Con l’accordo di tutte le parti, e se il contratto lo consente, si può aggiungere un’altra persona agli originari conduttori (dottrina e giurisprudenza ammettono la cedibilità del contratto). La fattispecie in questione si configura, infatti, come cessione parziale di contratto: la cessione comporta automaticamente (senza che sia necessario porre in essere un nuovo contratto), per il periodo contrattuale non ancora decorso, l’ingresso di un nuovo soggetto giuridico (che si aggiunge alla convivenza già formatasi), non solo nei diritti, ma anche negli obblighi derivanti dal contratto di locazione nell’identica posizione che hanno i contraenti originari.
Gli adempimenti fiscali connessi alla cessione di contratto (in regime ordinario e cedolare secca) sono i seguenti:
a) versamento dell’imposta di registro, entro 30 giorni dalla data di cessione, a mezzo mod. F23 (cod. trib. 110T; € 67,00);
b) presentazione all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato l’atto, di copia del mod. F23 unitamente a n°2 copie del mod. 69 (una copia verrà restituita con il timbro dell’ufficio, unitamente ad una ricevuta con il numero di protocollo dell’atto).
Sotto il profilo civilistico, invece, è necessario formalizzare tale passaggio con una scrittura privata (il vincolo della forma scritta, imposto dall’art. 1, co. 4 della legge n°431/1998 alle locazioni ad uso di abitazione impone che tale accordo trilaterale, che ha come parti i cedenti (conduttori originari), il cessionario (nuovo conduttore) e il ceduto (locatore), vada redatto nella stessa forma) che può essere registrata (per la certezza delle parti) che attesti il trasferimento degli obblighi contrattuali a chi viene ad aggiungersi alla convivenza, dichiarando che ogni aspetto economico relativo alla cessione è stata regolato fra le parti (canone di locazione, deposito cauzionale ecc.), atto accettato e sottoscritto da tutte la parti in causa, vale a dire dal locatore (che deve dare il suo consenso alla cessione (accettando formalmente il nuovo inquilino), dai contraenti originari (che cedono parte della loro quota di contratto al conduttore che entra) e dal nuovo conduttore (che assume, a tutti gli effetti, gli obblighi e i diritti di coinquilino).
Chi registra una cessione di contratto con corrispettivo non è più soggetto all’obbligo di comunicazione dell’identità del nuovo conduttore alla P.S. (la registrazione della cessione di contratto assorbe, infatti, l’obbligo di tale comunicazione): viceversa, chi non registrasse la cessione di contratto, pur dovendolo fare (art. 17 del DPR n°131/1986), resta comunque obbligato alla comunicazione suddetta, pena una sanzione amministrativa da 103 a 1.549 euro: solamente nel caso in cui il cessionario sia un soggetto extraUE o apolide, occorre presentare, entro 48 ore dall’avvenuta consegna dei locali, presso gli uffici locali di P.S. la c.d. “Comunicazione di ospitalità” per denunciare la cessione. Tale adempimento è posto a carico dei soggetti locatari che, disponendo dei locali in nome proprio, li cedono a terzi, vale a dire, nel caso di specie, dei cedenti.
