Numero massimo di deleghe ammesse in assemblea?

[TheOrbix]

All'interno del condominio dove risieto è insorta una discussione tra condomini rispetto al numero massimo di deleghe consentite in assemblea.

Il regolamento di condominio, redatto negli anni '80, prevede un numero massimo di 3 deleghe per partecipante all'assemblea.

Il problema nasce dal fatto che il condominio ha circa 200 appartamenti e la partecipazione nelle assemblee è spesso molto bassa. Il limite delle 3 deleghe porta a presenze nell'ordine dei 300/400 millesimi, molto lontano dai 500 millesimi necessari per deliberare interventi straordinari anche di piccola entità.

Il precedente amministratore sosteneva che la legge di riforma del condominio del 2014 consente un numero di deleghe superiore a tre, purchè nel rispetto dell'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, modificato proprio dalla legge di riforma in questione:

“se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale” (art. 67, primo comma, disp. att. c.c.)

L'intenzione dei condomini a favore non è certo quella di "accaparrare" deleghe, ma semplicemente quella di raggiungere più facilmente il quorum di 500 millesimi necessario per determinate delibere.

Alcuni condomini sono però contrari, dicendo che il regolamento di condominio prevale sulla norma generale.

Chi ha ragione?

Grazie in anticipo per le risposte.

 

[Andrea Occhiodoro]

Salve TheOrbix,
ha ragione chi sostiene il vostro regolamento: allo stato attuale ogni delegato non può rappresentare più di tre condòmini. Nulla vieta però che possiate arrivare, modificando il regolamento interno con il quorum previsto dalla legge (maggioranza dei partecipanti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi) a quanto dispone l'art. 67 disp.att. c.c.. In buona sostanza l'art. 67 fissa un limite massimo (tra l'altro assolutamente inderogabile) proprio per porre un tetto all'accaparramento delle deleghe; il vostro regolamento fissa un criterio ancora più restrittivo, senza violare la legge, ma rendendo più difficile il raggiungimento dei quorum costitutivi e deliberativi. Non vi rimane quindi che convincere a partecipare più condòmini proprietari alle vostre assemblee oppure modificare la clausola del vostro regolamento riportandovi ai limiti massimi consentiti dalla legge (1/5 delle teste e 1/5 dei millesimi).

 

[PyerSilvio]

Salve TheOrbix,
ha ragione chi sostiene il vostro regolamento: allo stato attuale ogni delegato non può rappresentare più di tre condòmini. Nulla vieta però che possiate arrivare, modificando il regolamento interno con il quorum previsto dalla legge (maggioranza dei partecipanti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi) a quanto dispone l'art. 67 disp.att. c.c.. In buona sostanza l'art. 67 fissa un limite massimo (tra l'altro assolutamente inderogabile) proprio per porre un tetto all'accaparramento delle deleghe; il vostro regolamento fissa un criterio ancora più restrittivo, senza violare la legge, ma rendendo più difficile il raggiungimento dei quorum costitutivi e deliberativi. Non vi rimane quindi che convincere a partecipare più condòmini proprietari alle vostre assemblee oppure modificare la clausola del vostro regolamento riportandovi ai limiti massimi consentiti dalla legge (1/5 delle teste e 1/5 dei millesimi).

Ciao @Andrea Occhiodoro la questione interessa anche a me.

Quindi ti volevo chiedere:

Se in un'assemblea di condominio, di circa 22-23 unirta', un singolo condomino interviene con sei o piu' deleghe.
Rappresenando cosi' piu di quanto previsto dalla norma.

Solo il presidente puo' rifiutare e o respingere quelle deleghe...?
Oppure anche altri condomini...?

Il presidente e o altri, in che forma e modo puo' farlo e se la convocazione dell'assemblea, per quegli effetti, va sospesa o rimandata.

A questo punto, viene automatico chiedersi allora, se pure tutte le altre decisioni, che nel passato sono state deliberate in quelle stesso regime, possono essere contestate o ritenute invalide.

Ti confesso di non aver mai saputo, dell'esistenza di una norma, che limitasse il numero di deleghe.

Tuttavia in rete, ho scovato un intervento da il sole 24 ore, di cui ti allego uno stralcio:

L'art. 67 disp. att. cod. civ. attribuisce a ogni condomino la possibilità di intervenire all'assemblea condominiale anche a mezzo di rappresentante. La norma non subordina tale potere a particolari condizioni, quindi la delega può essere validamente conferita sia a un condomino sia a un soggetto estraneo al condominio, inoltre, non sono previsti limiti per quanto riguarda il numero di condomini che possono avvalersene, né per quanto riguarda il numero dei condomini che possono farsi rappresentare dalla stessa persona.

 

[Andrea Occhiodoro]

Buonasera Pyer, è un po' che non ci sentiamo.
In merito a quanto richiesto rispondo che:
1) Il divieto per il delegato di rappresentare più di 1/5 delle teste e dei millesimi scatta quando sono superati entrambi i limiti. L'art. 67 disp. att. c.c. infatti dice:" Se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale". D'altronde se bastasse il superamento di uno solo dei limiti per escludere il delegato dalla partecipazione all'assemblea avremmo la situazione paradossale in cui un condòmino avente da solo più di 200 millesimi non avrebbe la possibilità di delegare alcun rappresentante ma dovrebbe sempre partecipare di persona.
2) Il divieto di eccessivo accaparramento delle deleghe espresso dal citato art. 67 dacc è stato introdotto con la legge di riforma del condominio entrata in vigore il 18 giugno 2013. In precedenza la materia non era regolata da norme di legge. Evidentemente hai scovato in rete una vecchia formulazione dell'art. 67.
3) E' il presidente che deve eccepire al delegato l'eccessivo numero di deleghe dichiarando inammissibili quelle che portano al superamento dei suddetti limiti di legge. Qualora il presidente non lo eccepisca (pe r errore od ignoranza in materia) le deliberazioni prese con i voti determinanti di quelle deleghe sono annullabili ex art. 1137 c.c.; poiché esiste un termine tassativo di 30 giorni per impugnare una delibera annullabile, tutte le delibere prese in passato (anche se viziate) diventano perfettamente valide una volta decorso il termine di impugnazione.
Spero di essere stato comprensibile e ti saluto cordialmente.

 

[PyerSilvio]

Buonasera Pyer, è un po' che non ci sentiamo.
In merito a quanto richiesto rispondo che:
1) Il divieto per il delegato di rappresentare più di 1/5 delle teste e dei millesimi scatta quando sono superati entrambi i limiti. L'art. 67 disp. att. c.c. infatti dice:" Se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale". D'altronde se bastasse il superamento di uno solo dei limiti per escludere il delegato dalla partecipazione all'assemblea avremmo la situazione paradossale in cui un condòmino avente da solo più di 200 millesimi non avrebbe la possibilità di delegare alcun rappresentante ma dovrebbe sempre partecipare di persona.
2) Il divieto di eccessivo accaparramento delle deleghe espresso dal citato art. 67 dacc è stato introdotto con la legge di riforma del condominio entrata in vigore il 18 giugno 2013. In precedenza la materia non era regolata da norme di legge. Evidentemente hai scovato in rete una vecchia formulazione dell'art. 67.
3) E' il presidente che deve eccepire al delegato l'eccessivo numero di deleghe dichiarando inammissibili quelle che portano al superamento dei suddetti limiti di legge. Qualora il presidente non lo eccepisca (pe r errore od ignoranza in materia) le deliberazioni prese con i voti determinanti di quelle deleghe sono annullabili ex art. 1137 c.c.; poiché esiste un termine tassativo di 30 giorni per impugnare una delibera annullabile, tutte le delibere prese in passato (anche se viziate) diventano perfettamente valide una volta decorso il termine di impugnazione.
Spero di essere stato comprensibile e ti saluto cordialmente.

Ti ringrazio Andrea chiarissimo.

Ne approfitto per chiederti ancora:

Il mio condominio e' conposto da ventuno alloggi.

Da circa cinque anni nello stesso contesto ne possiedo due.
Confinanti tra loro.

Periodicamente l'amministratore, ci richiede il conteggio dell'acqua, per entrambi gli alloggi.
Da sempre, ogni voce di spesa, e' conteggiata per due.
Compreso la quota destinata al compenso dell'amministratore.

Posto che i millesimi si sommano ma la testa e' una.
La domanda e':
il mio condominio e' formato da venti o ventuno condomini...??

 

[Andrea Occhiodoro]

Il tuo condominio è formato attualmente da venti condòmini; se in futuro dovessi vendere uno dei tuoi alloggi allora diventereste ventuno condòmini. Al momento quindi non si applica al vostro caso il limite imposto dall'art. 67 d.a.c.c. in quanto non siete più di venti.
Ciao.

 

[Bastimento]

Qualora il presidente non lo eccepisca

... in quel caso qualunque condòmino credo possa sollevare la questione . Se poi il presidente non ne prende atto, non resta che chiedere l'eventuale l'annullamento delle delibere prese con tali maggioranze.

 

[TheOrbix]

Salve TheOrbix,
ha ragione chi sostiene il vostro regolamento: allo stato attuale ogni delegato non può rappresentare più di tre condòmini. Nulla vieta però che possiate arrivare, modificando il regolamento interno con il quorum previsto dalla legge (maggioranza dei partecipanti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi) a quanto dispone l'art. 67 disp.att. c.c.. ....

Buongiorno Andrea, grazie per il puntuale chiarimento.
A questo punto proveremo a mettere all'ordine del giorno di una prossima assemblea la richiesta di adeguamento del regolamento a quanto previsto dall'art.67.
Ma a questo punto mi viene un dubbio: per le modifiche al regolamento di condominio non è necessaria una maggioranza ben più qualificata dei 500 millesimi?

L'altra curiosità che mi rimane è capire il motivo per cui il vecchio amministratore di condominio (sostituito da un paio di anni) sosteneva che con la riforma del 2012 il "vecchio" limite delle 3 deleghe imposto dal regolamento fosse stato superato...

 

[Andrea Occhiodoro]

Per modificare una clausola del regolamento di condominio bisogna prima stabilire la natura della clausola stessa: esistono clausole cosiddette "negoziali" o "contrattuali" che necessitano dell'unanimità dei partecipanti al condominio (1000/1000); sono quelle che possono limitare i diritti dei singoli condòmini sulle parti comuni od esclusive oppure derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese. Esistono altre clausole che si limitano a regolamentare la gestione delle parti comuni e l'organizzazione degli organi condominiali che, non avendo natura negoziale, necessitano per la modifica del quorum disposto dal secondo comma dell'art. 1136 c.c.. La modifica del numero di deleghe massimo consentito rientra appunto in queste ultime.
In merito a quanto sostenesse il vostro vecchio amministratore non ho nulla da dire di diverso rispetto a quanto sopra riportato; semmai bisognerebbe chiederlo a lui.

 

[TheOrbix]

Buonasera Andrea, scusa se ritorno sulla questione iniziale (numero massimo di deleghe: 3 come previsto dal regolamento condominiale del 1980 oppure 1/5 come previsto dall'art. 67 disp. att. c.c.)...

Nelle ultime due settimane ho inontrato due diversi amministratori di condominio apparentemente di buona esperienza, e ho ricevuto due pareri opposti:
- Il primo concordava con la tua ipotesi, ovvero il regolamento condominiale impone norme più restrittive e di fatto prevale sull'art. 67 disp. att. c.c.;
- il secondo sostiene che l'articolo in questione non è derogabile, pertanto essendo stato modificato dalla legge di riforma del condomino nel 2012 prevale sul regolamento di condominio.

Sul momento non mi ha saputo indicare la norma che indica l'articolo 67 come inderogabile, però mi sembrava abbastanza convinto e a questo punto mi si sono ripresentati i dubbi di interpretazione.

Domani sera avrò l'assemblea di condominio e penso che come mi capita persin troppo spesso sarò nominato presidente... mi piacerebbe avere le idee chiare sulla posizione da tenere nel caso ci fossero condomini con più di tre deleghe.

Grazie in anticipo per le risposte...