Oggetto: disdetta per finita locazione - facta concludentia

[maurizio gavioli]

buonasera a tutti, sono il geom. gavioli di Mantova, amministratore di condominio e tecnico consulente privato. Sottopongo agli iscritti, nella speranza di trovare risposte, la seguente situazione:
- contratto loc.abitativa stipulato anno 1983 Equo Canone
- settembre 94 il locatore invia racc. contenente disdetta per finita locazione
- novembre 94, essendo il locatore un Ente Pubblico, comunica per racc. che entro l'anno 1994 provvederà alla stipula di nuovo contratto di locazione
- da giugno 95 a maggio 2013 non interviene alcuna comunicazione da parte del Locatore che continua a richiedere e vengono corrisposti importi aggiornati ISTAT sotto la voce 'Indennità di Occupazione'
-settembre 2013 il locatore tramite atto giudiziario chiede convalida sfratto.
Domanda: è legalmente sostenibile la richiesta di convalida sfratto per finita locazione?
per 'facta concludentia' e' sostenibile il rinnovo del contratto?
grazie per il vs interessamento

 

[dormiente]

L'Ente, dopo la disdetta di rinnovo del contratto ha espresso la volontà con raccomandata, di fare un nuovo contratto di locazione. Il conduttore non ha invito risposta alcuna?
Il conduttore ha continuato a pagare l'affitto?

 

[maurizio gavioli]

innazitutto grazie per la condivisione, si il conduttore ha regolarmente pagato quanto richiesto dall'ente, compreso gli aggiornamenti istat richiesti con lettera racc.avente per oggetto: richiesta aggiornamento istat indennità di occupazione.

 

[Pennylove]

Senza potere esaminare tutta la documentazione contrattuale e l’eventuale corrispondenza con l’ente locatore prodotta in questo lungo arco di tempo, non mi è facile dare una risposta al tuo quesito.

Con la dovuta approssimazione, mi pare di capire che il rapporto a cui ti riferisci – stipulato nel 1983 - si sia originariamente costituito sulla base delle norme di diritto privato e non con un atto amministrativo.

Se le considerazioni appena esposte sono corrette, posso dirti che la rinnovazione tacita di un contratto di locazione a tempo determinato (quale il contratto ad uso abitativo dettato dalla c.d. legge sull’equo canone), ai sensi dell’articolo 1597 del cod. civ., presume la continuazione della detenzione della cosa locata da parte del conduttore e la mancanza di volontà contraria da parte del locatore. Ora, se il locatore – come pare - ha, invece, nel termine contrattualmente previsto, manifestato, in forza dell’art. 3 della legge n°392/1978 - con apposita dichiarazione di disdetta, vale a dire con una dichiarazione negativa - la volontà di porre fine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla successiva proposta contrattuale di un nuovo contratto di locazione (in deroga alla legge n°392/1978?), peraltro, mi pare di capire senza riscontro al riguardo da parte dell’inquilino (proposta, quindi, da considerarsi, a tutti gli effetti, decaduta) e dalla successiva permanenza del locatario nell’immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore ha continuato a percepire il canone (Cass. n.5464/2006) e neanche dal ritardo con cui sia stata promossa l’azione di rilascio, occorrendo altri elementi idonei a fare desumere, in modo inequivoco, la sopravvenienza di un accordo pattizio in tal senso (Cass. n°9917/1996).

Nello specifico, ad avviso di chi scrive, il conduttore non può opporre la tacita rinnovazione del contratto, mancando un comportamento positivo, nuovo e contrario a quello precedentemente manifestato con la disdetta: in quest’ottica, la voce: indennità di occupazione, per ritardata restituzione dell’immobile (con salvezza della disdetta inviata) è indicativa di una precisa volontà contraria dell’ente in questione e del carattere provvisorio della permanenza del conduttore nell’unità immobiliare (a maggior ragione, poi, se lo stesso successivamente ha intimato lo sfratto al conduttore per finita locazione).

E’ stato, poi, anche precisato più volte – sempre dalla Suprema Corte – che non può mai configurarsi un rinnovo tacito del contratto di locazione stipulato con un ente pubblico, posto che la volontà di obbligarsi del medesimo, non può mai desumersi per implicito da fatti concludenti o da atti, dovendo sempre essere manifestata nelle forme richieste dalla legge (atto scritto ad substantiam): in senso conforme, tra le tante, Cass. 11649/2002.

Nel caso proposto, la detenzione dei locali da parte del conduttore, oltre la scadenza del contratto con il contestuale versamento del corrispettivo, pertanto, parrebbe – salvo esame della fattispecie in concreto - solo configurare una prolungata occupazione di fatto, in mancanza di un valido motivo giustificativo, ai sensi dell’articolo 1591 del cod. civ.

 

[maurizio gavioli]

ringrazio infinitamente per la risposta chiara,professionale,documentata.
stabilito pertanto che il contratto è da intenedersi scaduto a tutti gli effetti senza possibilità alcuna di rinnovazione per fatti concludenti espongo,nella speranza di trovare altrettanta risposta, il seguito di questa intricata storia:
6 mesi prima di intimare lo sfratto (ott.2013) in maggio 2013 la soc.incaricata della gestione immobiliare dell'ente, propone un nuovo contratto avvalendosi del dettato della L. 431/99 e succ. Decr. attuativo.
questa proposta ha generato subito altro contenzioso sia in merito alla scelta dello scaglione ove inserire l'immobile (come previsto dai patti territoriali) sia,ed in questo la contestazione si è ulteriormente inasprita, per la richiesta di 30 mesi di arretrati, calcolati quale differenza tra i canoni corrisposti ed il nuovo canone proposto, motivandoli, alla prima richiesta di chiarimento, con l'art. 2948 cc per poi appellarsi all'art.1591 'maggior danno'.
preciso che dall'inizio della locazione a tutt'oggi, nessuna visita è stata effettuata presso i locali, non è stata data nessuna comunicazione di trattativa in corso per altra affittanza, non è mai stato chiesto pagamento diverso dall'originario debitamente aggiornato ai fini istat.
chiedo se, a suo parere, la richiesta di arretrati è legalmente sostenibile.
anticipatamente ringrazio e porgo migliori auguri per un prospero e sereno 2014

 

[Pennylove]

Per avere diritto al risarcimento del maggior danno (diverso e ulteriore rispetto a quello minimo legale, già risarcito dal canone convenuto, regolarmente corrisposto per tutto il periodo di godimento eccedente quello pattuito) per gli obblighi risarcitori previsti dall’art. 1591, il conduttore deve essere costituito in mora, che si determina, nel caso di risoluzione giudiziale del contratto, dalla data di proposizione della domanda giudiziale di sfratto.

L’ente locatore, dal momento della domanda di rilascio (e non dal suo accoglimento) fino alla data di effettivo rilascio fissata dal giudice, può chiedere l’indennità di occupazione, rivalutata secondo gli indici ISTAT, con una maggiorazione fissata, per legge, al 20% fino alla data di esecuzione giudiziale.

Successivamente – se il giudice, dopo accertamento delle peculiarità della fattispecie in concreto, di eventuali ulteriori elementi risultanti dalla corrispondenza intercorsa con il conduttore o altre circostanze, non riconosce valore novativo al comportamento tenuto dall’ente in questione (la congruità del periodo di inerzia del medesimo è demandata alla sua valutazione) – l’ente in questione potrà richiedere il maggior danno per il ritardo della restituzione del bene da parte del conduttore inadempiente, ma solo se rigorosamente provato secondo le regole ordinarie (Cass. n°1372/2012): il meccanismo del risarcimento del maggior danno, infatti, non scatta automaticamente, ma solo se supportato da prove, anche presuntive (ma non in astratto) a carico del locatore.

Ora, a giudizio di chi scrive, non è che, in tale circostanza, si possa ragionevolmente imporre all’ente in questione di dimostrare l’esistenza di concrete proposte di locazione, a fronte di una persistente ultraventennale occupazione dell’immobile, ma solo di fornire idonea dimostrazione di una effettiva lesione del proprio patrimonio, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone maggiore rispetto al canone originariamente pattuito: come al creditore di una somma di denaro non gli si richiede alcuna prova o allegazione in ordine all’impiego che avrebbe fatto di codesta somma (azioni della Rio Tinto? obbligazioni in corone svedesi?), così all’ente locatore dovrebbe bastare l’allegazione dell’ubicazione e delle caratteristiche del bene locato (categoria catastale, superficie, condizioni, accessori e servizi in dotazione ecc.) e l’epoca della relativa possibile utilizzazione: tale valutazione, in ogni caso, è sempre demandata al Giudice.

C’è da dire, inoltre, che un ente pubblico, rispetto ad un soggetto privato, beneficia di un trattamento probatorio vantaggioso: Cass. n°16143/2010 ha, infatti, precisato che “nel caso di immobile concesso in locazione dalla Pubblica amministrazione, è inesigibile la dimostrazione da parte di questa dell’esistenza di concrete proposte provenienti da aspiranti locatori ai fini dell’accertamento del maggior danno da ritardata restituzione dell’immobile locato ex art. 1591 c.c.; è, invece, sufficiente e necessaria, a tale riguardo, la prova dell’ammontare del canone conseguibile sul mercato per immobili aventi le stesse caratteristiche”: l’ente locatore potrebbe, in tal modo, richiedere una liquidazione pari alla differenza tra il precedente ammontare di canone e quello corrente di mercato (predeterminato dagli accordi locali) per tutto il tempo della ritardata restituzione dell’immobile.

 

[maurizio gavioli]

ringrazio infinitamente per le risposte ricevute permettendomi una piccola considerazione: non credo che se tutto questo fosse stato generato da un privato si sarebbe potuto addivenire a medesime risposte: ancora una volta la Pubblica Amministrazione può permettersi di gestire le proprie cose con la negligenza anzidetta che, tanto, troverà sempre e comunque ragione.....
buon anno a tutti