Modifica del contratto locazione

[salvdono]

Scusate, è la prima volta che utilizzo il forum,
Ho un contratto affitto 4+4 di € 1800,00 annui decorrenza 1.1.2007 con aumento ISTAt 100% automatico. il 31.12.2010 sono scaduti i primi 4 anni e non è stato mai applicato l'aumento ISTAT previsto e abbiamo convenuto con l'inquilino un aumento forfettario di € 50,00 mensili a partire dal 1.01.2011 fino al 31.12.2014. Chiedo cortesemente quale è la procedura per modificare il contratto e relative tasse con F23. Grazie Salvatore

 

[Antonello]

Non devi modificare nessun contratto ma tenerti lo scritto con il quale avete pattuito detto aumento dovuto all'ISTAT.
Per l'F23 anzichè calcolare 1800 euro annuali ne calcolerai 1850 al 2%, un euro in più.

 

[salvdono]

Non devi modificare nessun contratto ma tenerti lo scritto con il quale avete pattuito detto aumento dovuto all'ISTAT.
Per l'F23 anzichè calcolare 1800 euro annuali ne calcolerai 1850 al 2%, un euro in più.

Non c'è nessuno scritto ma un tacito accordo, cosa dovrei fare? Avete una bozza di modifica canone? Grazie Salvatore

 

[salvdono]

Scusate ancora, ditemi dove posso trovare una bozza scritta atta a modificare il canone che abbiamo convenuto verbalmente e che risulta leggermente maggiore rispetto agli aumenti ISTAT di Legge previsti nel contratto.
Vi ringrazio anticipatamente della Vostra cortesia.
Salvatore

 

[Antonello]

Non è difficile, basta che scrivi:
"con riferimento al contratto di affitto stipulato in data_______e registrato in_______il giorno_____al n._______, tra le parti si conviene che il canone di affitto, considerati gli aumenti ISTAT, è di €. ______mensili, a far data dal_______________.
Letto, accettato e sottoscritto.

 

[salvdono]

Credevo che si dovesse usare una forma legale particolare.
Vi ringrazio per la Vosrtra gentilezza e tempestività, userò la Vostra bozza.
Grazie infinite.
Salvatore

 

[Bastimento]

Credevo che si dovesse usare una forma legale particolare.
Vi ringrazio per la Vosrtra gentilezza e tempestività, userò la Vostra bozza.
Grazie infinite.
Salvatore

Secondo me credevi bene, e sospetto che la bozza proposta abbia qualche pecca.
1- Certamente è opportuno formalizzare per scritto le nuove pattuizioni: quanto alla dicitura proposta "considerati gli aumenti ISTAT" la completerei almeno con "considerati ..... per altro non imputati nel corso del primo quadriennio" : il solo riferimento all'Istat potrebbe risultare impugnabile, se come affermi l'aumento di 50€ è superiore all'incremento istat reale.
2- Il secondo aspetto riguarda la registrazione (il termine corretto è trascrizione? non so) di questa seconda scrittura privata: essa non credo sia opponibile senza questo passo. La registrazione tardiva mi pare abbia una sanzione; quanto alla decadenza, non avrei invece riserve ritenendo che il contratto scadrebbe prima do essa; sotto questo profilo spero qualcuno si esprima in base ad esperienzae reali; da parte mia credo che se i rapporti con l'inquilino sono buoni, e mi pare dipoterlo dedurre nel tuo caso, forse è sufficiente la scrittura privata, non avendo motivo di dubitare di doverla esercitare in sede di contenzioso.

 

[Limpida]

Anche se nel contratto di locazione é scritto che vi é l'adeguamento automatico dell'istat, il locatore ha l'obbligo di inviare la sua richiesta tramite raccomandata. Se non l'ha mai richiesta, mi domando quale art.di legge gli consente di chiedere all'inquilino gli arretrati istat? Mi sembra solo una richiesta di aumento del canone cammuffata da ISTAT.

 

[Bastimento]

Anche se nel contratto di locazione é scritto che vi é l'adeguamento automatico dell'istat, il locatore ha l'obbligo di inviare la sua richiesta tramite raccomandata. Se non l'ha mai richiesta, mi domando quale art.di legge gli consente di chiedere all'inquilino gli arretrati istat? Mi sembra solo una richiesta di aumento del canone cammuffata da ISTAT.

Inizio a commentare l'ultima frase: il rischio che la richiesta possa essere impugnata come aumento improprio camuffato da Istat, mi trova d'accordo, e credo di averlo appunto segnalato.

Non vedo invece chi impedisca di concordare contrattualmente l'aumento automatico "senza obbligo di comunicazione preventiva e scritta"; questo eventuale vincolo, dettato dall'art. 24 della 392/78, è stato abrogato dalla 431/98 art. 14.

Sommando i due commenti, si può comprendere perchè suggeriivo di giustificare il nuovo canone, non solo come adeguamento istat, ma anche come importo forfettariamente concordato in alternativa all'applicazione retroattiva degli adeguamenti annuali precedentemente non applicati. ( concesso che sia stato sottoscritto l'adeguamento automatico senza comunicazione, questa possibilità non è vietata).

 

[Limpida]

Quindi, l'obbligo della comunicazione tramite raccomandata di aggiornamento ISTAT annuale, riguarda solo i contratti stipulati prima della legge 431/98?

Infine rimane sempre il problema che l' aggiornamento automatico dell'ISTAT é annuale.