1) leggi bene il consuntivo, magari insieme all'amministratore
i 1850€ sono solo energia ? o anche costo manutenzione caldaia, lettura contatori e altro ? es il costo di installazione contatore ?
e l'energia indicata nel consuntivo è tutta energia consumata? cioè non ci sono bollette con consumi presunti ?
2)domanda da porre ad un termotecnico, un certificato energetico che indica un consumo di 48 kWh/m2a è solo per il riscaldamento non per l'acqua calda, giusto ?
Andate da un termotecnico e conti in mano, fatevi dire se c'è un errore nel certificato energetico o nella conduzione dell'impianto, poi dal legale molto velocemente, non fate scadere i termini per la denuncia del vizio !!!!
se il certificato energetico dice il falzo, avete diritto ad avere un rimborso del prezzo della casa
un po' come se scoprite che la casa ha una propagazione dei rumori superiore a quella consentita con le attuali normative, si più chiedere il rimborso di parte del prezzo della casa
Una recente sentenza (la 2715/07 depositata il 23/04/07 c/o Tribunale di Torino) condanna, ed è la prima in Italia, un costruttore ad indennizzare il proprietario dell'appartamento al quale ha venduto. Nello specifico la condanna quantifica nel 20% la minusvalenza dell'immobile oggetto di compravendita a causa di un difetto di progettazione e/o costruzione che si ripercuote in un eccessivo "rumore da calpestio", ovvero si è riscontrato che il normale camminare sul pavimento del piano superiore, che corrisponde al soffitto della persona (il ricorrente) che ha intentato causa al costruttore che gli ha venduto l'immobile, produce eccessive immissioni sonore nell'appartamento di proprietà del ricorrente.
Si è riscontrato, infatti, che la progettazione dell'edifico non è stata conforme al decreto del presidente del Consiglio dei ministri del 5/12/1997 e non era di conseguenza corredata dalla progettazione acustica a firma di un "Tecnico competente" così come previsto dalla legge 447/95 articolo 2. Ma quanto è stato riscontrato va al di là della mera problematica progettuale ed autorizzativa sulla quale il giudice non si è, in questo caso, soffermato: il consulente tecnico d'ufficio (Ctu), nominato dal giudice, ha infatti riscontrato che l'esecuzione della prova di rumore da calpestio, eseguita con un macchinario apposito, ha infatti confermato come tale rumorosità fosse eccessiva. Inoltre il Ctu stesso non individua con esattezza l'origine del problema, ovvero se sia riferibile ad errori di progettazione o di messa in opera.
Vale inoltre la pena precisare come altre prove di fonoisolamento condotte dal Ctu sulle pareti abbiano invece dato riscontri positivi a dimostrazione che il fabbricato era stato progettato e realizzato con criterio. Vedendo la problematica da un aspetto prettamente legale, Cesare Rosselli, consigliere di Assoedilizia, osserva che «la decisione fa applicazione delle note norme del Codice civile in tema di garanzia dei beni compravenduti in una materia particolare, quella dell'isolamento acustico degli alloggi, alla quale sin'ora non erano state applicate». Fuori dal caso di edifici appena realizzati, spiega Rosselli, è infatti difficile che il principio affermato possa trovare applicazione dal momento che i solai divisori tra un piano e l'altro e le pareti divisorie tra le unità immobiliari sono oggetto di comproprietà tra i due proprietari delle unità contigue. «Ne deriva – conclude Rosselli – che il vizio costruttivo riguarda un bene anche proprio di chi lamenta l'insufficiente isolamento acustico con la conseguenza di una corresponsabilità di entrambi i soggetti. Diverso il caso dei vizi costruttivi riferibili alle parti comuni per i quali già da tempo la magistratura si è orientata nel senso che dei danni derivanti da tali vizi risponde il condominio».
Nel caso specifico, diversamente dalla prassi, il giudice ha stabilito che non è possibile intervenire in risanamento della difettosità riscontrata poiché tale intervento avrebbe comportato lavori in casa di un terzo, il condomino residente nell'appartamento soprastante, che non è parte in causa del processo. L'intervento di ripristino, infatti, consiste nella realizzazione di un "pavimento galleggiante" ovvero di un pavimento ex novo sospeso su di una membrana altamente resiliente e rincalzata alle pareti. Tale intervento comporta lo sgombero dell'appartamento soprastante nonché l'esecuzione di lavori di demolizione del pavimento e sottofondo con la ricostruzione di uno nuovo, "galleggiante", con inevitabili disagi per l'occupante dell'appartamento. Per tale ragione, e perché non è parte in causa, il giudice ha scelto la via della quantificazione della minusvalenza dell'immobile del soggetto patente prodotta dalle eccessive immissioni sonore da calpestio mentre non ha riconosciuto il diritto di indennizzo del danno dovuto alle eccessive immissioni sonore patite nel tempo. Per la prima volta la mancata osservanza delle disposizioni del Dpcm del 5/12/1997 ha avuto spazio in una sentenza; in precedenza le analoghe liti hanno avuto un esito transattivo.
* Professore a contratto al Politecnico di Milano
DALLA PRONUNCIA
Sentenza n. 2715/2007 del Tribunale di Torino
La domanda di eliminazione del difetto indicato non può (...) essere accolta, stante l'eseguibilità della stessa, e va di conseguenza accolta la domanda subordinata formulata dai sigg.ri B. G. e G. M. di riduzione del prezzo di acquisto. Infatti, l'inadeguatezza dell'isolamento acustico dell'alloggio ne diminuisce considerevolmente il valore ai sensi dell'articolo 1490, Codice civile, e dovrà essere resa nota agli eventuali successivi acquirenti del bene.
L'incidenza del vizio, in mancanza di elementi utili a una quantificazione matematica va determinata in via equitativa nel 20% del prezzo pagato, pari a 255.372,46 euro, come risultante a pagina 15 dal rogito notarile prodotto in atti (...)
21 Gennaio 2008
... fino ad ora 
