Oneri Locatore (L) e Conduttore (C) in condominio

[Sarah333]

Studiando stamattina mi sono imbattuta in questa bellissima tabella abbastanza utile per me e per tutti..Il libro inerente il condominio è di qualche anno fa.Se vi sono state delle modifiche aggiungetele...ottimo schema che toglie qualsiasi dubbio sulla ripartizione delle spese tra conduttore e locatore..

Tabella oneri. Ripartizione tra locatore e conduttore

AMMINISTRAZIONE— Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile C
— Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali L
ASCENSORE— Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni C
— Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti L
— Adeguamento alle nuove disposizioni di legge L
— Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione C
— Tasse annuali per rinnovo licenza d'esercizio L
— Ispezioni e collaudi C
AUTOCLAVE
— Installazione e sostituzione integrale dell'impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.. L
— Manutenzione ordinaria C
— Imposte e tasse di impianto L
— Forza motrice C
— Ricarico pressione del serbatoio C
— Ispezioni, collaudi e lettura contatori C
IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO E SPECIALI— Installazione e sostituzione dell'impianto comune di illuminazione L
— Manutenzione ordinaria dell'impianto comune di illuminazione C
— Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme L
— Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme C
— Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni L
— Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni C
— Installazioni e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili L
— Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili C
IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA— Installazione e sostituzione degli impianti L
— Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti L
— Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattato C
— Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale C
— Lettura dei contatori C
— Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua C
IMPIANTI SPORTIVI— Installazione e manutenzione straordinaria L
— Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.). C
— Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria (es., terra rossa) C
IMPIANTO ANTINCENDIO— Installazione e sostituzione dell'impianto L
— Acquisti degli estintori L
— Manutenzione ordinaria C
— Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi C
IMPIANTO TELEVISIVO— Installazione, sostituzione o potenziamento dell'impianto televisivo centralizzato L
— Manutenzione ordinaria dell'impianto televisivo centralizzato C
PARTI COMUNI
— Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico L
— Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico C
— Manutenzione straordinaria di letti e lastrici solari L
— Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari C
— Manutenzione straordinaria della rete di fognatura L
— Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti C
— Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere L
— Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni C
— Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni C
— Installazione e sostituzione di serrature L
— Manutenzioni delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati C
— Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo L
— Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo C
PARTI INTERNE ALL'APPARTAMENTO LOCATO
— Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti L
— Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti C
— Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitario C
— Rifacimento di chiavi e serrature C
— Tinteggiatura di pareti C
— Sostituzione di vetri C
— Manutenzione ordinaria si apparecchi e condutture di elettricità e del cavo e dell'impianto citofonico e videocitofonico C
— Verniciatura di opere in legno e metallo C
— Manutenzione straordinaria dell'impianto di riscaldamento L
PORTIERATO— Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n. l. L 10% C 90%
— Materiale per le pulizie C
— Eventuale alloggio del portiere (pari all'indennità sostitutiva prevista nel c.c.n. l. L 10% C 90%
— Manutenzione ordinaria della guardiola L 10% C 90%
— Manutenzione straordinaria della guardiola L
PULIZIA— Spese per l'assunzione dell'addetto L
— Trattamento economico dell'addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, come da c.c.n. l. C
— Spese per il conferimento dell'appalto a ditta L
— Spese per le pulizie appaltate a ditta C
— Materiale per le pulizie C
— Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia L
— Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia C
— Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie C
— Disinfezione di bidoni e contenitori di rifiuti C
— Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva C
— Acquisti di bidoni, trespoli e contenitori L
— Sacchi per la preraccolta dei rifiuti C
SGOMBERO NEVE— Spese relative al servizio, compresi i materiali d'uso C
Per le voci non concordate nella presente tabella si rinvia alle norme di legge vigenti e agli usi locali.

 

[paolotto]

Comoda, se viene inserita o richiamata nel contratto di locazione... altrimenti legalmente è nulla ed ha solo carattere di modello per eventuali accordi tra le parti... e purtroppo quasi mai vi sono inserite...

Paolo

 

[Sarah333]

Ma veramente ciò è previsto dalla legge 392/78...(disciplina delle locazioni di immobili urbani) all'art 9....che prevede inoltre la dicitura SALVO PATTO CONTRARIO...

Art.9. (Oneri accessori). Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchè alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 (1/b). La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi

da quanto studiato non mi pare ciò sia come dici tu...infatti sono andata a controllare. mi spieghi essendo amministratore di condominio perchè non avrebbero valenza legale se sono previste proprio da una legge specifica?

 

[paolotto]

Perchè come avrai modo di verificare le tabelle sono differenti in base a chi le ha redatte (SUNIA, Confedilizia, etc.), e fermo restando quanto indicato nella legge vanno oltre nel dettaglio (Amministratore? Non credo possa essere definito servizio comune, Assicurazione? Idem, Spese bancarie? Siamo un po' al limite come servizio previsto nel 78, etc. etc.). è mio parere che molte cose non siano riconducibili alla legge, quindi è auspicabile allegare la tabella ai contratti di locazione...faciliterebbe il lavoro dell'Amministratore in caso di contestazioni... ma magari mi sbaglio... (non sul facilitare il lavoro )

Paolo

 

[Bastimento]

Cara Sarah, anche in questo forum era stata presentata come estratto di legge una tabella simile alla tua, di ottima fattura anche grafica.
Peccato cha ad una verifica è risultato che il testo di legge era molto meno dettagliato.
Non arrabbiarti se mi sono ancora una volta stupito che tu pur avendo esperenza giuridica maggiore di altri, sia caduta nell'inganno. Sarebbe bellissimo che il codice o una legge entrassero in maggior dettaglio: ma così non è. Rimangono quindi gli accordi di categoria e gli accordi diretti tra le parti.

Vediamo ad esempio il compenso dell'amministratore: paolotto non lo ritiene un servizio comune; io invece ritengo di si: è obbligatorio con più di 4 u.i.; gestisce l'ordinaria contabilità condominiale, anche fiscalmente, prepara rendiconti e ripartizioni, provvede al buon andamento della casa ecc. Il suo è un costo paragonabile a quello della bolletta della luce o la fattura dell'impresa delle pulizie.. Mi sembra giusto che venga sostenuto, almeno nella parte principale, da chi vive nella casa. Ma è evidente che siamo nel campo delle opinioni: per esigerlo è bene concordarlo a priori sul contratto. Poi è sempre questione di misura: tutto dipende da quanto il canone è rispetto al mercato. Se molto alto, ci si aspetta anche un maggior servizio. Se il canone è a buon mercato, si può capire che tutte le spese accessorie siano imputate a parte.

Fermo restando che alcune voci sono appunto richiamate dalla legge da te citata.

 

[paolotto]

Sono d'accordo...per l'amministratore intendevo dire che secondo me non è un servizio tra quelli intesi nel testo di legge "nonchè alla fornitura di altri servizi comuni" ...dopo di che va sempre a sentimento senza accordi specifici

 

[Procicchiani]

lo schema riportato è l'allegato uguale per tutta l'italia, su come devon essere riparti gli oneri, nei contratti concertati

nei contratti concertati, la legge stessa dice che non si può andare in deroga alla legge dell'equocanone

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l'amministratore e l'assicurazione per la legge dell'equo canone, sono spese a carico dei proprietari

sono nei contratti a canone libero 4+4 si può nel contratto specificatamente andare in deroga indicando altro riparto
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quando si devono ripartire gli oneri fra propr/inquilino il casino è la distinzione fra riparazione e sostituzione
nel ns. codice e quindi anche nell'equo canone tutte le sostituzioni sono a carico del proprietario e le riparazioni dell'inquilini, questo in apparenza è giusto
la realtà è che non esistono più le riparazioni, se si rompe una schede del cancello elettrico o della caldaia, nessuno la ripara come succedeva fino a 25/30 anni fà, ora si sostituisce sempre

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PS per Paolotto
sabato io e Focherini, andiamo dal collega Pasina a Brescia, ti può interessare ?

 

[Bastimento]

@ prociccchiani,
Hai ragione, e purtroppo in giro trovi comportamenti che diventano paradossali. Li ignori per quieto vivere ma alla lettera sono assurdi.

Lo scorso anno mi è capitata questa: è stato sostituito un particolare elettromeccanico che provvede alla chiusura della porta di piano dell'ascensore. Siccome l'addebito era non trascurabile, l'amministratore ha deciso di considerarli manutenzione straordinaria per quanto concerne la attribuzione alla proprietà invece che al conduttore. Ma ha adottato la tabella di ripartizione ordinaria (in proporzione al piano) per la ripartizione della spesa.

Per cui si ha un'intervento straordinario per il conduttore, ma ordinario per il locatore... : comunque facessi presente la situazione , mi ritrovavo contro gli altri inquilini o i condomini che coi millesimi di proprietà avrebbero sborsato di più. (il ns rdc prescrive per gli interventi strd dell'ascensore una scaletta assimilabile ai millesimi di proprietà).

Per fortuna sono situazioni occasionali e non mi sono impuntato.

 

[vavy]

secondo me pur priva di valore giuridico assoluto è uno strumento utile come orientamento di massima. quindi grazie Sarah!