "fai da te".

Ciao Emanuele, grazie per il feedback;

Sicuramente il dubbio nasce dall’inesperienza in materia, trattandosi della prima volta che acquistiamo una casa, ma proprio per questo vogliamo assicurarci di non fare errori grossolani e di procedere correttamente.

La nostra interpretazione è che decada la validità della condizione sospensiva poiché questa si basa sull’ottenimento di un mutuo non inferiore ad una certa cifra e noi, per nostra volontà, andremo a richiedere una cifra inferiore a quella scritta. Inoltre, da protocollo, dobbiamo inviare un modulo all’AdE (Modello 2) in cui, prima del rogito, dichiariamo che quella condizione sospensiva si è avverata. Non si tratterebbe di dichiarare una cosa non vera?

 

[Michela_]

Tuttavia, qualche giorno fa abbiamo ricevuto una inaspettata notizia riguardo l’ingresso di un’entrata economica non preventivata che ci permetterebbe di ridurre l’importo del mutuo inserito nel preliminare.

A questo punto, secondo la nostra interpretazione, richiedendo alla banca un mutuo di importo inferiore a quanto inserito nel preliminare, la clausola non si avvererebbe e il preliminare sarebbe privo di efficacia. Allo stesso tempo, non possiamo presentare all’Agenzia delle Entrate un modulo in cui dichiariamo che si è avverata la condizione sospensiva.

Voi il mutuo lo chiedete. Il problema relativo all’importo può essere un problema (scusa il gioco di parole) solo se per qualche motivo la richiesta di mutuo di importo inferiore non va a buon fine. Se va tutto bene a nessuno interessa che tu chiedi un mutuo da 80k invece che 150. Perché sei già sicuro di avere i restanti 70k. Se invece sai che ti servono 150k, ti impegni per iscritto a richiedere 150k ma tu ne chiedi solo 80 sperando di vincere al Superenalotto in quel caso no, non va bene. Tutto qui.

 

[ferruccio]

Ciao, provo a riformulare e sintetizzare.
Abbiamo firmato un preliminare di compravendita con una clausola sospensiva subordinata all’ottenimento di un mutuo non inferiore ad una certa cifra. In seguito a sviluppi personali, ci troviamo fortunatamente nella condizione di poter richiedere un mutuo ad una cifra inferiore a quella indicata nel preliminare.
Mi chiedo se questo vada ad invalidare il preliminare (condizione sospensiva non rispettata) oppure se, come suggerisce il collega nel commento sotto, posso procedere come se nulla fosse.

Grazie per la precisazione. Non uso mai condizioni sospensive per cui tutte le registrazioni fatte da me, appunto, non le contengono.
So che nel RAP c'è la possibilità di indicare la presenza della condizione ma non so (non avendola mai utilizzata) quali informazioni vengono richieste, proseguendo dopo averla flaggata! Chiedo a te quindi, per curiosità: oltre alla sospensiva quali altri dati ti chiede di inserire il sistema (RAP)? Anche il valore del mutuo?
A questo punto la risposta viene naturale. Se l'importo del mutuo non è un dato richiesto non c'è da preoccuparsi, al contrario beh, una domanda all'A.d.E la farei.

 

[Zagonara Emanuele]

Ciao Emanuele, grazie per il feedback;

Sicuramente il dubbio nasce dall’inesperienza in materia, trattandosi della prima volta che acquistiamo una casa, ma proprio per questo vogliamo assicurarci di non fare errori grossolani e di procedere correttamente.

La nostra interpretazione è che decada la validità della condizione sospensiva poiché questa si basa sull’ottenimento di un mutuo non inferiore ad una certa cifra e noi, per nostra volontà, andremo a richiedere una cifra inferiore a quella scritta. Inoltre, da protocollo, dobbiamo inviare un modulo all’AdE (Modello 2) in cui, prima del rogito, dichiariamo che quella condizione sospensiva si è avverata. Non si tratterebbe di dichiarare una cosa non vera?

L'importo del mutuo indicato come "somma non inferiore ad € ......" è una tutela tua, in quanto ti mette al riparo da spiacevoli sorprese in caso di diniego della concessione della necessaria somma occorrente per il saldo, ovvero ti offre una "scappatoia" nel caso in cui non troverai i soldi necessari per saldare.

Al venditore non gliene può importare un fico secco, come tu trovi i soldi necessari, se li hai di tasca tua, se te li da tutti la banca o solo in parte, se li erediti e se li vinci al totocalcio.

A lui interessa cha al rogito ci siano i necessari importi per saldare il prezzo pattuito.

Se ti concedono il mutuo (anche se di importo inferiore a quanto previsto dal compromesso) dichiarerai all'AdE che la condizione sospensiva si è avverata.
Anche all'AdE non gliene importa un fico secco dove e come troverai i soldi per il saldo; è interessata unicamente a sapere se la condizione si sia avverata o meno.

Non si tratterebbe di dichiarare una "cosa non vera".
Gli accordi si possono cambiare anche dopo aver sottoscritto un compromesso; non è vietato farlo, anzi è ammesso e succede più spesso di quanto pensi!

 

[Manzoni Maurizio]

un compromesso con la condizione sospensiva non lo registrerei.