Passaggio di Proprietà di immobile fratelli

[vito123]

Ciao a tutti,
ho il seguente problema: mia madre ha intestato a mia sorella l'appartamento in cui vivo perchè quando l'ha comprato (mia madre) mia sorella era maggiorenne e quindi ha usufrutio dei vantaggi di prima casa intestandolo a mia sorella anche se effettivamente mia madre ha affittato dell'appartamento e usufruto del canone di locazione. Mia sorella praticamente non se ne è mai interessata.
Mia madre si è sempre considerata padrona dell'appartamento pur non risultando la proprietaria. Quando mi sono sposato, mia madre mi ha offerto di abitare in questo appartamento ed io ora abito in questo appartamento con la mia famiglia come comodatario senza pagar nulla a mia sorella ovviamente. Come posso fare ad intestami l'appartamento. Ovviamente c'è disponibilità da parte sia di mia sorella che di mia madre. Vorremmo solo evitare di andare dal notaio ed effettuare una vendita classica da mia sorella a me perchè:
1. spenderemmo tanto dal notaio
2. per quanto ho capito avrei bisogno di liquidità che io non ho

Mi potete aiutare?

Grazie

Saluti

 

[Bagudi]

Devi fare un passaggio di proprietà e necessariamente passare dal notaio.

Silvana

 

[vito123]

Si ok per il passaggio ma vorrei sapere come farlo. Cerco di spiegarmi meglio.
Io soldi in realtà non devo darli a mia sorella ma mia madre che è la vera proprietaria di tutto vuole cambiare l'intestatario dell'appartamento perchè ormai ci vivo io.
Posso fare un passaggio di un appartamento per una cifra troppo bassa? Inoltre devo indicare al momento dell'atto la modalità di pagamento (assegno, bonifico...)?
L'appartamento vale sui 220/230 mila euro in realtà. Posso fare un atto di 100 mila? e in atto devo dare un assegno di 100 mila? Anche se in realtà non ho quei soldi però.

Cosa mi conviene fare?

Grazie per la risposta

SAluti
Cosa mi conviene fare?

 

[smoker]

Io soldi in realtà non devo darli a mia sorella ma mia madre che è la vera proprietaria di tutto vuole cambiare l'intestatario dell'appartamento perchè ormai ci vivo io.

Fate una donazione.

Smoker

 

[Bagudi]

Però ricordati che, nel caso volessi rivendere l'appartamento, la provenienza da donazione dà molti problemi.

Silvana

 

[vito123]

Considerate che mia sorella è sposata con figli. Può fare una donazione facilmente al fratello senza motivo?
In caso di donazione le spese sarebbero inferiori?

Grazie

 

[Diego Antonello]

si...puoi farlo...chiunque può donare a chiunque altro, quello che cambia sono le imposte:
- CONIUGE e PARENTI IN LINEA RETTA:
4% imp.di registro/donazione CON FRANCHIGIA DI 1.000.000 DI EURO A BENEFICIARIO + imp. ipotecaria 2% (168 EURO SE PRIMA CASA) minimo € 168,00 + imp. catastale 1% (168 EURO SE PRIMA CASA) minimo € 168,00;
- FRATELLI O SORELLE:
6% imp.di registro/donazione CON FRANCHIGIA DI 100.000 EURO A BENEFICIARIO + imp. catastale e ipotecaria come sopra;
- altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta e affini entro il 3° grado sempre il 6% ma senza franchigia + imp. ipotecaria e catastale come sopra;
- altri soggetti 8% + imp. ipotecaria e catastale come sopra.
in pratica sulla franchigia non paghi niente (tranne imposte ipotecaria e catastale), mentre sulla cifra che supera la franchigia si applica l'imposta di registro/donazione prevista (quindi il 4 il 6 o l'8% a seconda del rapporto di parentela)
valuta il tutto con un notaio, perchè come già ti hanno detto i colleghi puoi avere problemi un domani; se non ricordo male la collazione non è prevista tra fratelli, ma i loro eredi potrebbero comunque impugnare l'atto, in più la donazione ha la caratteristica di essere revocabile.....per questi motivi le banche non amano concedere mutui per acquistare case che derivano da donazioni..
ripeto: consigliati con un notaio, tanto in un modo o nell'altro da lui devi passare

 

[vito123]

Scusate ma non mi è chiara una cosa, perchè dovrei chiedere un mutuo per una donazione?
dovrei versare dei soldi anche se è una donazione gratuita? Il 6% di cosa? Cosa sarebbe la franchigia?

Grazie

 

[Diego Antonello]

il mutuo riguarda l'eventuale futuro terzo acquirente, chi, cioè, un domani potesse essere interessato a comprare la casa che tu hai ricevuto in donazione..
le imposte le paghi, come nelle successioni, su un valore che le parti dichiarano per l'immobile (spesso il valore catastale), mentre la franchigia è una parte del valore che la legge considera esentasse...
ti faccio un esempio:
casa del valore di 1.400.000€.......se chi la dona è padre figlio o coniuge di chi la riceve, quest'ultimo paga l'imposta di donazione (o di successione...come detto è uguale) del 4% solo su 400.000€ in quanto è riconosciuta una franchigia di 1.000.000 (mentre paga su tutto le imposte ipotecaria e catastale); diversamente se il rapporto tra i 2 è fratello/sorella, chi riceve pagherà il 6% su 1.300.000€ perchè la franchigia in questo caso è di 100.000 (sempre le altre imposte sul totale); se il rapporto è zio e nipote, chi riceve pagherà il 6% sul totale del valore (più le imposte ipotecaria e catastale), mentre se non c'è alcun rapporto di parentela (o oltre il 4°), chi riceve pagherà l'8% (più le imposte ipotecaria e catastale)..

 

[vito123]

Grazie, gentilissimo