Negligenza dell'agente immobiliare? Come comportarsi?

[KingCrimson]

Probabilmente la rifirma sostituisce la comunicazione nei termini previsti di comunicazione avvenuta accettazione della proposta da parte del venditore

Sì, non sono esperto dell'argomento... ma credo che l'utilità della seconda firma del potenziale acquirente sia proprio questa.

Grazie a tutti per i preziosi ed utili consigli!

 

[tharapyo]

E' così, la seconda firma dell'acquirente è per confermare che la proposta accettata gli è stata comunicata nei tempi previsti e per il ritiro di una copia.
Premesso che ha sbagliato il collega AI a non fare controfirmare l'acquirente perché "si fida della gente" (io a malapena mi fido di me stesso...), a questo punto conviene rimettere in vendita allo stesso prezzo di prima, a trattare eventualmente si fa sempre a tempo...acquirenti del genere è meglio perderli che trovarli!

 

[ingelman]

Erano le primissime cose cha tanti anni fà studiavamo
Il codice civile al quale tutti dovremmo fare riferimento

Concordo sul fatto che se una persona non vuole più acquistare (almeno nelle primissime fasi della trattativa) obbligare all'acquisto serve a poco
(idem dicasi intascare una caparra per una proposta e/o trattativa durata pochi giorni)

Però c'è da dire che noi AI non possiamo sostituirci alle parti e decidere per libero albitrio
di sciogliere bonariamente un contratto dove gli attori principali sono le parti per le quali noi prestiamo opera d'intermediazione, o far sì che questo possa avvenire perchè noi non abbiamo svolto il nostro lavoro come andrebbe fatto.

Concordo sul fatto che l'AI è stato negligente
Ha preso una proposta che immagino ha una sua validità sulla base temporale (scadenza) ..... l'ha fatta accettare dal proprietario venditore ... però ha omesso per negligenza un passaggio importante ed essenziale

Art. 1326 del codice civile (compresi tutti gli articoli che riguardano le obbligazioni)
cito
Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte
L'accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell'affare o secondo gli usi
Il proponente può ritenere efficace l'accettazione tardiva, purché ne dia immediatamente avviso all'altra parte
Qualora il proponente richieda per l'accettazione una forma determinata, l'accettazione non ha effetto se è data in forma diversa
Un'accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta

Detto ciò dalle premesse del 3D quando il nostro amico ha scritto che manca nella proposta la firma della presa visione dell'avvenuta accettazione , questo lascia presupporre che la proposta prevedeva questa modalità di comunicazione

(alcuni inseriscono la comunicazione a mezzo telegramma et simili comunque riconducibili ad una forma scritta).

Quindi l'AI è stato un emerito ...... a trascurare tale adempimento
(anche se io propendo per la restituzione e non per forzare le volontà ... ma questo spetta alla parte che intende adempiere deciderlo).

 

[FraAg.Milano]

La ri-firma e' intesa la comunicazione dell'accettazione entro i termini previsti, la comunicazione si può fare tramite PEC tramite raccomandata tramite telegramma oppure facendogli rifirmare la proposta per presa visione dell'accettazione, le proposte della Fiaip lo prevedono all'ultima pagine. Tutti noi sappiamo quanto è importante comunicare accettazione entro i termini della scadenza della proposta stessa causa possibilità di nullità della proposta d'acquisto, molti privati sfortunatamente non lo sanno.

 

[FraAg.Milano]

Erano le primissime cose cha tanti anni fà studiavamo
Il codice civile al quale tutti dovremmo fare riferimento

Concordo sul fatto che se una persona non vuole più acquistare (almeno nelle primissime fasi della trattativa) obbligare all'acquisto serve a poco
(idem dicasi intascare una caparra per una proposta e/o trattativa durata pochi giorni)

Però c'è da dire che noi AI possiamo sostituirci alle parti e decidere per libero albitrio
di sciogliere bonariamente un contratto dove gli attori principali sono le parti per le quali noi prestiamo opera d'intermediazione, o far sì che questo possa avvenire perchè noi non abbiamo svolto il nostro lavoro come andrebbe fatto.

Concordo sul fatto che l'AI è stato negligente
Ha preso una proposta che immagino ha una sua validità sulla base temporale (scadenza) ..... l'ha fatta accettare dal proprietario venditore ... però ha omesso per negligenza un passaggio importante ed essenziale

Art. 1326 del codice civile (compresi tutti gli articoli che riguardano le obbligazioni)
cito
Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte
L'accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell'affare o secondo gli usi
Il proponente può ritenere efficace l'accettazione tardiva, purché ne dia immediatamente avviso all'altra parte
Qualora il proponente richieda per l'accettazione una forma determinata, l'accettazione non ha effetto se è data in forma diversa
Un'accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta

Detto ciò dalle premesse del 3D quando il nostro amico ha scritto che manca nella proposta la firma della presa visione dell'avvenuta accettazione , questo lascia presupporre che la proposta prevedeva questa modalità di comunicazione

(alcuni inseriscono la comunicazione a mezzo telegramma et simili comunque riconducibili ad una forma scritta).

Quindi l'AI è stato un emerito ...... a trascurare tale adempimento
(anche se io propendo per la restituzione e non per forzare le volontà ... ma questo spetta alla parte che intende adempiere deciderlo).

Ottimo non avevo letto, super esaustivo Ing!

 

[KingCrimson]

Scusatemi se disturbo nuovamente… Vi racconto l’ultimo episodio.

L’agente porta un cliente che manifesta interesse alla casa e fa un’offerta.
Prescindiamo momentaneamente che noi, in qualità di venditori, dobbiamo fare alcune valutazioni in quanto questa risulta piuttosto bassa.

Stavolta però chiediamo che il processo di firma della proposta di acquisto, nel caso sia lato venditore che lato acquirente ci sia intesa, sia completo in modo tale da essere inattaccabili dal punto di vista legale.

L’agente tira fuori la storia che non farà controfirmare subito l’acquirente perché non ha la certezza che riesca ad ottenere un mutuo (l’altra volta invece il motivo era la fiducia, collegata al fatto che tutto ciò gli permetteva di organizzarsi meglio con i tempi).
Quindi la causa sarebbe la tutela dell’acquirente che deve essere analoga a quella del venditore… ok, sulla carta tutto molto bello. Anche se, come Voi avete già risposto, si tratta di negligenza punto e stop.

Si va avanti con il discorso e se ne esce dopo cinque minuti che con il contratto ancora pending e non completamente firmato lui ha l’opportunità di continuare a cercare altri soggetti interessati che potenzialmente possano fare offerte più invitanti.
Detto che, se accetto una cifra X inferiore a quanto chiedo, vuol dire che mi sta bene… ma tutto ciò non era per tutelare l’acquirente?!?!?! E se l’acquirente ottiene un mutuo e questo gli dice “no, nel frattempo è stata venduta ad un’altra persona”?

Francamente a me sembra che questo soggetto tuteli solo i suoi interessi, cercando di massimizzare le sue provvigioni. Ma sta agendo nella legalità? Se tutto ciò è legale, a mio pare è parecchio borderline e sta sfruttando delle zone d’ombra della legislazione.
E sì che non è un soggetto indipendente, ma lavora per uno studio noto a livello nazionale. Come è possibile atteggiamenti del genere vengano tollerati?

 

[ingelman]

Stavolta però chiediamo che il processo di firma della proposta di acquisto, nel caso sia lato venditore che lato acquirente ci sia intesa, sia completo in modo tale da essere inattaccabili dal punto di vista legale.

L’agente tira fuori la storia che non farà controfirmare subito l’acquirente perché non ha la certezza che riesca ad ottenere un mutuo

estrapolando i punti essenziali fino a quì l'agente ha adottato un comportamento prudenziale nei confronti del'acquirente e di conseguenza a favore anche del venditore
(che senso ha chiudere un contratto quando il buon fine è incerto ?)

Letto così è un comportamento lodevole

Si va avanti con il discorso e se ne esce dopo cinque minuti che con il contratto ancora pending e non completamente firmato lui ha l’opportunità di continuare a cercare altri soggetti interessati che potenzialmente possano fare offerte più invitanti.

Così scritto sembrerebbe che l'agente propenda per trovare la situazione più ottimale e meno rischiosa che permetta il perfezionamento della compravendita

(ci può stare se il proponente all'acquisto "pending" è consapevole che nella realtà non avendo firmato nulla e di conseguenza la parte venditrice se pur informata può solo prendere atto che esiste una manifestazione d'interesse non vincolante).

(tutto dipende da come le cose vengono prospettate dove la chiarezza e la trasparenza sono requisiti essenziali)

Ovvio che per l'agente l'obbiettivo primario è far incontrare le due volontà riferite al venditore e acquirente
(però l'affare deve essere anche possibile e non una mission impossible)

Quindi questo soggetto borden line sicuramente stà operando per se stesso
(vuole essere certo che l'affare si concluda per percepire il compenso)
di conseguenza tale atteggiamento è anche a favore delle parti
IL venditore deve avere la certezza di aver trovato un acquirente solvibile
di contro
Il proponente all'acquisto deve essere tutelato al fine di non trovarsi in una situazione di inadempienza vista la sua precaria solvibilità

Tanti pensano che la nostra professione sia facile
in realtà è complicatissima
(innegabile che l'obbiettivo primario dell'agente è far maturare il diritto al giusto compenso)

 

[Tobia]

Sarò anche cattivello ma per me la ragione è solo venale:

Un secondo cliente versa 2.000€ in più al mediatore e questi lo fa passare in pole-position..

Tanto il primo proponente non ha controfirmato..

 

[Sim]

Signori, ma veramente? Da quando in qua una persona senza scrupoli non chiude il contratto e si intasca la provvigione fregandosene di come vanno le cose?
Mi ricordo la storia di questi comportamenti di un determinato marchio che portava falsi clienti con false offerte basse per indurre i proprietari ad abbassare la cifra. Se però il proprietario dovesse accettare?