Modifica contratto da canone libero a canone concordato

[lerry71]

Lo scorso anno ho registrato un contratto a canone libero scegliendo il regime della cedolare secca, viste le nuove aliquote introdotte, vorrei sapere se è possibile modificare il contratto con uno a canone concordato per un immobile sito in un Comune per il quale non è stato stipulato alcun accordo territoriale con le associazioni di categoria. Grazie

 

[garofalo domenico]

a mio modesto parere sono due cose completamente differenti: la cedolare secca è un regime fiscale mentre il canone concordato è un accordo contratuale tra le parti, quindi è possibile passare da in regime fiscale all'altro (cioè da cedolare secca e viceversa) - mentre per cambiare le condizioni contrattuali secondo me devi fare un nuovo contratto poichè il canone concordato varia nel numero di anni (3+2), deve inoltre attenersi a delle tabelle redatte dal comune di apparteneza l'immobile (accordo territoriale), bisogna determinare la superficie convenzionale in base a dei paramentri ben precisi legate alle caratteristiche costruttive e urbanistiche dell'immobile, per non dire dei coefficenti di determinazione del canone di locazione minimo/massimo, legato all'ubicazione della proprietà da locare. La "scheda di determinazione del canone di locazione di solito và allegata a contratto, inoltre c'è da spedire una raccomandata al Comune di appartenenza "Agevolazione abitazione concesa in locazione a canone concordato" . Quindi anche in assenza di un accordo territoriale dovresti andare al Comune di appartenenza e chiedere se sono previsti dei contratti a canone concordato e la modalità per la stipula, è anche probabile che il comune si attenga a delle regole di un comune limitrofo.

 

[Pennylove]

Non è possibile procedere ad una modifica del contratto in corso, tenuto presente che una diversa tipologia contrattuale comporta non solo un differente canone, ma anche una differente aliquota fiscale, una differente durata, una differente ripartizione oneri accessori ecc. Costituirebbe, di per sé, indice di una novazione del rapporto di locazione immobiliare, trattandosi non di una modificazione meramente accessoria della correlativa obbligazione (come può configurarsi una semplice riduzione del canone di locazione originariamente pattuito).

Di conseguenza, dovrai operare un chiudi&apri (peraltro a costo zero) per risolvere consensualmente il contratto in essere a canone libero e registrarne uno nuovo a canone concordato assoggettandolo a cedolare. Il decreto interministeriale del 14 luglio 2004 (a cui ti rimando) disciplina le condizioni per la stipula di contratti di locazione agevolati nei Comuni in cui non siano stati sottoscritti accordi di alcun tipo (né sulla base del DM 5 marzo 1999 né sulla base del DM 30 dicembre 2002) tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori: in tali Comuni si applica l’accordo vigente nel Comune di dimensione demografica prossima a quello mancante di accordo e di minor distanza, anche situato in altra Regione.