Per avere un'idea di come si coniuga rispetto al prezzo di mercato considera il valore dell'immobile come uno zero coupon bond a 10 anni. Quindi x*(r+1)^y dove x il costo della nuda proprietà, r il tasso di interesse di riferimento nel mercato e y il numero di anni.
L'assioma è che il proprietario sia abbastanza giovane (under 70 uomo 75 donna) che la condizione che si verifichi prima è estremamente più probabile essere quella dei 10 anni
Ex: 100.000*0.038+1^10 = 145.202 quindi con questo calcolo semplificato si potrebbe dire che dovresti pagare 100mila euro una casa che viene venduta, mediamente, a 145 libera
Dico che questo è un calcolo semplificato perché in effetti stiamo parlando di un investimento a rendimento aleatorio dato che il valore dell'immobile tra y anni è unknown. Il calcolo che ho fatto in precedenza è valido per un mercato immobiliare essenzialmente stabile... ovviamente nessuno può prevedere il futuro ma è presumibile pensare che a forte dei marmi o nel centro di milano il prezzo in 10 anni aumenterà di almeno un 1% l'anno mentre a Gela le daranno via a gratis o quasi e quindi l'equazione va ricalcolata anche in base a questo
E' un flusso di cassa x1t0 = x2ty dove il valore di x2, sconosciuto, dipende da tantissimi fattori... mettici anche un po' di deprezzamento rispetto allo stato attuale visto che l'usufruttario difficilmente farà ristrutturazioni... eventuali magagne per la storia del green (fra 10 anni l'ue "dovrebbe" boicottare tutti gli immobili sotto la classe energetica D)
My 2 cents: se cercate investimenti fate come il mondo normale e comprate un etf sull'sp500 e pigliateve 'sto 7-8% annuo senza fare nulla - se proprio dovete investire in real estate e volete stare vicini, almeno scegliete Malta (l'Italia è uno dei pochissimi Paesi al mondo dove gli stipendi non aumentano - è vecchissimo e la popolazione attuale verrà rimpiazzata da una popolazione molto più povera - gli immobili che aumenteranno di valore potranno essere solo le grandi località turistiche come cortina e forte dei marmi e rimarranno stabili o giù di lì le abitazioni a Milano Firenze o Roma... nelle altre località prima o poi questi immobili li daranno via gratis incentivando, sotto iniziative di enti pubblici, chi acquista, a ristrutturare o aprire attività)
Lo dico che ho appena comprato casa a roma eh -ovviamente per necessità lavorative-
