Buongiorno,
vorrei avere una consulenza per un atto preliminare di compravendita che io e il mio compagno abbiamo stipulato e che si è arenato a seguito del rifiuto della ns. banca ad erogare il mutuo per la cifra richiesta (l'immobile è stato valutato dal perito 20.000 € in meno del valore concordato).
Alla firma del preliminare abbiamo versato una caparra a titolo di acconto accertandoci che fossimo tutelati in caso il mutuo non venisse erogato nonostante la ns. banca ci avesse assicurato non avremmo riscontrato problemi nell'ottenimento del credito.
Questo è quanto specificato nel contratto "la presente compravendita è subordinata all'ottenimento dalla parte acquirente di un mutuo non superiore al prezzo di vendita. Qualora il sopraccitato mutuo non venisse concesso, il presente atto è da considerarsi nullo, pertanto gli acconti versati, ad eccezione dell'IVA verranno restituiti alla parte acquirente".
Poiché la parte venditrice sta premendo affinché richiediamo il mutuo presso un altro istituto e i termini per il rogito sono scaduti, temiamo di non vederci rendere la caparra al ns. rifiuto di proseguire.
Nella clausola qui sopra infatti citano l'ottenimento di un mutuo, in maniera generica purtroppo.
Specifico anche che i tassi dell'istituto bancario presso il quale vorrebbero accendessimo il mutuo sono di fatto più vantaggiosi, ciononostante ci vedremmo costretti a pagare una rata più alta per 5 anni per sottoscrivere l'assicurazione prevista obbligatoriamente.
Il venditore avrebbe diritto di trattenere la caparra versata visto quanto sopra?
Grazie a tutti!
Il venditore si stà adoperando per non perdere la vendita.
Quanto avete versato in termini di percentuale di acconto..?
Fatto dato che chi vende è un costruttore, con molta probabilità l'errore principale che avete commesso è stato quello di richiedere (troppo) mutuo su una compravendita soggetta ad IVA.
Errore sicuramente reciproco tra voi due parti, ma sono solo i tuoi quattrini a rischio ora.
Vedi che loro si sono guardati bene nello scrivere: "non superiore al prezzo di vendita"..?
Infatti le problematiche scaturite dal corrispettivo dichiarando in atto e l'IVA che ci grava sopra, hanno "ridotto" i valori della perizia e la vostra capacità di perfezionare l'acquisto.
Diverso sarebbe stato acquistando in regime di imposta di registro.
Se le cose stanno in questo quadro fattuale, con molta probabilità neppure serve al costruttore che voi vi adoperiate con un'altra banca.
L'errore a monte rimane.
L'importo sarà superiore all'acquisto.
Una perizia più alta genererebbe un importo maggiore e la difficoltà di dichiarazione in atto.
L'accollo mutuo potrebbe essere una soluzione.
Tuttavia se l'importo da accollare è troppo alto lo stesso errore commesso a monte si ripresenterà ad ostacolarvi.
Fuori dall'accollo mutuo tre sono le strade che potete percorrere.
La prima è integrare al mutuo un finanziamento accessorio per far fronte al buco economico.
In questo caso richiedete uno sconto.
La seconda è che il venditore cali il prezzo e proceda all'acquisto.
Difficile.
Ma un tentativo pure in questa direzione è doveroso farlo.
Serve a far perdere al vs. interlocutore un pò dell " affetto" che aveva per voi quindici giorni fà.
Oltre che a poter svelare le sue intenzioni riguardo ai tuoi acconti.
La terza è lo scioglimento del contratto con la richiesta di restituzione degli importi.
La clausola sospensiva comunque esiste.
Paventare l'intervento legale potrebbe pure bastare.
Altra strada se un primo "delicato" tentativo di scioglimento, non sortisse effetto positivo, è quella di cercare di ottenere una proroga ed un allungamento della data del rogito.
Meglio stipulare un compromesso ex novo.
Adire alle vie legali farai sempre in tempo, quella è l'ultima spiaggia, quindi se proprio ti accorgi che non ti vogliono restituire l'acconto, cerca quanto meno di "restare in partita".
Sei mesi o un anno se vi riesce il tentativo.
Se vi riesce stavolta fatevi consigliare meglio.
Le motivazioni da dare per giustificare questo allungamento o questa nuova stipula ex novo, sostituendo i termini scaduti, sarà il vostro impegno a reperire un nuovo mutuo ma anche al reperimento di soldi "nuovi" da reperire per poterli conferire nell'acquisto.
Il fatto che la perizia sia stata bocciata non fà di voi dei cattivi clienti.
Date luce a questo fatto.
La banca tanto o poco che sia ma ti finanzia.
Fate leva su ciò.
Loro stanno operando in questo modo perchè "non vogliono perdertI..."
Ovviamente resta "nel recinto economico" del contratto stipulato a suo tempo.
Senza integrare di un centesimo.
Ciò potrebbe consentirti in un secondo momento e qualora non si trovi un "accomodamento" per proseguire, di attivarti in concorso o meno con la parte venditrice a reperire un altro acquirente.
Reperito a subentrare nell'acquisto, nei termini obbligazionari previsti nel tuo contratto, restituendoti la caparra/acconto proseguendo con loro al rogito.
