Pergotenda e cancelletto su passaggio condominiale

[AngelBirba]

Buonasera a tutti
Avrei bisogno di un parere.
Sono proprietaria di un appartamento al piano terra con giardino. Il condominio è composto da due palazzine totale 10 appartamenti.
Tempo indietro ho chiesto in assemblea di poter installare una pergotenda e i condomini presenti hanno acconsentito.. purtroppo amministratore di allora non ha scritto niente a verbale ma i condomini ricordano. In seguito ho chiesto anche di poter aprire un cancelletto sul mio confine che si affaccia al vialetto condominiale.. questo è scritto in delibera è accettato dai condomini presenti. Ora a distanza di due anni dall'aver fatto i lavori due condomini presenti alle assemblee vogliono farmi togliere tutto in quanto non deliberati all'unanimità e per via del regolamento di condominio che vieta tende diverse da quelle esistenti e vieta modifiche strutturali e architettoniche.. ho qualche speranza di non dover buttare tutto al vento?
Grazie mille in anticipo

 

[Andrea Occhiodoro]

Ciao AngelBirba, il regolamento di condominio è di tipo contrattuale o assembleare?
Scrivici esattamente cosa dice riguardo alle modifiche strutturali ed architettoniche.

 

[Utente Cancellato 65257]

Sulla pergotenda che non deve essere chiusa ai lati con pannelli di vetro bensì solo con struttura in plastica pesante non vi è la necessitá di interpellare il condominio quindi l'assemblea perchè la struttura non ha carattere fisso infatti può essere tranquillamente smontata non demolita. Sul cancello se è stato deliberato la possibilitá di metterlo non ci sono problemi.

 

[AngelBirba]

Regolamento contrattuale.
Per la pergotenda si appellano al fatto che non c'è delibera scritta anche se viste le questioni ho fatto io una lettera e fatta firmare dalla maggior parte dei condomini riguardo al fatto che era già stata approvata dai presenti in riunione.. il cancelletto invece è stato messo all'ordine del giorno e approvato da tutta l'assemblea che però non era di 1000 millesimi.
Articolo al quale si appellano (dopo due anni dall'aver fatto i lavori) è: i singoli proprietari non potranno intraprendere opere che modifichino l'architettura esterna o qualsiasi altra opera che rechi pregiudizio agli altri condomini; così dicasi per l'apposizione di tende sui balconi che dovranno eventualmente essere tutte uniformare per tipologia e colore, approvate dall'assemblea del condominio.

Da premettere che nemmeno le tende sono state deliberate.
Dimenticavo che la pergotenda è già stata approvata dal comune che loro stessi hanno fatto uscire..

Grazie a tutti

 

[Utente Cancellato 65257]

Sulla pergotenda non ho dubbi si tratta di opere che rientrano nell'edilizia libera senza permesso del comune il regolamento condominiale non può leggiferare sulle proprietá private ma sul godimento delle cose comuni non altera il decoro architettonico ne equilibri una pergotenda che per natura non ha carattere di nuova costruzzione non impedisce la pergotenda l'uso uguale per gli altri condomini unica cosa è che essendo la tua la prima installazione chi dovesse decidere di fare uguale dovrebbe uniformarsi al tuo colore. Le uniche cose su cui si potrebbero attaccare è la veduta in appiombo ma questo sarebbe normale se la pergotenda fosse ad un piano alto e il fatto che la tua pergotenda possa in qualche modo incentivare i ladri a usarla come scala per arrivare negli appartamenti vicini ma potresti ovviare a questo installando un semplice antifurto sulla stessa.

 

[AngelBirba]

Ok grazie mille.. sono un po' più tranquilla.. quindi loro sbagliano appellandosi al fatto che non è uguale alle tende esistenti.
Grazie davvero

 

[Andrea Occhiodoro]

Ciao AngelBirba e Buona Pasqua.
Purtroppo mi permetto di dissentire dal parere della mia collega Claudia (bit100).
Dal tuo ultimo post si evince che la tua tenda non è la prima ad essere stata installata e quindi devi rispettare la clausola del regolamento condominiale contrattuale che impone l'uniformità di tipologia e colore e la delibera assembleare di approvazione.
Anche per ciò che riguarda il cancelletto del tuo giardino privato il regolamento parla chiaro; esso è di tipo contrattuale e per essere modificato necessita del consenso dell'unanimità dei condomini (1000 millesimi). Il regolamento contrattuale, a differenza di quello assembleare (approvato a maggioranza in assemblea), può legittimamente prevedere limitazioni dei diritti dei singoli condomini anche sulle proprietà esclusive. Chiaramente, per poter essere opponibile anche ai nuovi proprietari, deve essere trascritto in Conservatoria dei Registri Immobiliari.

 

[AngelBirba]

Buonasera ma visti i pareri contrastanti che trovo anche in altri scritti non ci sono delle leggi in merito? E poi si possono opporre anche dopo due anni dai lavori? E soprattutto anche chi ha deliberato? Insomma pago io per gli errori del vecchio amministratore.

 

[Andrea Occhiodoro]

Leggi che facciano esplicito riferimento al tuo caso non ve ne sono ma ti riporto uno stralcio di una sentenza della suprema corte che si applica bene alla questione del cancelletto. “Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, e sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto” (Cass. 6299/2015).
Ora la questione sta in questi termini: se tu non vuoi rimuovere le tende ed eliminare il cancello sarà il condominio a dover intentare un contenzioso contro di te (passando preliminarmente per un tentativo di mediazione obbligatoria). Il condominio dovrà chiedere al giudice il riconoscimento della nullità della delibera di autorizzazione al cancelletto (assunta a maggioranza e non all'unanimità), che può essere impugnata in qualsiasi tempo. Può anche darsi che l'assemblea non deliberi l'azione legale, dovendone in ogni caso anticipare i costi ed essendo necessari 500 millesimi favorevoli e la maggioranza degli intervenuti in assemblea. L'amministratore non ha responsabilità su una non corretta verbalizzazione assembleare: è il presidente (e segretario) a dover garantire questo.

 

[AngelBirba]

Ah ok. Vediamo come andrà l'assemblea straordinaria e decideremo il da farsi.. per due anni è andato bene e adesso non va bene più.. mah.. grazie mille
Eventualmente i due condomini in questione che non raggiungono i 500 millesimi (gli altri sono assolutamente favorevoli ai lavori) possono intentare una causa loro privata?