Mutuo non accettato dall'acquirente

[pasdema]

Buongiorno desidererei porre un quesito. Sono parte venditrice e ho sottoscritto una "proposta di acquisto immobiliare" con parte acquirente che, nella circostanza, ha depositato in agenzia un assegno di 3000 euro diventando così caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.).
Con la sottoscrizione delle parti la predetta proposta è divenuta "Contratto preliminare". Inoltre è stata inserita la seguente clausola: "La presente proposta d'acquisto sarà valida ed efficace solo se il sig. XXXX otterrà il mutuo ipotecario di cui al punto 2. g)" ossia "di euro XXXX con l'intervento di un istituto mutuatante scelto dal proponente anche previa garanzia ipotecaria concessa dalla parte venditrice oggetto del contratto.".

Domanda 1: In caso di mancanza delle condizioni per erogare il mutuo, l'istituto emette una dichiarazione che lo attesti e che consenta di risolvere il contratto?

Domanda 2: Cosa accade se l'istituto dovesse ritenere l'acquirente idoneo per l'erogazione del mutuo, ma lo stesso non lo sottoscrive per motivazioni proprie (ad esempio tasso d'interesse non ritenuto conveniente o durata del mutuo non ritenuta confacente)? L'istituto attesta la mancanza dei requisiti o che l'acquirente non l'ha sottoscritto per sua volontà? E in tale circostanza la parte acquirente ha diritto alla restituzione della caparra confirmatoria?

Ritengo che una questione sia la mancanza dei requisiti per ottenere il mutuo, altra questione sia la mancata erogazione per la non volontà dell'acquirente di accettare tasso e/o durata ovvero per altre situazioni non imputabili all'istituto erogante.

Grazie e buona giornata.

 

[francesca63]

1) normalmente la banca non rilascia nessuna dichiarazione che attesti il diniego del mutuo.
2) È uno dei rischi delle condizioni sospensive; non potendo dimostrare per quale motivo alla fine il mutuo non si fa, il contratto resta inefficace per il solo fatto che entro la data prevista la condizione “ottenimento mutuo” non si avvera.
Non è un comportamento corretto, ma l'acquirente riavrà indietro la somma depositata (che non è caparra, in quanto non consegnata al venditore).

Ritengo che una questione sia la mancanza dei requisiti per ottenere il mutuo, altra questione sia la mancata erogazione per la non volontà dell'acquirente di accettare tasso e/o durata ovvero per altre situazioni non imputabili all'istituto erogante.

Hai perfettamente ragione, ma se si accetta la condizione sospensiva, il rischio che non si avveri per qualsiasi motivo ( non potendo controllare cosa fa l’acquirente) è fisiologico.

 

[pasdema]

1) normalmente la banca non rilascia nessuna dichiarazione che attesti il diniego del mutuo.
2) È uno dei rischi delle condizioni sospensive; non potendo dimostrare per quale motivo alla fine il mutuo non si fa, il contratto resta inefficace per il solo fatto che entro la data prevista la condizione “ottenimento mutuo” non si avvera.
Non è un comportamento corretto, ma l'acquirente riavrà indietro la somma depositata (che non è caparra, in quanto non consegnata al venditore).


Hai perfettamente ragione, ma se si accetta la condizione sospensiva, il rischio che non si avveri per qualsiasi motivo ( non potendo controllare cosa fa l’acquirente) è fisiologico.

Sicuramente, ma converrai che siccome è in ballo un assegno depositato a titolo di caparra confirmatoria (perché tale è come previsto nella proposta di acquisto sottoscritta dalle parti), anche al fine di evitare futuri contenziosi legali, ho necessità di capire come funzionano queste cose. Comunque grazie per il contributo.

 

[francesca63]

Ti confermo che non è caparra , anche se la proposta la definisce così.
Viene definita caparra una somma solo se consegnata al venditore.
Nel tuo caso, solo dopo l’eventuale avveramento della condizione.

 

[Bagudi]

Si tratta di deposito cauzionale, che diventerà caparra solo all'avveramento delle condizioni.

 

[anna.vis]

Confermo quanto sopra avendolo vissuto sulla mia pelle. Non solo, anche se la proposta d'acquisto diviene poi compromesso, con un ulteriore versamento e la banca non eroga il mutuo, o se l'acquirente cambia idea, si è costretti a restituire quanto avuto. La clausola sospensiva è un cappio al collo fino al momento del rogito.

 

[pasdema]

Grazie a tutti per il contributo fornito. Al momento la situazione è ancora ferma vi aggiornerò quando ci saranno sviluppi

 

[Dainese]

La Corte ha specificato che “Nel caso in cui le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per poter pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito – patto di cui non è contestabile la validità, poiché i negozi ai quali non è consentito apporre condizioni sono indicati tassativamente dalla legge -, la relativa condizione è qualificabile come “mista”, dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nell’approntare la relativa pratica, ma la mancata concessione del mutuo comporta le conseguente previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell’art. 1359 cod. civ. un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché tale disposizione è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia anch’essa interesse all’avveramento della condizione, sia perché l’omissione di un’attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l’attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo in una condizione mista”.

 

[Dainese]

scusate ho sbagliato