Perizia per mutuo Intesa San Paolo

[Condor100]

Buongiorno a tutti.
Chiedo un consiglio per un immobile che vorrei acquistare.
Tale immobile presenta una planimetria diversa rispetto allo stato attuale dei luoghi (negli anni sono state spostate due porte e levato due tramezzi, nonchè fatto un bagno, comunque nessun abuso e nessun aumento di volumetria e rendita catastale).
Il vecchio proprietario ha acquistato così l'immobile, oltretutto con mutuo, quindi la perizia all'epoca fu positiva, nonostante questi ambienti interni con modifiche.
La mia domanda è, se non facessi nulla (comunicazioni al Comune, accatastamento nuovo ecc), in base alle vostre esperienze un perito boccia la pratica o tutt'al più la sospende per far regolarizzare il tutto? grazie

 

[francesca63]

comunque nessun abuso e nessun aumento di volumetria e rendita catastale

Sono tutti abusi, visto che sono interventi fatti senza le autorizzazioni o comunicazioni necessarie.

se non facessi nulla (comunicazioni al Comune, accatastamento nuovo ecc),

Tu non devi fare nulla; deve intervenire l'attuale proprietario.
Una volta si badava meno a fare controlli catastali e urbanistici, ora le regole sono più stringenti.

 

[Condor100]

si si ovvio che in teoria fa il proprietario venditore, volevo sapere quindi se una difformità di questo tipo induce il perito della banca a "bocciare" il mutuo, anche se poi l'ultima parola c'è l'ha la banca..oltretutto ricordavo che in alcuni casi l'aggiornamento della planimetria non sia richiesto per interventi "leggeri" interni o sbaglio?

 

[Bagudi]

Fare un bagno non è un intervento "leggero".

Ovvio che bisogna aggiornare tutto.

 

[francesca63]

l'aggiornamento della planimetria non sia richiesto per interventi "leggeri" interni o sbaglio?

L'aggiornamento della planimetria è solo una parte del lavoro necessario; va adeguata anche la situazione urbanistica, presentando la necessaria pratica in Comune .

 

[ugo56]

Certamente conosciamo le regole, per carità. Ma perchè, mi chiedo, una banca, meglio, un suo perito incaricato, dovrebbe fare da controllo, magari al posto dei tecnici comunali, di una situazione di difformità leggere quando non c'è volumetria in più o modifiche di facciata esterna ? La banca ammette al finanziamento per la valutazione reale che constata. Punto. Se va bene all'acquirente, al quale magari potrà usufruire, per la difformità, un prezzo migliore; se va bene all'agente, per il quale potrà definire un'affare, sempre con la massima trasparenza, per carità, perchè le due parti, venditore ed acquirente devono essere coscienti delle difformità, perchè la banca, per un finanziamento che comunque copre alla grande col valore dell'immobile, si presta a fare da controllore, magari contro i propri e altrui interessi ? Spero di essere stato abbastanza chiaro sul mio pensiero che ho voluto porre a chi mi legge. Preciso. Parlo di difformità lievi: spostamenti di divisori interni, oppure un soppalco-ripostiglio o, ancora, un bagno di servizio in aggiunta quindi a discapito di una camera.

 

[Condor100]

Certamente conosciamo le regole, per carità. Ma perchè, mi chiedo, una banca, meglio, un suo perito incaricato, dovrebbe fare da controllo, magari al posto dei tecnici comunali, di una situazione di difformità leggere quando non c'è volumetria in più o modifiche di facciata esterna ? La banca ammette al finanziamento per la valutazione reale che constata. Punto. Se va bene all'acquirente, al quale magari potrà usufruire, per la difformità, un prezzo migliore; se va bene all'agente, per il quale potrà definire un'affare, sempre con la massima trasparenza, per carità, perchè le due parti, venditore ed acquirente devono essere coscienti delle difformità, perchè la banca, per un finanziamento che comunque copre alla grande col valore dell'immobile, si presta a fare da controllore, magari contro i propri e altrui interessi ? Spero di essere stato abbastanza chiaro sul mio pensiero che ho voluto porre a chi mi legge. Preciso. Parlo di difformità lievi: spostamenti di divisori interni, oppure un soppalco-ripostiglio o, ancora, un bagno di servizio in aggiunta quindi a discapito di una camera.

mi chiedevo proprio questo, secondo te è motivo di sospensione della pratica? oppure su queste cose passano sopra come fecero al vecchio proprietario? certo capisco che il sicuro non si possa avere..e che purtroppo ho paura che siano cose lunghe e che rallentino la pratica..

 

[Miciogatto]

Ma perchè, mi chiedo, una banca, meglio, un suo perito incaricato, dovrebbe fare da controllo, magari al posto dei tecnici comunali, di una situazione di difformità leggere quando non c'è volumetria in più o modifiche di facciata esterna ?

Se va bene all'acquirente, al quale magari potrà usufruire, per la difformità, un prezzo migliore; se va bene all'agente, per il quale potrà definire un'affare, sempre con la massima trasparenza, per carità, perchè le due parti, venditore ed acquirente devono essere coscienti delle difformità, perchè la banca, per un finanziamento che comunque copre alla grande col valore dell'immobile, si presta a fare da controllore, magari contro i propri e altrui interessi ?

Provo a spiegare quale logica vi è dietro questi controlli.

La banca non è un ente di verifica dell'urbanistica del catasto e via dicendo, siamo ovviamente d'accordo.

Il fine della banca, come qualunque altra azienda, è quello di difendere i propri interessi.

La banca ti fa un prestito se in cambio gli fornisci sostanzialmente questi elementi:

- non essere stato un cattivo pagatore in altre occasioni (banche dati crif e altre)
- una certa probabilità di essere in grado di restituire le rate (verifica reddituale)
- l'ipoteca volontaria sull'immobile, cioè lasci l'immobile in garanzia

Se poi non pagherai il mutuo, tramite il tribunale, metteranno la casa in vendita all'asta. (E grazie all'ipoteca volontaria la banca avrà la precedenza rispetto ad altri eventuali creditori.)

Quando il perito del tribunale farà la sua perizia, indicherà, tra le altre cose, eventuali abusi individuati. E' vero che in asta è vendibile qualsiasi cosa, anche se completamente abusiva.
E' anche vero che una casa completamente conforme attira più persone e quindi aumenta la possibilità di recuperare buona parte se non tutto il credito.


Tornando al momento della richiesta del mutuo.
Alcune banche, per tramite del perito, per difformità lievi, si comportano in maniera diversa: chi detrae la somma necessaria a sanare, chi impone di sanare. Poi ci sono i periti che, siccome son pagati troppo poco per fare un lavoro serio, non investono il tempo e il denaro necessari se no andrebbero in perdita. E non si accorgono di piccoli abusi.

 

[ugo56]

Provo a spiegare quale logica vi è dietro questi controlli.

La banca non è un ente di verifica dell'urbanistica del catasto e via dicendo, siamo ovviamente d'accordo.

Il fine della banca, come qualunque altra azienda, è quello di difendere i propri interessi.

La banca ti fa un prestito se in cambio gli fornisci sostanzialmente questi elementi:

- non essere stato un cattivo pagatore in altre occasioni (banche dati crif e altre)
- una certa probabilità di essere in grado di restituire le rate (verifica reddituale)
- l'ipoteca volontaria sull'immobile, cioè lasci l'immobile in garanzia

Se poi non pagherai il mutuo, tramite il tribunale, metteranno la casa in vendita all'asta. (E grazie all'ipoteca volontaria la banca avrà la precedenza rispetto ad altri eventuali creditori.)

Quando il perito del tribunale farà la sua perizia, indicherà, tra le altre cose, eventuali abusi individuati. E' vero che in asta è vendibile qualsiasi cosa, anche se completamente abusiva.
E' anche vero che una casa completamente conforme attira più persone e quindi aumenta la possibilità di recuperare buona parte se non tutto il credito.


Tornando al momento della richiesta del mutuo.
Alcune banche, per tramite del perito, per difformità lievi, si comportano in maniera diversa: chi detrae la somma necessaria a sanare, chi impone di sanare. Poi ci sono i periti che, siccome son pagati troppo poco per fare un lavoro serio, non investono il tempo e il denaro necessari se no andrebbero in perdita. E non si accorgono di piccoli abusi.

Lievi difformità non danneggiano nemmeno l'erario, bloccano le compravendite e la sistemazione di tante famiglie. Anche i notai non sarebbero in disaccordo i quali ormai scrivono le stipule come fossero "dichiarazioni" delle parti, quindi non commetterebbero chissà quale inadempienza !! Secondo me, puoi inoltrare la domanda, tranquillamente, alla banca la quale se incarica un perito "fuori dai tempi" non accadrà altro che salterà la definizione dell'accollo mutuo con quella banca, ma ci sono altre banche molto più pratiche. Ripeto. Parliamo di minime difformità.

 

[Bagudi]

Guarda che saremmo tutti d'accordo, visto che praticamente tutte le case datate hanno delle difformità... ma la legge è diversa, quindi ?