Normativa e Cedolare secca per redditi da affitti turistici

[oli60]

Sono un privato che sta valutando di inziare ad affittare il proprio appartamento in località turistica per periodi brevi (una settimana, max due), ad italiani e stranieri. Al fine di essere in regola con la normativa vigente (compresa quella fiscale), mi sembra di avere capito che:

- non sarei obbligato a registrare il contratto stipulato con gli affittuari (a meno che non siano extra UE), sempre nel caso che il contratto di affitto turistico non superi i 30 giorni;

- Non sarei obbligato a denunciare la presenza di affittuari all'autorità di PS (sempre per soggiorni inferiori ai 30 giorni);

- L'obbligo di registrazione dei contratti non ci sarebbe neanche se complessivamente superassi 30 giorni di affitto cumulando affittuari diversi (ma su questo punto ho avuto pareri diversi: c'è chi mi ha detto cheuna volta superati i 30 giorni di affitto nell'anno - anche se con affittuari diversi - qualunque ulteriore contratto, anche di una sola settimana, dovrebbe essere registrato;

Stando così le cose dovrei ovviamente pagare l'IRPEF su quanto percepito, ridotto del 15% (per spese generali).

Cosa cambierebbe se volessi beneficiare della cedolare secca del 23% (o 21%)?

In quel caso ci sarebbe l'obbligo di registrazione per ciascun contratto? Immagino che ciò rappresenterebbe un problema, soprattutto nel caso di affitti per periodi brevi con persone straniere, le quali si troverebbero a dover firmare contratti redatti in italiano, senza comprendere cosa firmano.

Forse qualcuno può aiutarmi a capirci un po' di più, perché io possa avere il quadro della situazione più chiaro possibile? Grazie mille!

 

[barsotti armando]

Normativa e Cedolare secca per redditi da affiti turistici

La normativa di cui alla d.d. Cedolare secca si può applicare anche alle locazioni turistiche qualunque sia la durata basta che siano rispettai i criteri soggettivi del locatore e conduttore e quelli oggettivi del bene immobile ;
Normalmnete Il contratto di locazione è esente dall'aoobligo di registrazione per locazione uguali o inferiori a 30 giorni qualunque sia il conduttore ( cittadino UE e/o extra UE ) e per lo stesso conduttore ;
Pertanto se nel corso dell'anno si ripete una locazione tirristica ricettiva transitoria con lo stesso conduttore anche con contratti diversi per un periodo superioe a 30 giorni scatta l'obbligo di registrazione del contratto di locazione ;
In questi contratti di locazione ricettiva turistica il locatore può optare per l'esercizio dell'opzione di cui alla cedolare secca e quindi dovrà inviare la raccomandata relativa a tale opzione al conduttore entro il temine di 30 giorni tra la data di sottoscrizione del contratto e il termine previsto per gli adempimneti di registrazione;
In questo caso il contratto di locazione è esentato dall'assolvimnetod ell'imposta di bollo e di registro e anche dagli adempimenti di registrazione presso agenzia entrate in quanto durata inferiore a 30 giorni e anche dell'invio della comunicazione cessione fabbricato per cittadini UE ; Nel caso di cittadini exstra UE la comunicazione cessione fabbricato ospitalità resta sembre adempimento obbligatorio .
Sarebbe opportuno effettutare comqunue la registrazione per lasciare traccia probatoria di questa contratto di locazione mediante il modello SIRIA( procedura telematica ) e /o direttamente all'agenzia delle entrate e/o almeno provvedere a far apporre il timbro postale al documento come prova di data certa ;
Ai fini della trasparenza commerciale si precisa che Il cittadino straniero che non parla e/o non capisce la linqua italiana deve ricevere contestualmnete alla sottoscrine del contratto di locazione anche la traduzione nella sua lingua madre .
Tuttti i canoni di locazione ricevuti nell'ambito dell'eserczio dell'opzione di cui alla cedolare secca sono imponibili ai fini fiscali e seguono una regola precisa per la loro tassazione e anche per gli acconti di impoista

 

[oli60]

Grazie mille per la prontissima risposta. Mi scuso se mi restano alcuni dubbi. Provo innanzitutto a riassumere, anche tenendo conto della circolare del 1 giugno 2011 dell'Agenzia delle Entrate che intanto ho trovato cercando in rete:
- nessun obbligo di registrazione per contratti - con la stessa persona - superiori a 30 giorni, anche se cumulati.
- nessun obbligo di denuncia all'autorità PS.
- si può usufruire della cedolare secca, non avendo registrato i contratti relativi di affitto turistico, direttamente in sede di denuncia dei redditi.

Ecco i miei dubbi:
- Non capisco bene perché sarebbe comunque opportuno registrare i contratti (visto che si tratterebbe di un'operazione da ripetere più volte con persone diverse e con la complicazione della lingua nella quale il contratto è redatto, nel caso di turisti stranieri).

- Fra la documentazione da allegare alla denuncia dei redditi per l'applicazione dlela cedolare secca, si devono presentare anche i - poniamo il caso - 10-15 contratti di affitto settimanale fatti nel corso dell'anno, oltre alla documentazione dei redditi ricevuti (immagino gli estratti conto bancari con i bonifici ricevuti, o le copie degli assegni ricevuti)?

Grazie per la pazienza...

 

[Utente Cancellato 14981]

Non so se sia allineato a questo messaggio ma vorrei porre anche una nuova domanda.
Se uno volesse affittare un appartamento per brevi periodi, per esempio, a Milano, che certamente non viene considerata come citta' turistica, come si fa? Sembrera' strano ma ci sono persone che vengono anche in vacanza per brevi periodi.

 

[Pennylove]

Non so se sia allineato a questo messaggio ma vorrei porre anche una nuova domanda.
Se uno volesse affittare un appartamento per brevi periodi, per esempio, a Milano, che certamente non viene considerata come citta' turistica, come si fa? Sembrera' strano ma ci sono persone che vengono anche in vacanza per brevi periodi.

Tali locazioni godono della più ampia libertà contrattuale (durata, canone ecc.). La durata ha senza dubbio rilevanza ai fini fiscali, nel senso che la locazione turistica superiore ai 30 giorni deve obbligatoriamente essere registrata. A volte, però, alcuni adempimenti sono regolamentati anche da norme regionali. All'atto della stipula è opportuno tutelarsi, specificando i motivi e le finalità turistiche che hanno indotto le parti a stipulare il contratto. Il recente codice del turismo ha poi introdotto una nuova disposizione che ha stabilito che "gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in materia di locazioni". Non occorre, quindi, che la località scelta per il soggiorno sia reputata turistica: ciò che rileva è, in sostanza, il fine turistico, che può coincidere per esempio, con quello di alloggiare in una cittadina priva di particolare attrattiva, ma vicina ad una città d'arte.

 

[federica]

Se uno volesse affittare un appartamento per brevi periodi, per esempio, a Milano, che certamente non viene considerata come citta' turistica, come si fa?/QUOTE]

Scherzi? Milano no turistica? hai presente le code per vedere Leonardo? o le fiere? ))) Comunque rispondo come reduce dal commercialista da pochi giorni e proprio su questo.
Intanto chi dice cosa é turistico e cosa no? Un ritiro spirituale vicino a una pieve é turistico? Un tour nelle fortificazioni sull'arco alpino? E le escursioni botaniche? Tu pensa che un amico AI mi esclude per una piccola cittá lombarda l'affitto turistico quando esistono persino le guide del Touring/Michelin con itinerari, esiste un forte turismo religioso e ci si svolge una settimana culturale mondiale con convegni, ecc.
Importante sapere che le norme sul turismo sono fortemente regionali: la Regione decide come, cosa e per quanto tempo. Es. In Sardegna il max per un affitto turistico sono 120 giorni, in Lombardia 30, in Sardegna le "case vacanza" ricadono sotto l'imprenditoria solo se un proprietario supera le 3 unitá, in Lombardia pare che la voce non esista proprio (ma qui mi riservo di fare san Tommaso: trovi i BUR con una ricerca su infopoint.it)
Stabilito questo sotto 30 gg non c'e' vincolo di registrazione, i periodi si possono cumulare (altrimenti lascia dei giorni di distanza fra un contratto e l'altro, fanne uno al marito e quello dopo alla moglie..) e devi denunciare alla PS dopo i 30 gg ( v. es. Questura di Bologna con le norme in rete).
Evita con cura gli extracomunitari perché son complicazioni, anche fossero neozelandesi.
Puoi usufruire della cedolare secca ma siccome su piccole cose non conviene temo tu abbia piú unitá e ricada sotto la forma di imprenditoria turistica.
Denuncia dei redditi: l'affitto 2011 va denunciato a giugno 2012, non prima, e devi dichiarare l'ammontare nel quadro dei redditi d'affitto (solo se tu fossi un B&B dichiareresti in Redditi Diversi). Poi c'é chi dichiara la somma e chi dichiara riga per riga ma su questo rimando al commercialista e anche su cosa allegare.

 

[piera_marziali]

Salve a tutti,
Inserendomi nei vostri discorsi vorrei porre una domanda:
Noi abbiamo una piccola casa di 2 locali a fiumicino, zona turistica e stavamo pensando di affittarlo per brevi periodi, anche giornaliero, sapreste darmi indicazioni su come muoverci? Leggi? Burocrazia ecc ecc?
In attesa ringrazio per l'attenzione
Piera Marziali

 

[mawerik]

pennylove ciao, scusa ma il collega ha spiegato male, se io faccio 3 affitti turistici di 15 gg ciascuno totale 45 cosa si deve fare registrare l eccedenza dei 15gg e stop? oppure si possono fare 11 affitti di 29 gg senza registrare e pagar tasse?

 

[mawerik]

e se e' straniero (extra UE o comunitario) anche se viene per 5 giorni devo fargli fare codice fiscale obbligatorio vero? perche senz cod fisc non si puo registrare......graziee

 

[Pennylove]

pennylove ciao, scusa ma il collega ha spiegato male, se io faccio 3 affitti turistici di 15 gg ciascuno totale 45 cosa si deve fare registrare l eccedenza dei 15gg e stop? oppure si possono fare 11 affitti di 29 gg senza registrare e pagar tasse?

e se e' straniero (extra UE o comunitario) anche se viene per 5 giorni devo fargli fare codice fiscale obbligatorio vero? perche senz cod fisc non si puo registrare......graziee

Finito il ponte (finita la pacchia), abbronzata e rilassata (quanto basta), mi accingo, in questo mercoledì 3 giugno anno domini 2015, a rispondere al quesito, cominciando (rigorosamente) dalla fine.

Il codice fiscale deve essere necessariamente indicato negli atti da registrare in termine fisso relativamente ai soggetti destinatari degli effetti giuridici dell’atto, ai sensi dell’art. 6 del DPR n°605/1973: il richiedente (soggetto non residente, temporaneamente presente sul territorio italiano), se non ha richiesto l’attribuzione del codice fiscale direttamente presso la rappresentanza diplomatico-consolare italiana nel paese di residenza, può presentare la domanda di attribuzione di codice fiscale per sé stesso, personalmente o tramite delegato presso un qualsiasi ufficio delle Entrate.

Quanto alla durata della locazione, essa ha senza dubbio rilevanza ai fini fiscali: se non superiore a 30 giorni va valutata con riferimento ad un unico contratto stipulato tra i contraenti nel corso dell’anno. Per i contratti sotto i 30 giorni non vige l’obbligo di registrazione, e, quindi non si pagano le relative imposte, se, però, gli stessi contraenti concludono più contratti di locazione nell’arco dello stesso anno, la durata di ogni singolo rapporto di locazione deve essere cumulata (Ministero delle Finanze, circolare n°12/1998, par. 2): a questo punto, sulla durata complessiva deve essere valutata l’obbligatorietà o meno della registrazione. E qui cominciano i dolori, perché, come spesso accade, il sentiero che porta alla felicità (registrazione), è disseminato di deiezioni canine.

Qualora, nel corso del 2015, Caio stipuli (in forma scritta, pena nullità) con Sempronio un contratto di locazione per finalità turistiche (a questo proposito, si ricorda che la normativa statale ha delegato alle Regioni la facoltà di legiferare in materia) dal 01/06/2015 al 15/06/2015, il suddetto contratto di locazione può non essere registrato (è prevista la registrazione solo in caso d’uso, ai sensi dell’art. 5 del TUR e dell’art. 2-bis della Tariffa, Parte II, allegata al TUR).

Diversamente, se oltre al primo contratto, con le medesime finalità, successivamente Caio stipula con la stessa persona (Sempronio) altri due contratti non consecutivi sullo stesso immobile, il primo dal 15/07/2015 al 25/07/2015, e poi un secondo dal 15/08/2015 al 30/08/2015, in ragione del cumulo (40 giorni), quest’ultimo contratto deve essere registrato telematicamente o presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate: quello che, però, la circolare ministeriale non esplicita chiaramente è la durata del contratto. Va indicata la durata dell’ultimo rapporto di locazione (nell’esempio proposto, 15 giorni), oppure la durata complessiva dei contratti stipulati per più periodi tra le stesse parti (riprendendo l’esempio, 40 giorni)?

Il problema è la registrazione.Se escludiamo la via telematica, e andiamo con il cartaceo, da un punto di vista tecnico, ogni contratto deve avere il suo RLI, il suo numero di registrazione e il suo eventuale versamento, onde per cui si dovrebbero portare allo sportello tre contratti distinti, ma nella fattispecie specifica, con un unico versamento (imposta di registro al 2% del canone complessivo sui 40 giorni, con minimo di € 67,00), operando un “aggancio” con annotazione in Atti Registro web: l’ultimo contratto, in sostanza, diventa il contratto “principale” a cui sono “agganciati” i due contratti “complementari” (esenti).

Posto che gli uffici hanno assunto differenti posizioni su questo tema (alcuni uffici liquiderebbero solo l’ultimo contratto di durata pari a 15 giorni, altri l'ultimo, indicando separatamente i primi due, ma cumulando la durata ecc.), si consiglia di attenersi alla prassi d’ufficio.

Senza ulteriormente dilungarmi in proposito, procedo oltre. Poiché l’ultimo contratto è “soggetto a registrazione”, sussiste non solo l’obbligo di dotazione (ben prima della stipula del contratto, ma già all’avvio delle trattative), ma anche di consegna (alla conclusione delle medesime) e informativa (nel corpo contrattuale) dell’attestato di prestazione energetica (APE). Di contro, per i primi due contratti, che non superavano i 30 giorni complessivi nell’anno e per i quali non correva l’obbligo di registrazione in termine fisso, sussiste solo l’obbligo di dotazione del documento suddetto. Perchè? Perché in Italia semplificazione fa rima con complicazione (vedi il nuovo comma 3 dell’art. 6 del D.Lgs. n°192/2005).

Per completezza, i proventi incassati derivanti da uno o più contratti di locazione ad uso turistico-abitativo (indipendentemente dalla durata ovvero se siano registrati o meno) costituiscono una forma di reddito fondiario che va, pertanto, dichiarata in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta nel quale detto reddito è prodotto: sul piano delle imposte dirette, il trattamento è analogo a quello delle locazioni ordinarie abitative: il proprietario (soggetto privato non esercitante attività d’impresa) può scegliere tra la tassazione IRPEF ordinaria, con riduzione forfetetaria del 5%, e la cedolare secca (per gli affitti brevissimi la raccomandata all’inquilino non serve) al 21%, su tutto il canone (100%), che sostituisce l’IRPEF, le addizionali e le imposte di registro e di bollo sui contratti di locazione (Agenzia delle Entrate, circolare n°26/E/2011, par. 2.2).

E a questo punto, concludo questo breve post, in quanto altro non so dire.

Penny