Non riesco a vendere. che fare ?

[Utente Cancellato 48007]

Un caro saluto a tutti.
Sono il proprietario di una villa unifamiliare a Lariano (RM) costruita negli anni '70 così costituita:

1. piano terra mq 170 catastali ctg A7
2. piano seminterrato (scoperto due lati a livello giardino) mq. 127 ctg C6
3. giardino con piante alto fusto curato di mq 700 + corte in palladiana di porfido di mq 220
4. portico in castagno massiccio di mq 20
5. piccolo locale officina di 4 mq. (ex locale termico).

L'immobile gode di perfetta regolarità urbanistica (anche il certificato di agibilità è stato da poco rinnovato secondo le nuove norme), è allacciato al sistema fognario comunale e tutti gli impianti sono stati certificati da una primaria società di ingegneria di Roma.
L'abitazione è stata periziata e valutata da un ingegnere indipendente per oltre 400.000 euro (perizia di stima agli atti).
L'immobile si trova in zona residenziale, prospiciente la via Ariana (corso centrale di Lariano) dove risultano edificate solo ville anche se a poche decine di metri è presente un centro commerciale con supermercato e negozi. Poco distante presenti banche e ufficio postale nonchè tutti i principali negozi.
Casello autostradale a 10 Km. (Valmontone) Aeroporto a Ciampino 28 Km. Roma dista 35 Km.
Vorrei vendere l'immobile ad una cifra intorno ai 300.000 € come consigliato da molte agenzie che hanno visitato l'immobile. Attualmente è pubblicizzato per la vendita solo privatamente. L'incarico conferito ad una primaria società di intermediazione immobiliare non ha prodotto i risultati sperati.
La villa è stata completamente ristrutturata in tutta l'impiantistica (idraulica-termoidraulica-elettrica-gas metano) e sareebbe dovuta servire a trascorrere i nostri ultima anni, ma le pessime condizioni di salute di mia moglie mi spingono a trasferirmi a Roma per ottemperare alle numerose cure mediche richieste.
Scusate la mia prolissità ma vorrei da voi un consiglio sereno dettato dai tempi in cui oggi viviamo.
Ovviamente sono disponibile a retribuire con la consueta attività di mediazione ogni persona interessata ma senza concedere esclusiva che mi vincolerebbe troppo.

 

[Roby]

Ciao, da quanto tempo è in vendita (compresa la prima agenzia) e quanti l'hanno visionata ad oggi??

 

[Utente Cancellato 48007]

Dunque la casa è in vendita da meno di due anni ed è stata visitata di cinrca 10 persone..le quali tutte apprezzano la qualità ma nessuno finora ha iniziato seriamente trattative...da quello che so i funzionari di vendita della prima agenzia (Engel) hanno poco dopo l'incarico lasciato la società per collaborare con altre agenzie...( la loro valutazione prudenziale si attestò sui 360.000 poi mi chiesero di diminuire a 350.000)

 

[Zagonara Emanuele]

Ti rispondo da Forlì e perciò premetto che non conosco i prezzi del posto e le possibilità di vendita del tuo immobile, anche tenendo conto delle sue specifiche caratteristiche da te citate.

Saprai tuttavia, di non aver messo in vendita il tuo immobile nel periodo più felice del mercato immobiliare nazionale, caratterizzato da crisi, scarsa richiesta per l'acquisto, prezzi in discesa, difficoltà ad accedere ai finanziamenti, sempre più attente valutazioni da parte dei potenziali acquirenti, e a dover garageggiare con altri innumerevoli immobili posti in vendita ai prezzi e alle condizioni più disparate.

L'immobile in tuo possesso è certamente destinato ad una platea ristretta, ovvero dobbiamo tendenzialmente escludere investitori e acquirenti alla ricerca della prima casa.
Trattandosi di una casa indipendente, è destinata ad essere acquistata da chi cerca l'indipendenza, da chi è già vissuto in un'altro immobile (quasi sempre da persone che vivono in appartamento condominiale), da chi necessita di ampi spazi e da chi vuole un immobile "ricercato".

Perciò come dicevo, si tratta di una ristretta fascia di clientela, molto attenta e molto esigente.
Solitamente le case indipendenti o ville che dir si voglia, hanno alcuni "difetti" peculiari: sono personalizzate (ovvero curate secondo il gusto dell'attuale proprietario, che quasi mai coincide con quello del potenziale acquirente), e hanno ampi spazi coperti e scoperti (il che significa elevati costi di gestione, manutenzione e tasse).

In genere (salvo casi particolari, di immobili di particolare pregio o davvero ben curate) è più facile vendere una casa indipendente in "cattivo stato", da riattare e ammodernare ma con un prezzo d'acquisto più basso, che immobili in buone condizioni d'uso, ovvero già abitabili (in quest'ultimo caso si tratterebbe di spendere grosse cifre per adattarle alle esigenze del nuovo proprietario, cifre che sommate al prezzo d'acquisto, renderebbe sconveninete l'acquiasto).
Inoltre, un immobile risalente agli anni '70 avrà certamente spazi generosi, ma mancherà di accorgimenti tecnici e gestionali attuali (termocappotto, pannelli solari o fotovoltaico, isolamento acustico, impiantistica moderna, ecc...) come si evince ad esempio dando un'occhiata all'APE (che pone il tuo immobile in Classe F).

Preso atto di tutto ciò, direi che non esiste una ricetta certa per vendere velocemente un immobile e a buon prezzo.

Esiste però un metodo che sostanzialemnte consiste in: prezzo di vendita adeguato ai prezzi di mercato, affidarsi ad un professionista serio dandogli fiducia e lasciandolo lavorare tranquillamente (quindi con esclusiva) e tanta pazienza (ovvero non nutrire aspettative di concludere in poco tempo la vendita.

Ora sul primo punto, come ho già scritto, non posso esprimermi, ma sui due punti successivi, direi cha sei fuori strada.

 

[Utente Cancellato 48007]

...i fatti, infatti, concorderebbero con la tua analisi. Io purtroppo debbo risolvere i problemi di mia moglie connessi alla sua salute e vorrei almeno cercare di rendere più semplici le cose. Quando ho acquistato nel 2003 l'immobile, lo stesso era non dico fatiscente ma tutta l'impiantistica è stata dovuta rifare sia in interno che all'esterno. L'acquisto era stato valutato per noi e non avrei mai immaginato la situazione attuale.
Attualmente la casa mi costa poco più di 400.000 euro...immagine che non vedrò mai una vendita in linea con la spesa ma queste purtroppo sono le cose...
Comunque ti ringrazio affettuosamente del tuo professionale intervento che purtroppo debbo condividere. Se il Paese non modifica la sua economia penso che nel breve tempo saranno guai...

 

[Roby]

Molto bella, ma condivido in pieno l'intervento del collega.
Io sono di Milano e come lui non saprei dire sul prezzo in quanto non conosco la zona.
Ma 2 anni di tentata vendita per un immobile del genere son tanti.
Non ti hanno nemmeno presentato una proposta molto ribassata rispetto al prezzo richiesto?

 

[Utente Cancellato 48007]

...NO tutti apprezzano ma nessuno propone alcunchè...bisognerebbe che qualcuno ne seguisse meglio le trattative...la precedente agenzia ha effettuato al momento dell'incarico tutte le verifiche in ordine alla rogolarità urbanistico/legale ma poi i funzionari vendita hanno trasmigrato altrove...e la cosa è rimasta ferma ...(fui informato delle stesse persone che avrebbero lasciato l'agenzia....). Peccato perchè si tratta di una costruzione solida e ben tenuta in mezzo al verde e per 9 mesi è un piccolo paradiso...aspetteremo che altro fare ?

 

[Roby]

Ad averle case cosi da vendere nelle mie zone, non dico nulla ma.... mi vien solo da pensare a una zona inflazionata o poco residenziale.
Scusa se mi permetto.

 

[Utente Cancellato 48007]

ci mancherebbe...tu sei un tecnico abilitato a parlare.... per me il problema è costituito dall'economia degli italiani che non dispongono di risorse...guarda su google maps dove è situata la mia casa: via ********** - Lariano - (RM) ...poi mi dirai se è poco residenziale...è un complesso di 30 ville immerso nel verde...piace a molti ma evidentemente non hanno mezzi...mah...ci vuole pazienza...e aspettare....il guaio che io ho già 70 anni...

ecco...dove sto...

 

[Roby]

Probabilmente l'hai già fatto, ma...se come dici tu, è una zona residenziale e diciamo "benestante" è la prima volta che lo dico credimi, ma... per una volta visto le problematiche che hai, che hai spiegato ecc.... PROVA a fare tu veramente credici l'agente immobiliare....
Da come ti poni, credo tu sia una persona umile e che sta soffrendo per la situazione attuale che ti affligge. Ergo, mia devi uscirne altrimenti oltre alla salute di tua moglie ne va della tua.
PROVA credimi ad andare dal panettiere di Zona, dal macellaio, anche dalla sarta o dal negozio di elettrodomestici della zona, ci sarà sempre qualcuno "benestante" che ti conosce e magari per il figlio o l'amico del figlio o il tal dei tali VUOLE LA tua villa.
Ma probabilmente l'hai già fatto.
Ma se capitasse di trovare un acquirente, non fare il FAI DA TE, ma affidati ad una agenzia seria in zona o vai direttamente dal notaio di zona.
Altro non saprei cosa dirti.
Ciao, Buona fortuna.