Passaggio da terreno di pertinenza ad agricolo

[SELDANA]

Salve qualcuno mi puo' aiutare ? Ecco il problema
Ho acquistato un rustico accorpandolo ad un terreno agricolo adiacente di mq 7000
passando quest'ultimo come pertinenza
Un domani,pagando naturalmente le relative tasse,posso modificare il terreno (o una
sua parte) da pertinenza ad agricolo ???
Ringrazio
Francesco

 

[SALVES]

Non ho capito bene, cosa intendi per terreno di pertinenza?
Mi spiego quando si acquista un rustico con terreno adiacente, il terreno ed il rustico se hanno due particelle catastali diverse sono due unità distinte e separate cioè non collegate tra di loro conseguentemente si possono vendere o fare quello che si vuole osservando ovviamente le leggi in materia.

 

[Diego Antonello]

il fatto che un terreno sia agricolo, deriva dalla destinazione urbanistica che ne fa l'ufficio tecnico del comune in cui il terreno si trova: se è agricolo resta agricolo sinchè non viene approvato il cambio di destinazione (su richiesta del proprietario o per piano regolatore)..
se invece, come nel tuo caso, hai comprato casa e chiesto la pertinenzialità del terreno attiguo, quel terreno è tutt'ora agricolo: la pertinenzialità è un vincolo tra 2 beni immobili in cui 1 è a "utilità e completamento" del bene principale.....così potrebbe essere anche nel caso di un box o 1 posto auto o 1 cantina...
se non rischiesto espressamente i 2 beni, una volta creato il vincolo e finchè non viene sciolto, vengono considerati come un tutt'uno (come quando vendi un appartamento con cantina)

 

[SELDANA]

Grazie della risposta,
visto che sei cosi' competente mi permetto di chiederti :
Possono un domani rivendere il terreno agricolo passato di pertinenza (separatamente dalla casa) , e se
si' dopo quanto tempo ?

 

[Diego Antonello]

per le pertinenze valgono dettami dell'abitazione principale: se vendi prima di 5 anni dall'acquisto e non riacquisti entro 12 mesi, devi restituire la differenza tra imposta ordinaria e imposta pagata al rogito con l'agevolazione, il tutto con l'aggiunta di interessi e mora....
questo è in generale! per quanto riguarda i terreni, non c'è imposta agevolata prima casa, nemmeno se messi a pertinenza di un immobile acquistato come prima casa: si paga dall'11% (8+2+1) se il venditore è privato, il 20 se è impresa (IVA) e il terreno è edificabile (altrimenti è l'11%); caso particolare, il 18% (15+2+1) se chi compra un terreno agricolo NON è un operatore agricolo professionale (altrimenti è 11% come sopra)
nel tuo caso, quindi, non rischiando di dover pagare differenze d'imposta e multe, puoi sciogliere la pertinenzialità quando vuoi e vendere di conseguenza (avuto riguardo alla prelazione dei confinanti, nel caso siano coltivatori diretti)

 

[SELDANA]

Ciao Diego,
scusa se approfitto :
Acquistando il terreno agricolo e mettendolo di pertinenza evito la tassazione del 20% (Terreno agricolo) pertanto quando sciolgo la pertinenza potrebbero richiedermi la differenza (p.s. e la tassazione del terreno agricolo e' sul valore dichiarato, mentre sulla pertinenza e' sul valore Domenicale e c'e' un garndissima differenza... dico bene?)
Grazie Ciao

 

[Diego Antonello]

nonono...........chiariamo:
la tassazione al rogito sul valore catastale, si ha solo nel caso di acquisto di immobile ABITATIVO....non vale per box, negozi, terreni, capannoni, magazzini,eccecc.......tra l'altro è una scelta dell'acquirente l'avvalersi di questo tipo di tassazione (ricompensata, tra l'altro, anche da una parcella notarile "ridotta");
detto questo, abbiamo varie ipotesi:
- acquisto di terreno agricolo: imp. di registro 15% (se acquista imprenditore agricolo professionale, 8% oppure agevolazione per la piccola proprietà contadina) + imp. ipotecaria 2% + imp. catastale 1% ------> totale 18% (sul prezzo)
lo stesso vale per le pertinenze DEL terreno agricolo (non per gli immobili DI CUI il terreno è pertinenza)
dopo di che ci sono alcune agevolazioni previste per chi compra il terreno agricolo:
-piccola proprietà contadina (iap o coltivatore diretto)
-compendio unico (iap o coltivatore diretto
-giovane imprenditore agricolo professionale
-acquisto in territori montani solo per arrotondamento (iap o coltivatore diretto)
-compendio unico in comunità montana (iap o coltivatore diretto)

 

[Umberto Granducato]

la tassazione al rogito sul valore catastale, si ha solo nel caso di acquisto di immobile ABITATIVO....non vale per box, negozi, terreni, capannoni, magazzini

Il box se pertinenziale è tassato sulla rendita

 

[Diego Antonello]

Il box se pertinenziale è tassato sulla rendita

vero....giusta precisazione...........
specifico meglio: questo vale per TUTTE le pertinenze di un'abitazione se la compravendita avviene tra privati o tra privato e impresa non costruttrice (in caso invece di acquisto in regime IVA si paga sul prezzo reale dichiarato in atto)
però per quanto riguarda il mettere un terreno a pertinenza di un immobile abitativo, dipende dalla grandezza del terreno, nel senso che se troppo grande o non lo accettano a completa pertinenza, nel senso che su una parte viene riconosciuta la pertinenzialità e sull'altra invece no, oppure c'è il richio di perdere i requisiti di abitazione non di lusso richiesti per l'agevolazione........
chiedo scusa per la mia precedente risposta generica che può aver creato confusione...

ps. un dubbio: come ci si comporta nel caso in cui l'immobile di pertinenza è sprovvisto di rendita catastale?

 

[Diego Antonello]

.....risolto (ho rivisto la pratica di un collega di qualche tempo fa):
"Un’ulteriore questione riguarda i terreni “non graffati” all’immobile agevolato, in quanto iscritti autonomamente nel catasto terreni ed, in particolare, la possibilità che essi possano costituire pertinenza di un’abitazione che abbia fruito dell’agevolazione “prima casa” e, quindi, di avvalersi anch’essi dello stesso beneficio fiscale. Al riguardo si osserva che per godere dell’agevolazione in esame le “aree scoperte” pertinenziali, così classificabili ai sensi dell’articolo 817 del codice civile (cfr. circolare 19/E del 2001 punto 2.2.2),devono risultare altresì censite al catasto urbano unitamente al bene principale.

Ai fini dell’agevolazione fiscale in questione, un’area che sia autonomamente censita al catasto terreni non può considerarsi “pertinenza” di un fabbricato urbano, anche se durevolmente destinata al servizio dello stesso. Peraltro, l’area pertinenziale è soggetta ai limiti di cui all’articolo 5 del D.M. 2 agosto 1969, secondo cui si ponderano abitazioni di lusso “le case … aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta”. Ne discende, quindi, che l’area scoperta è una pertinenza della casa non di lusso solo se non superi i limiti indicati dal citato articolo 5 del D.M. 2 agosto 1969."
quindi se il terreno ha un valore "separato" dall'immobile acquistato come prima casa, sul terreno si pagano le imposte ordinarie
mi spiego con un esempio (ho già fatto troppo casino.....):
casa 100mq 100.000 € e terreno agricolo attiguo 1000mq 50.000€
pagherei il 3% sul valore catastale della casa + il 18% sul PREZZO del terreno (non imprenditore agricolo)
chiedendo la pertinenzialità del terreno diventa:
casa di 100mq con terreno di 600mq (se il terreno è più di 6 volte la superficie della casa, l'abitazione diventa di lusso) 130.000€
terreno attiguo (non di pertinenza) 400mq 20.000€
quindi pagherei il 3% sul NUOVO VALORE CATASTALE AGGIORNATO per casa con terreno, mentre sempre il 18% sul PREZZO del residuo terreno
......forse ora è più chiaro.........