Modifica locatari nel contratto

[Giovanni_]

Buongiorno a tutti, volevo sapere se qualcuno gentilmente mi può aiutare perché non ci capisco molto di contratti e burocrazia varia.
La mia situazione è la seguente, ho stipulato un anno fa un contratto di locazione 4+4 con il mio conquilino. Ora lui se ne va e una persona subentra, inoltre a settembre andrà via il terzo coinquilino che era in subaffitto (permesso dal contratto).
la mia domanda è, come si fa a fare il subentro del nuovo coinquilino ( oltre all'F23 dobbiamo fare una carta privata o che altro? tra di noi o con il proprietario?), inoltre quando verrà sostituito anche l'altro coinquilinio vogliamo mettere la nuova persona dentro il contratto e non più in subaffitto, in tal caso è possibile e come (senza dover rifare un nuovo contratto, con rischio concreto di aumento del canone)?
grazie mille
Giovanni

 

[Limpida]

Sei l'inquilino o il proprietario?

 

[Giovanni_]

l'inquilino, quello che resta dei due firmatari originali...

 

[Limpida]

Ciao Giovanni, per il subentro devi comunicare al Proprietario i dati della persona che subentra e lui procederà a fare una aggiunta al contratto comunicando la variazione all'agenzia delle entrate.
Anche l'altro coinquilino, può subentrare senza modificare il contratto.
Però con tutto questo vai e vieni mi raccomando é il Proprietario che deve essere d'accordo

 

[Anaeli]

Mi aggiungo a questa conversazione per una situazione analoga che spero Limpida mi vorrà chiarire. Sono la proprietaria. L'appartamento è affittato a 4 studenti con un contratto 4+4 , condiviso, frutto di un rifacimento nel 2009 per riduzione affitto. A maggio 2013 scadono i primi 4 anni e l'ultima delle ragazze indicate in contratto se ne andrà. Io rimango con 4 nuovi ragazzi subentrati mano a mano di cui nessuno risulta titolare del contratto (sono stati fatti i relativi subentri con F23 di euro 67)
Si deve chiudere il contratto in essere (con la richiesta di recesso dell'ultima in contratto) e aprire un nuovo contratto a nome di quelli nuovi (che ripartirà con un 4+4), o si può continuare con i subentri pagando euro 67 per il subentro, lasciando il contratto fino alla scadenza naturale di 8 anni? Grazie a chi vorrà rispondermi

 

[Limpida]

Ciao Anaeli, i subentranti assumono a pieno titolo tutti i diritti ed i doveri legati al contratto, per cui, non occorre che tu rifaccia un nuovo contratto, la scadenza naturale però é di 4 anni + 4 di rinnovo automatico, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'art.3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art. 3. della legge 431/98.

 

[Anaeli]

Grazie per il tempo che mi dedichi, tuttavia avevo letto da qualche parte che non essendoci più i primi 4 intestatari bisognasse fare il contratto ai nuovi presenti. Quindi anche se continuano a cambiare io vado avanti a fare solo dei subentri (110T) fino all'ottavo anno??? Buona serata e spero in una tua conferma. grazie ancora

 

[Limpida]

Rettifico, se nel contratto non é rimasto almeno uno dei firmatari iniziali, bisogna rifarlo.

 

[Anaeli]

Oh grazie, avevo bisogno di questa tua conferma!!! Buona serata Anaeli

 

[Pennylove]

E’ vero che il DM 5 marzo 1999 (allegato C) e il DM 30 dicembre 2002 (allegato E), definendo le modalità e le condizioni di recesso parziale nel contratto transitorio per studenti, consentono il subentro di un altro studente nel rapporto di locazione, ferma la presenza di almeno uno degli iniziali firmatari del contratto. Tuttavia, a me parrebbe di capire che la cessione di contratto in discorso sia da riferirsi ad un contratto a canone libero. Pertanto, salvo:

a) in contratto non sia presente una clausola di questo tipo o simili: “Qualora tutti gli originali conduttori fossero sostituiti dai subentranti, questi ultimi dovranno stipulare un nuovo contratto; in caso contrario il contratto si intenderà ipso jure risolto”;

b) necessità, per qualsiasi ragione, di certezza giuridica delle parti;

non è obbligatorio registrare un nuovo contratto in assenza di iniziali conduttori (nessun obbligo, in tal senso, è imposto dalla disciplina codicistica (artt. 1406 e ss. e 1594), dalle leggi speciali (art. 2, legge n°392/1978) e dalle norme tributarie (DPR 26 aprile 1986, n°131, circolare Agenzia delle Entrate 9 luglio 2003, n°36/E).