Opzione cedolare secca

[luigiraimondo]

vorrei sapere se l'aggiornamento del canone all'istat nella cedolare secca, in caso di passaggio dalla cedolare secca al regime ordinario, l'adeguamento istat vada inteso come se l'anno per il quale non vale + la cedolare secca fosse il secondo anno successivo alla locazione, o si considera come fosse il quarto?? quindi rinunciato con la cedolare i primi 3 anni di rivalutazione, ma dal quarto deve pagare come se fosse la quarta rivalutazione?? ed inoltre nel caso di contratto nuovo in cui si specifica ESPRESSAMENTE che si aderisce alla cedolare secca, e vero che comunque bisogna sempre mandare la raccomandata??

 

[luigiraimondo]

ok ok ma se io ho registrato il contratto ma c'e' un problema erche' nel contratto in questione non si faceva riferimento alla cedolare secca ma l'ufficio del registro me lo ha registrato con cedolare secca visto che nei moduli di registrazione veniva indicata quella forma di tassazione, ora mi dicono che devo fare un'integrazione al contratto spendendo altri 100 euro , ma scusate la responsabilita' non e' dell'agenzia delle entrate visto che loro il contratto non lo hanno nemmeno guardato?

ma in sede di registrazione nel modello 69 hai dovuto scrivere o riportare dati differenti da un normale contratto registrato con procedura ordinaria?? ti sei presentato solo con i 2 contratti + mod 69 e basta??? senza marche da bollo e f23?? è cosi'?????

 

[Bastimento]

Si sono un pò mescolate le questioni, provo a rimettere ordine:
Se il contratto di Naoto è stato registrato con cedolare secca, si terrà questa opzione almeno per tutta la annualità di contratto: alla scadenza potrà eventualmente ritornare alla tassazione ordinaria, ma in quel caso dovrà procedere al bollo delle due copie di contratto, al pagamento dell'annualità dell'imposta di registro con F23 (2% del canone annuale ripartito con il conduttore), e la presentazione del mod69 dove non si smarca l'opzione della cedolare.
Circa le domande di luigiraimondo risponderei così:

Il contratto è stato stipulato per € 1000 nel 2011: al 4° anno decide di ritornare alla tassazione IRPEF ordinaria: se si è ricordato di precisarlo sul contratto, applicherà al canone il tasso di adeguamento intervenuto tra l'anno di riferimento/stipula del contratto, ed il momento in cui ritorna ad adeguare il canone.
Cioè non avrà diritto a chiedere gli adeguamenti arretrati (cioè degli anni sotto CD) ma applicherà tutta la variazione intervenuta (come tu la chiami quarta rivalutazione).

Se non si è chiarito il punto in fase di contratto, sicuramente si dovranno affrontare discussioni sulla interpretazione: ognuna delle parti tirerà dove più conviene.

Quanto alla raccomandata, è stato definitivamente chiarito che se la scelta della cedolare è prevista da subito sul contratto (e prevederei anche l'eventuale disdetta successiva) la raccomandata è superflua.

 

[luigiraimondo]

Si sono un pò mescolate le questioni, provo a rimettere ordine:
Se il contratto di Naoto è stato registrato con cedolare secca, si terrà questa opzione almeno per tutta la annualità di contratto: alla scadenza potrà eventualmente ritornare alla tassazione ordinaria, ma in quel caso dovrà procedere al bollo delle due copie di contratto, al pagamento dell'annualità dell'imposta di registro con F23 (2% del canone annuale ripartito con il conduttore), e la presentazione del mod69 dove non si smarca l'opzione della cedolare.
Circa le domande di luigiraimondo risponderei così:

Il contratto è stato stipulato per € 1000 nel 2011: al 4° anno decide di ritornare alla tassazione IRPEF ordinaria: se si è ricordato di precisarlo sul contratto, applicherà al canone il tasso di adeguamento intervenuto tra l'anno di riferimento/stipula del contratto, ed il momento in cui ritorna ad adeguare il canone.
Cioè non avrà diritto a chiedere gli adeguamenti arretrati (cioè degli anni sotto CD) ma applicherà tutta la variazione intervenuta (come tu la chiami quarta rivalutazione).

Se non si è chiarito il punto in fase di contratto, sicuramente si dovranno affrontare discussioni sulla interpretazione: ognuna delle parti tirerà dove più conviene.

Quanto alla raccomandata, è stato definitivamente chiarito che se la scelta della cedolare è prevista da subito sul contratto (e prevederei anche l'eventuale disdetta successiva) la raccomandata è superflua.

per quanto invece riguarda la registrazione in se, bisogna solo portare i 2 contratti + mod69 e basta? e nel mod 69 bisogna scrivere qualcosa di diverso per la cedolare secca??
grazie per la risposta....

 

[luigiraimondo]

se io scrivo in contratto che il primo anno la locazione è di 400 euro mensili, ma dal secondo in poi la locazione è di 450 euro mensile, in caso di cedolare secca inserita direttamente in contratto potrò pretendere le 450 euro???

 

[Bastimento]

per quanto invece riguarda la registrazione in se, bisogna solo portare i 2 contratti + mod69 e basta? e nel mod 69 bisogna scrivere qualcosa di diverso per la cedolare secca??

La domanda non è particolarmente chiara: quindi provo a dare una risposta duplice.

1) Se si fa la registrazione tradizionale, cartacea, e non si opta per la cedolare secca, si portano i almeno i 2 contratti (uno resta alla AdE) bollati, (se superano le 100 righe doppio bollo), si porta la ricevuta del versamento annuale d'imposta (2% del canone annuale) eseguito si F23, ed il Mod 69 (domanda di registrazione) compilato coi dati dei contraenti, dell'immobile, dell'importo, la durata, specificando se è una nuova reg, proroga, risoluz, cessione.
2) Se si opta per la cedolare secca, e si vuole registrare in modo cartaceo, si porta il mod 69, i contratti non vanno bollati, non si paga l'imposta di registro. L'AdE non trattiene copia del contratto, ma verifica gli estremi che devono corrispondere a quanto indicato sul mod 69.
2.1) Se si opta per la cedolare secca e sussistono le condizioni, puoi usare la registrazione telematica usando Siria.

se io scrivo in contratto che il primo anno la locazione è di 400 euro mensili, ma dal secondo in poi la locazione è di 450 euro mensile, in caso di cedolare secca inserita direttamente in contratto potrò pretendere le 450 euro???

A prescindere dalla cedolare secca, ritengo che un contratto abitativo posto in quei termini sia illecito: il canone non può variare in modo surrettizio. A maggio ragione non è compatibile con la cedolare.

 

[luigiraimondo]

La domanda non è particolarmente chiara: quindi provo a dare una risposta duplice.

1) Se si fa la registrazione tradizionale, cartacea, e non si opta per la cedolare secca, si portano i almeno i 2 contratti (uno resta alla AdE) bollati, (se superano le 100 righe doppio bollo), si porta la ricevuta del versamento annuale d'imposta (2% del canone annuale) eseguito si F23, ed il Mod 69 (domanda di registrazione) compilato coi dati dei contraenti, dell'immobile, dell'importo, la durata, specificando se è una nuova reg, proroga, risoluz, cessione.
2) Se si opta per la cedolare secca, e si vuole registrare in modo cartaceo, si porta il mod 69, i contratti non vanno bollati, non si paga l'imposta di registro. L'AdE non trattiene copia del contratto, ma verifica gli estremi che devono corrispondere a quanto indicato sul mod 69.
2.1) Se si opta per la cedolare secca e sussistono le condizioni, puoi usare la registrazione telematica usando Siria.



A prescindere dalla cedolare secca, ritengo che un contratto abitativo posto in quei termini sia illecito: il canone non può variare in modo surrettizio. A maggio ragione non è compatibile con la cedolare.

cioè se scrivo che il primo anno e di 400 euro mensili, ma dal secondo è di 450 è illeggittimo??

MENTRE se scrivo che il contratto è di 450 auro mensili, ma io per mia benevolenza rinuncio a 50 euro al mese per il primo anno?? e regolare il contratto????

comunque non ho capito se il mod 69 da presentare all'agenzia entrate per la registrazione CARTACEA del contratto CON CEDOLARE SECCA, nella sua COMPILAZIONE differisca o meno da un mod 69 di un contratto SENZA cedolare secca..............

 

[luigiraimondo]

Il contratto inizia come se fosse senza cedolare secca, tanto e vero che include sia la rivalutazione che il pagamento delle imposte di registro. ad un certo punto si dice che il locatore aderisce alla cedolare e che quei punti della rivalutazione e delle imposte di registro sono derogate per tutto il periodo di validità della cedolare........ E VALIDO UN CONTRATTO DEL GENERE????

ASPETTO VOSTRE RISPOSTE......

17) CEDOLARE SECCA: A)il locatore dichiara di volersi avvalere della modalità di tassazione sui redditi da locazione di fabbricati prevista dal D.Lgs. n. 23 del 14/03/2011 denominata “cedolare secca”. Pertanto in deroga agli art 5, 18 di codesto contratto la registrazione fiscale di tale contratto non comporterà alcun pagamento di imposta di registro anche per le annualità successive o imposta di bollo e non verrà inoltre applicata negli anni di applicazione della cedolare secca, alcuna maggiorazione del canone sulla base dell’indice istat di variazione dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati. B)Se in futuro il locatore decidesse di revocare l’applicazione di tale regime di tassazione, previa comunicazione al conduttore, sull’importo annuo del canone dovrà essere pagata l’imposta di registro e i bolli se dovuti (di cui metà a carico del conduttore), e ai canoni verrà applicata da quel momento in avanti l’intera variazione dell’indice istat intervenuta dalla stipula del contratto fino alla revoca dell’opzione cedolare. Il conduttore successivamente alla revoca dell’opzione cedolare, non dovrà in ogni caso corrispondere alcun adeguamento istat per gli anni coperti dalla cedolare.



18) Il conduttore avrà l’obbligo al pagamento annuale del 50% dell’imposta di registro.

5) Il conduttore adeguerà annualmente nella misura massima consentita l’importo dei canoni all’indice istat.

 

[Bastimento]

Comincio dal fondo.
Il contratto mi sembra ok: per forma chiamerei art. 17 quello che è indicato come 18 (compartecipazione alle imposte di registrazione), e chiamerei 18 la indicazione sulla volontà di adottare la cedolare e relative conseguenze.

Circa il testo ad oggi troverei inattuale scrivere:

sull’importo annuo del canone dovrà essere pagata l’imposta di registro e i bolli se dovuti

Nel momento in cui si recede dalla cedolare secca, se il contratto non era stato bollato inizialmente, diventa obbligatorio apporre le solite marche, e si riprende la solita tassa di registrazione annuale. Quindi sia i bolli che la registrazione SONO dovuti.

Circa il modello 69, è unico: ad un certo punto c'è un quadratino che si smarca o meno a seconda che si opti o no per la cedolare.

MENTRE se scrivo che il contratto è di 450 auro mensili, ma io per mia benevolenza rinuncio a 50 euro al mese per il primo anno?? e regolare il contratto????

Qui per assurdo questa formulazione potrebbe essere lecita: salvo darne una motivazione che non si configuri come una sorta di riduzione compensata sotto altra forma, ad esempio in natura (es: chiedo meno perchè gli inquilini fanno opere interne che spetterebbero a me ==> così equivarrebbe ad un reddito avuto sotto forma diversa): è lecita, anche se stirata per i capelli, la formula che concede inizialmente uno sgravio: ma solitamente si usa questa formula in una locazione commerciale, dove si riconosce all'esercente una riduzione in considerazione delle difficoltà di avviamento dell'attività. Non ho esperienza nel caso di locazione abitativa: non saprei inventare una giustificazione plausibile. (ammesso che sia necessaria una motivazione... cosa probabile, visto che non è ammesso aumentare il canone surrettiziamente)

 

[Pennylove]

Prima di scappare in stazione, voglio dare anch’io il mio contributo (dissonante ) al dibattito.

Nel momento in cui si recede dalla cedolare secca, se il contratto non era stato bollato inizialmente, diventa obbligatorio apporre le solite marche, e si riprende la solita tassa di registrazione annuale. Quindi sia i bolli che la registrazione SONO dovuti.

Personalmente nutro qualche dubbio, Basty, sul pagamento delle marche da bollo sul contratto in sede di revoca del regime sostitutivo. Né il Provv. Ag. delle Entrate 7 aprile 2011, né la circolare n°26/E 1° giugno 2011 fanno riferimento a tale obbligo. Il primo regola in parte la facoltà di revoca stabilendo solo che la stessa “comporta il versamento dell’imposta di registro dovuta”, la seconda ribadisce che “in caso di revoca dell’opzione da parte del locatore nelle annualità successive ritorna dovuta l’imposta di registro sui canoni relativi alle annualità successive”.

Aggiungerei inoltre che, in tema di manifestazione della revoca (comunicazione in carta libera o modello 69 opportunamente adattato), è consigliabile al locatore – come precisato dalla recente circolare n°20/E 4 giugno 2012 (pagg. 3 e 4) – la comunicazione al conduttore (pur se non obbligatoria) anche per metterlo al corrente degli aggiornamenti e della responsabilità solidale ai fini dell’imposta di registro.

A prescindere dalla cedolare secca, ritengo che un contratto abitativo posto in quei termini sia illecito: il canone non può variare in modo surrettizio. A maggio ragione non è compatibile con la cedolare.

Mi spiace ricontraddirti, Basty. La variazione predeterminata del canone di locazione per i contratti del modello libero – consistente nella fissazione di canoni differenziati e crescenti, sia sotto forma di aumento progressivo della misura del canone, sia sotto forma di fissazione di una misura di canone determinata con contestuale accordo con il quale se ne prevede una riduzione per i primi anni (per agevolare, ad esempio, il conduttore, magari impreparato a far fronte da subito alle pretese economiche del locatore, oppure perché tenuto ad accollarsi spese di piccole modifiche agli spazi ovvero di acquisto dell’arredamento al fine di adattare l’alloggio appena preso in locazione alle sue esigenze) – è prassi del tutto legittima e ritenuta ammissibile dalla dottrina. E’ opinione concorde che la previsione di canoni di locazione in misura differenziata sia legittima e non si ponga in contrasto con il disposto di cui all’art. 13, legge n°431/1998, purché ciò avvenga in sede di conclusione del contratto e non già nel corso del rapporto.

Nei contratti “liberi”, infatti gli unici limiti ai quali fare riferimento in proposito, sono quelli di cui all’art. 13, comma 1, legge n°431/1998, che prevede la nullità di “ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”, e di cui al comma 4 dello stesso articolo, che dispone che “per i contratti stipulati in base al comma 1 dell’articolo 2, sono nulli, in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito”. Disposizioni – a tutela del conduttore – che mirano a garantire che la misura (anche variabile, per l’appunto) del canone di locazione non venga elevata in costanza di rapporto, fatto salvo l’aggiornamento.

[…]il canone non può variare in modo surrettizio. A maggior ragione non è compatibile con la cedolare.

So, adesso, di esprimere un’opinione fortemente minoritaria (che mi costerà gli strali degli altri forumisti), ma i canoni differenziati e crescenti non rientrano, a mio personale avviso, nel fenomeno inviolabile di “aggiornamento”, bandito dalla cedolare secca (cfr. Ag. delle Entrate, circolare n°26/E, pag. 12):“[…]in applicazione del comma 11, pertanto, il locatore che intende avvalersi del regime alternativo della cedolare secca è tenuto a rinunciare per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione alle variazioni del canone che derivino dall’applicazione di indici di aggiornamento, inclusa la variazione [ISTAT]”, ma in quello di una diversa rateazione dell’unico canone complessivo, dovuto per l’intera durata contrattuale, che, quindi, potrebbe (nota l’uso salvifico del condizionale) coesistere con il regime sostitutivo. L’ho detto? L’ho detto. E, adesso (in attesa che la questione venga sviscerata in sede civilistica), colpite pure al cuore, miei adorati!