NTN dell'Agenzia del Territorio...queste sconosciute, spiegazione e suggerimenti

[andrea boschini]

Molte volte parliamo, scriviamo, portiamo come riferimento, le NTN ( Numero di transazioni normalizzate ) come parametro dei nostri mercati.
Ora vorrei porre una domanda, a chi, molto piu' avvezzo di me di diagrammi e percentuali una spiegazione del loro modo di confutare i dati.
Premesso, che conosco e molti del settore in ugual maniera, i modi di calcolare le vendite NTN, ma sto vivendo nella mia citta' qualcosa di paradossale e magari qualcuno puo' aiutarmi a capire.

Anno 2011 semestre 2012, nella citta' dove vivo (Vigevano) 5 imprese fra le piu' blasonate e decine di piccole ,sono fallite ( decenni e decenni di storia ),
tempi biblici per vendere un immobile, centinaia e centinaia di nuove costruzioni invendute, Agenzie Immobiliari che chiudono i battenti, case in tribunale con aste perennemente deserte, cassa integrazione edile a gogo,Notai ( mai visto in oltre 30 anni di lavoro ) che chiedono la cassa integrazione per i dipendenti, geometri e architetti che fanno studi associati per abbattere i costi, etc etc, oggi facendo una ricerca ho scoperto dei dati che mi fanno accaponare la pelle
1° sem. 2011

2° semestre 2011

Leggendo queste cifre ,sembra che la mia citta' sia in pieno boom economico, quando invece e' in una stagnazione da primo dopoguerra, le imprese rimanenti sono sul filo del rasoio e non azzardano nalcun tipo di investimento...

Ora la mia domanda, possono pubblicare dati che non sono supportati dalla realta'? e se si...come li possono creare? e questa situazione con l'AGE la si vive anche in altre realta'?
Grazie

 

[Mil]

Sì, a Milano per esempio. Ma anche a Como, Monza, Varese...
Io sperimento tutti i giorni quanto gap ci sia tra quanto dice la stampa, quanto dovrebbero riportare i dati ufficiali, etc. e quanto invece molto diversa sia la realtà.
E qua siamo al nord, quelli del resto d'Italia pensano che sia l'eldorado e mi dicono "ah, ma da voi sarà tutto diverso"!Vagli a spiegare che in giro aperture di imprese ci sono, sì, ma solo di cinesi e turchi. E io non sono razzista, eh.

 

[andrea boschini]

IL PROBLEMA e' che l'Agenzia del territorio non e'..la stampa...ma dovrebbe essere un organo ufficiale dello stato..questo e' il grossissimo problema

 

[pensoperme]

Lo sai vero cosa è una NTN?

 

[enzo6]

Molte volte parliamo, scriviamo, portiamo come riferimento, le NTN ( Numero di transazioni normalizzate ) come parametro dei nostri mercati.
Ora vorrei porre una domanda, a chi, molto piu' avvezzo di me di diagrammi e percentuali una spiegazione del loro modo di confutare i dati.
Premesso, che conosco e molti del settore in ugual maniera, i modi di calcolare le vendite NTN, ma sto vivendo nella mia citta' qualcosa di paradossale e magari qualcuno puo' aiutarmi a capire.

Anno 2011 semestre 2012, nella citta' dove vivo (Vigevano) 5 imprese fra le piu' blasonate e decine di piccole ,sono fallite ( decenni e decenni di storia ),
tempi biblici per vendere un immobile, centinaia e centinaia di nuove costruzioni invendute, Agenzie Immobiliari che chiudono i battenti, case in tribunale con aste perennemente deserte, cassa integrazione edile a gogo,Notai ( mai visto in oltre 30 anni di lavoro ) che chiedono la cassa integrazione per i dipendenti, geometri e architetti che fanno studi associati per abbattere i costi, etc etc, oggi facendo una ricerca ho scoperto dei dati che mi fanno accaponare la pelle
1° sem. 2011

2° semestre 2011

Leggendo queste cifre ,sembra che la mia citta' sia in pieno boom economico, quando invece e' in una stagnazione da primo dopoguerra, le imprese rimanenti sono sul filo del rasoio e non azzardano nalcun tipo di investimento...

Ora la mia domanda, possono pubblicare dati che non sono supportati dalla realta'? e se si...come li possono creare? e questa situazione con l'AGE la si vive anche in altre realta'?
Grazie

Sai bene che i dati che stai mostrando sono relativi a rogiti ma riferiti a proposte avvenute entro il primo semestre 2011 quando la crisi non era cosi' pesante.
Quando saranno disponibili i dati al 31/12/2012 avremo una fotografia piu' vicina al dramma che viviamo. Le prime realtà sono emerse da report AG.TER. al 31/3/12.
Ti faccio un esempio: a marzo parlavo col mio notaio che diceva di lavorare come nel 2011, oggi lavorano pochissimo.
Le agenzie immobiliari valutando le proposte vedono per prime la bufera.
Per questo le associazioni di categorie sono molto interessate ai ns.report.
L'agenzia del tereritorio puo' solo lavorare su dati ufficiali (rogiti).

 

[andrea boschini]

Sai bene che i dati che stai mostrando sono relativi a rogiti ma riferiti a proposte avvenute entro il primo semestre 2011 quando la crisi non era cosi' pesante.
Quando saranno disponibili i dati al 31/12/2012 avremo una fotografia piu' vicina al dramma che viviamo. Le prime realtà sono emerse da report AG.TER. al 31/3/12.
Ti faccio un esempio: a marzo parlavo col mio notaio che diceva di lavorare come nel 2011, oggi lavorano pochissimo.
Le agenzie immobiliari valutando le proposte vedono per prime la bufera.
Per questo le associazioni di categorie sono molto interessate ai ns.report.
L'agenzia del tereritorio puo' solo lavorare su dati ufficiali (rogiti).

Crollo dell’edilizia, Pavia è la peggiore

L’Agenzia del Territorio: è la provincia con la maggior contrazione del mercato (meno 11 per cento in un anno)...Fonte Provincia Pavese 09/2011...

 

[andrea boschini]

Lo sai vero cosa è una NTN?

SI...ma mi piacerebbe un dettaglio piu' approfondito...sammai che imparo qualcosa di piu'..inseriscono per caso anche tutti gli immobili rilevati dai fallimenti delle imprese e mai finiti? anche quelli al rustico e mai accatastati?

 

[pensoperme]

SI...ma mi piacerebbe un dettaglio piu' approfondito...sammai che imparo qualcosa di piu'..inseriscono per caso anche tutti gli immobili rilevati dai fallimenti delle imprese e mai finiti? anche quelli al rustico e mai accatastati?

Te lo faccio dire da Andrea:
http://www.immobilio.it/threads/oss...immobiliare-cosa-sono-le-ntn.8784/#post-85580

Riassumendo:

1
Numero di transazioni normalizzate, ossia ponderate con la quota di proprietà effettivamente compravenduta.

 

[andrea boschini]

Te lo faccio dire da Andrea:
http://www.immobilio.it/threads/oss...immobiliare-cosa-sono-le-ntn.8784/#post-85580

Riassumendo:

...che era quel che sapevo..ma e' per questo che non mi tornavano i conti..troppa disparita' nel risultato finale...

 

[skywalker]

I dati caro Andrea vanno presi per quel che sono...dati appunto...
Un mio ex cliente raggiunta l'età in cui secondo lui si sarebbe dovuti passare dall'essere adulto al divenire anziano decise di recarsi in una clinica per sottoporsi ad una serie di esami.
Lo dimisero tre giorni dopo, mentre tornava a casa telefonò alla moglie per dirle che i medici l'avevano trovato in perfetta forma...esami del sangue come quelli di un'adolescente, colesterolo basso, pressione perfetta, urine ok e che il medico congedandolo gli aveva detto: "ci rivedremo tra venti o trent'anni quando, forse, avrà realmente bisogno di noi"... mentre parlava con la moglie tutto entusiasta del suo perfetto stato di salute...gli venne un'infarto.
Morì così, pensando di avere ancora 30anni davanti da trascorrere in perfetta salute...
Questo che c'entra?
C'entra in funzione del fatto che i dati sono dati e devono dare quello che possono quindi una fotografia pur con i contorni foschi di ciò che è stato il passato ma non devono pretendere di poter prevedere il futuro.
Qui in provincia qualche settimana fa è stato pubblicato sul quotidiano locale un'articolo che riportava i dati relativi alle compravendite di alcuni paesi della zona laghi.
"immuni alla crisi" doveva essere il titolo o qualcosa di simile...
Ne emergeva che Ispra era un paese dove i numeri delle compravendite andavano in netta controtendenza rispetto al resto della nazione, insieme ad ispra c'era un'altro paesino dove le compravendite rispetto all'anno precedente erano aumentate con percentuali di due cifre ma più vicine alle tre che alle due.
Incredibile vero?
Certo, incredibile per chi questi dati li ha rilevati ma non per chi conosce il territorio e quindi riesce anche a dare il giusto nome alle cose...e dubito che quello attribuito dal firmatario dell'articolo fosse quello giusto...
Ti spiego subito perchè:
Ad ispra il rinnovo dei contratti del centro comune di ricerca avvenuto giusto due o tre anni fa, passando quindi una folta schiera di scienziati superpagati da un contratto triennale al tempo indeterminato, ha convinto molti di loro a rinunciare all'affitto per optare sull'acquisto.
Boom di compravendite?
Certo!
ma ora, con la crisi che ha raggiunto la fase acuta, molti stati membri hanno preteso una riduzione delle spese.
Chi è entrato con i vecchi contratti ha vinto un terno al lotto ed ha già comprato ma ora (visto che sono entrati di diritto in comunità europea) i prossimi ad arrivare proverranno da est...e con contratti da 1400/1500 €/mese per la logistica, un po'di più gli scientifici, quindi molto diversi dagli 8/10.000 dei loro predecessori.
Venerdì scorso sono stato alla cena di classe di mio figlio della scuola europea di varese.
Molti genitori dei suoi compagni sono dipendenti del centro e provengono da ogni parte.
Mi dicevano che alcuni anni fa gli veniva detto: "noi assumiamo solo il meglio, i più preparati d'europa sono da noi"
Oggi si lamentano perchè ad uno svedese preparato come vogliono loro non passa nemmeno per l'anticamera del cervello di spostarsi per quella che definiscono una paga da fame.
Ieri compravano senza aver bisogno di mutuo, domani dovranno farlo anche loro...e compreranno solo quelli a cui verrà concesso.
Nel secondo dei due paesi citati la spiegazione è un'altra.
Una grossa società immobiliare ha acquistato nel 2008/2009 un grande lotto ed ha edificato un numero immenso di immobili rispetto a quelli "normali" per un paesino come quello.
La crisi li ha convinti a svendere velocemente per rientrare, trilocali ad alta classe energetica a prezzi di un mono ampio o di un minuscolo bilocale.
Chi aveva edificato nello stesso paese ha svenduto a sua volta pur di riuscirci prima che la banca glielo impedisse...
bastava spostarsi di alcuni km per acquistare a metà prezzo...l'hanno fatto in molti.
Più 30%, più 50% ma se ne avessero avuti di più si sarebbe tranquillamente potuti arrivare ad un più 80.
Dati appunto...
Fantastici i dati, immagine di un presente già pronto a divenire passato e quasi sempre smentiti nel futuro...
Chissà quali dati avevano considerato gli astronomi prima di galileo, i navigatori prima di colombo, i fisici e i matematici prima di einstein...forse dati non molto dissimili da quelli a cui oggi facciamo riferimento noi...