Notai chiusi per ferie e la proposta di acquisto?

[katerbury]

Pensoperme non avevo visto la risposta...ma davvero è possibile registrare all'agenzia delle entrate la proposta? Ma che validità avrà mai? E davvero il notaio non trascrive le proposte di acquisto? E'un buon oggetto, vorrei non farmelo scappare per 5.000,00 euro in più offerte da un altro...

 

[pensoperme]

Non è "possibile" registrare la proposta di acquisto accettata, è obbligatorio. Trascrivere è altra cosa.
Trascrivere un preliminare un notaio lo fa, se fa lui il preliminare, non trascrive proposte accettate, sia perchè scritte da altri sia perchè non avendo autenticato le firme delle persone (e non le accetta autenticate da altri, ne ha facoltà) non trascrive nessun atto che non lo convince, dato che con il suo avallo rende tutto "fondato" fino a querela di falso.
Registrare: certo che puoi farlo da sola, come ti ho detto, garantisce di aver compiuto il pagamento delle imposte e di avere una data certa, ma sulle visure non si vede.

 

[katerbury]

Ti vedo davvero ferrato quindi abuso...
quindi non è possibile autenticare una proposta d'acquisto fatta e sottoscritta davanti al notaio stesso e farla trascrivere?
Il preliminare lo farò davanti al notaio, ma prima di esso mi piaceva avere una sicurezza in più nel frattempo...peccato. A questi punti la proposta la posso fare anche senza notaio, anche se magari mi può aiutare nella stesura delle clausole di liberazione dell'immobile (ma per questo forse basta un avvocato). La registrazione della proposta di acquisto firmata da entrambi la posso fare anche solo io o ci deve essere la controparte presente? Grazie mille per la disponibilità

 

[luciamirka]

buongiorno dove si trova l'immobile?

auguri!!!!!!!!!!!!!!!

 

[pensoperme]

Ti vedo davvero ferrato quindi abuso...
quindi non è possibile autenticare una proposta d'acquisto fatta e sottoscritta davanti al notaio stesso e farla trascrivere?
Il preliminare lo farò davanti al notaio, ma prima di esso mi piaceva avere una sicurezza in più nel frattempo...peccato. A questi punti la proposta la posso fare anche senza notaio, anche se magari mi può aiutare nella stesura delle clausole di liberazione dell'immobile (ma per questo forse basta un avvocato). La registrazione della proposta di acquisto firmata da entrambi la posso fare anche solo io o ci deve essere la controparte presente? Grazie mille per la disponibilità

Se il notaio la fa, direi di si, ma credo che sia difficile che un notaio ti faccia fare una proposta... sarebbe un assurdo: nel caso si fa un preliminare, che tra l'altro è quello che faresti di fatto! LA proposta è uno strumento che serve agli agenti immobiliari per condurre meglio le trattative e aver forza di parola, tra due privati non ha molto senso... ci si accorda, poi si va al preliminare. Il prleiminare si trascrive.
La proposta che tu vuoi sottoscrivere davanti a un notaio assieme alla controparte sarebbe solo un PRELIMINARE ridotto, che un notaio serio non fa nemmeno sotto tortura. I notai fanno i preliminari con in testa il rogito.

Nulla ti vieta però di fare una scrittura privata e registrarla, non avrà forza erga omnes, ma tra le parti ha forza di contratto, ma io farei un preliminare a modo.

 

[studiopci]

Giusto per chiarire alcuni elementi fondamentali, la proposta è un contratto unilaterale ( art. 1333 C.C.) che impegna la sola parte proponente, una volta accettata, sottoscritta dalle parti ( che in questo modo ne hanno conoscenza ) diventa contratto bilaterale a tutti gli effetti ed impone obblighi precisi in capo ai due contraenti. C'è però da chiarire che la proposta deve avere determinati requisiti perchè una volta accettato possa diventare contratto tra le parti, per semplificare _
- una proposta semplice ( definiamola così ) del tipo ..." io Tizio voglio acquistare l'appartamento di Caio offrendo la cifra di € xxxxx " una volta accettata impone l'obbligo di procedere alla sottoscrizione di un contratto preliminare dove vengano chiariti e specificati i dati dei contraenti , dell'immobile, il prezzo, le modalità, ecc.ecc.
- Una proposta articolata redatta invece con tutti i requisiti fondamentali del contratto tra le parti ( dati immobile, contraenti , prezzo, modalità, ecc.ecc. ) una volta accettata e sottoscritta tra le parti diventa contratto preliminare a tutti gli effetti.
La differenza sostanziale tra le due proposte è che la prima.. quella definita semplice... assumendo il ruolo di mero impegno non deve essere registrata e deve obbligatoriamente rimandare ad un contratto preliminare di acquisto che dovrà essere registrato... la seconda , quella definita articolata, poichè per forma e contenuto una volta accettata diventata contratto preliminare di acquisto, deve essere registrata ed è preferibile non rimandi ad un successivo preliminare ma al rogito notarile, per evitare di incorrere nella nullità del negozio giuridico della compravendita, come sentenziato dalla Suprema Corte di Cassazione nella famosa sentenza " preliminare di preliminare ".
La registrazione è un mero adempimento amministrativo obbligatorio ( in parole povere una gabella richiesta dallo Stato ) che non cambia la validità e l'obbligazione del contratto ( se non registri il contratto paghi una multa ma gli impegni sottoscritti non perdono di efficacia ) mentre la trascrizione ( iscrizione del contratto nel pubblico registro immobiliare ) è un atto non obbligatorio per il contratto preliminare di acquisto che in forza della pubblicità delll'atto ne consente l'opponibilità verso terzi.
La trascrizione deve essere effettuata dal Notaio, che nella qualità di Pubblico Ufficiale è autorizzato a farlo, esiste la possibilità di sottoscrivere il contratto preliminare di acquisto in forma privata e poi portarlo al Notaio per la trascrizione... in questo caso però il Notaio dovrà procedere al controllo della forma del contratto ( si accerterà quindi che abbia i requisiti per essere trascritto ) e solo in presenza di tutti i contraenti, procederà all'identificazione ed alla autenticazione delle firme ... atti questi necessari per la trascrizione del contratto, è normale che redigere il compromesso direttamente dal Notaio è preferibile e consente di saltare una serie di passaggi. Il costo della trascrizione si aggira all'incirca sugli € 800/1.000 .
Fabrizio

 

[RealPodEstate]

Complimenti a studiopci per l'esaustiva e completa risposta!

Infatti leggendo i vari commenti mi stava sorgendo il dubbio che katerbury confondesse registrazione con trascrizione.

Personalmente suggerisco di rivolgersi ad un'agenzia di fiducia di zona che proceda a richiedere le visure ed alla predisposizione di una proposta d'acquisto o di un contratto preliminare ad hoc.
Se verbalmente avete già trovato l'accordo non credo che il venditore avrà alcunchè da obiettare.

Sono certo che i colleghi accetteranno di occuparsene dietro corrensponsione di compenso da concordarsi che non sarà ovviamente la provvigione piena solitamente richiesta.

 

[katerbury]

Non ci crederete ma...me la sentivo...altro che proposta di acquisto! Per sfizio oltre alla visura che avevo mi sono fatta un'ispezione ipotecaria...ci ho trovato una bella trascrizione dell'ex marito "domanda giudiziale accertamento diritti reali". Incredibile...ci stavo per cascare...presumo che fino a che non sia cancellata il notaio non firmerà mai...ovviamente...e io che mi ero fatta pure scrupoli perchè stavo facendo attendere la venditrice a causa delle ferie del notaio...che tristezza!

 

[studiopci]

La domanda di accertamento dei diritti reali inoltrata dall'ex marito , molto probabilmente scaturisce da una causa di separazione in atto a seguito della quale l'ex marito richiede l'accertamento di reali diritti avanzati o pretesi dalla ex moglie, il tutto non crea grossi problemi ma è fondamentale avere ben chiari gli aspetti della situazione che solo un incontro con gli avvocati ed i due ex potrebbe darti, oltre alla lettura del dispositivo di separazione o della sentenza di divorzio. E' opportuno che tu ne faccia le debite valutazioni. Fabrizio

 

[pensoperme]

Infatti, forse faresti meglio ad affidarti a qualcuno che se ne intende, magari ti stai allarmando per nulla e perdendo una casa che ti interessa per semplice "ignoranza".