Novità dell'ultim'ora

[Savetta]

Buonasera, o buongiorno, a seconda di quando mi leggerete.
Vi spiego brevemente la situazione. Ho fatto una proposta (accettata) per l'acquisto di un villino con giardino e 3 particelle di terreno agricolo. Tutto recintato. Ho fatto mettere la condizione sul mancato esercizio della prelazione da parte dei vicini.

Domani dovremmo stipulare il preliminare in agenzia e io nei giorni scorsi sono andata a farmi fare il preventivo dal notaio, che mi ha detto che non essendo pertinenziali, quei terreni vanno specificati anche nel prezzo. Quindi se i vicini volessero, potrebbero esercitare la prelazione sui 3 terreni.

L'agente che invece ha sentito un suo amico notaio, considera tutto come vendita in blocco.
Ma leggendo bene le sentenze si riferiscono tutte al blocco di immobili oppure quando il terreno è pertinenza della casa (ma in questo caso non lo sono anche perché saranno tassati al 15%).

Quindi d'accordo con la proprietaria vuole farmi firmare il preliminare con prezzo unico e vuole far fare la denunciatio sempre con prezzo unico.

Sono nel limbo. Come tutelarmi? Ho già versato 20000 di caparra.
Mi è venuta l'idea dell'ultim'ora ossia avvisare personalmente i vicini integrando la denunciatio con il prezzo dei terreni

Avevo anche proposto di aumentare il valore dei terreni (prendendomi l'onere delle spese maggiori), ma niente.

Spero di avere un'illuminazione definitiva da voi
Grazie

 

[francesca63]

mi ha detto che non essendo pertinenziali, quei terreni vanno specificati anche nel prezzo.

L'agente che invece ha sentito un suo amico notaio, considera tutto come vendita in blocco.

Secondo me una cosa non esclude l'altra.
Ovvero, devi specificare il prezzo dei terreni, anche per motivi fiscali, ma la vendita va considerata in blocco.

Come tutelarmi?

Specificando nel preliminare che, se anche venisse esercitata la prelazione su uno solo dei terreni ( ammettendo che ci sia questa possibilità, secondo me no), tu non compri nulla, e la caparra deve esserti resa integralmente.
Forse conviene posticipare il preliminare, per approfondire la cosa e predisporre il contratto con la dovuta attenzione.

Dici che hai fatto mettere la condizione sul mancato esercizio della prelazione, poi dici di aver versato 20.000 di caparra; quindi è condizione risolutiva, con pagamento provvigioni comunque ?

 

[Savetta]

No la condizione è sospensiva, ho scritto che se esercitano la prelazione nulla sarà dovuto inclusa la provvigione. Ho detto che ho versato la caparra perché ho paura di arrivare domani e non voler firmare il preliminare (già rimandato per sentire il mio notaio, ma l'agente e la signora non gli hanno dato credito).

Il mio dilemma è il seguente. Facciamo finta che passi il mese senza nessun intervento. Questi poi nel tempo sentono i loro legali o un'associazione di categoria o loro cuggggino e mi fanno causa entro un anno dal rogito perché la denunciatio non era in regola (cioè nn aveva tutti gli elementi per poter decidere).
Il mio notaio dice che non è vendita in blocco e anche leggendo tutte le sentenze sull'argomento, il blocco riguarda sempre terreni pertinenziali che hanno perso il requisito della coltivabilità.
Una volta casa, giardino e terreni erano tutti un blocco unico. Poi la casa è passata al catasto fabbricati per ristrutturazione insieme al giardino. I 3 terreni son rimasti al catasto terreni. La casa è prima casa, il resto no

 

[plutarco]

Buonasera, o buongiorno, a seconda di quando mi leggerete.
Vi spiego brevemente la situazione. Ho fatto una proposta (accettata) per l'acquisto di un villino con giardino e 3 particelle di terreno agricolo. Tutto recintato. Ho fatto mettere la condizione sul mancato esercizio della prelazione da parte dei vicini.

Domani dovremmo stipulare il preliminare in agenzia e io nei giorni scorsi sono andata a farmi fare il preventivo dal notaio, che mi ha detto che non essendo pertinenziali, quei terreni vanno specificati anche nel prezzo. Quindi se i vicini volessero, potrebbero esercitare la prelazione sui 3 terreni.

L'agente che invece ha sentito un suo amico notaio, considera tutto come vendita in blocco.
Ma leggendo bene le sentenze si riferiscono tutte al blocco di immobili oppure quando il terreno è pertinenza della casa (ma in questo caso non lo sono anche perché saranno tassati al 15%).

Quindi d'accordo con la proprietaria vuole farmi firmare il preliminare con prezzo unico e vuole far fare la denunciatio sempre con prezzo unico.

Sono nel limbo. Come tutelarmi? Ho già versato 20000 di caparra.
Mi è venuta l'idea dell'ultim'ora ossia avvisare personalmente i vicini integrando la denunciatio con il prezzo dei terreni

Avevo anche proposto di aumentare il valore dei terreni (prendendomi l'onere delle spese maggiori), ma niente.

Spero di avere un'illuminazione definitiva da voi
Grazie

Ma se la casa non è nemmeno tua, di cosa ti preoccupi???

 

[brina82]

No la condizione è sospensiva, ho scritto che se esercitano la prelazione nulla sarà dovuto inclusa la provvigione. Ho detto che ho versato la caparra perché ho paura di arrivare domani e non voler firmare il preliminare (già rimandato per sentire il mio notaio, ma l'agente e la signora non gli hanno dato credito).

Il mio dilemma è il seguente. Facciamo finta che passi il mese senza nessun intervento. Questi poi nel tempo sentono i loro legali o un'associazione di categoria o loro cuggggino e mi fanno causa entro un anno dal rogito perché la denunciatio non era in regola (cioè nn aveva tutti gli elementi per poter decidere).
Il mio notaio dice che non è vendita in blocco e anche leggendo tutte le sentenze sull'argomento, il blocco riguarda sempre terreni pertinenziali che hanno perso il requisito della coltivabilità.
Una volta casa, giardino e terreni erano tutti un blocco unico. Poi la casa è passata al catasto fabbricati per ristrutturazione insieme al giardino. I 3 terreni son rimasti al catasto terreni. La casa è prima casa, il resto no

Mi ricorda una vecchia discussione. Già si era parlato di questa casa con i terreni.

Ha ragione il Notaio; quant'è la sup. di tutti i terreni? Non si riesce a portarli tutti al catasto fabbricati e farli figurare come corte della villa? Dovresti sentire un tecnico che si interessa di frazionamenti catastali.

Blocco o non blocco non fa la differenza: se quelli verranno alienati come terreni, i vicini potranno sempre richiedere la prelazione.

 

[Savetta]

@brina82 era sempre mia la discussione mi sa, ma non eravamo ancora andati dal notaio. Non conviene unificarli perché in tutto sono 6000 mq, la casa è grande e si rischia l'A8

 

[Savetta]

Ulteriore domanda: tutti i terreni o anche solo 1?

 

[sgaravagli]

a me pare semplice, stabilite un prezzo per i vari lotti e mandate raccomandate ai confinanti agricoltori. se qualcuno manifestasse l'intenzione di comprare stabilirete in seguito quali decisioni prendere...

 

[brina82]

@brina82 era sempre mia la discussione mi sa, ma non eravamo ancora andati dal notaio. Non conviene unificarli perché in tutto sono 6000 mq, la casa è grande e si rischia l'A8

6000mq tutto all'urbano come corte, tra l'altro, credo sia impossibile fare.

 

[Archimede Spadaccino]

scusami ma i terreni sono coltivati o sono utilizzati come giardino? questo potrebbe fare la differenza, se ad oggi non sono coltivati ma sono usati come giardino parco non esiste prelazione, il terreno- giardino anche se è accatastato al catasto terreni diventa pertinenziale, ed il tutto va venduto in blocco con la tassazione come prima casa.