Permuta di casa ristrutturata con SUPERBONUS - calcolo Plusvalenza?

[Juliane]

Buongiorno.

ho una domanda alla quale ho ricevuto dal notaio, dall'avvocato, dal commercialista e anche dalla agenzia delle entrate risposte diverse o incomplete. Provo su questo canale e gia in anticipo ringrazio a tutti che cercano a darmi una risposta o che mi daranno un consiglio:
Mio appartamento (seconda casa) due anni fa é stato ristrutturato con il Superbonus 110,% con sconto in fattura. Adesso questo appartamento (insieme ad altri immobiliari) farebbe parte di una prevista permuta immobiliare diretta senza conguaglio con mio fratello. In quel caso come viene tassato la permuta e la plusvalenza?

Grazie

 

[Bastimento]

ho ricevuto dal notaio, dall'avvocato, dal commercialista e anche dalla agenzia delle entrate risposte diverse o incomplete

CI incuriosisci: se puoi descrivici qui le 4 diverse risposte

 

[Juliane]

Il commercialista ha detto che devono concretizzare ancora la legge che riguarda la vendita di case che sono state ristutturate con il 110%. Si é messo in contatto con l avvocato e quello dice che la legge regola la vendita di case ristrutturtate con 110% e un altra regola la permuta, solo un notaio pou darmi la risposta sicura come deve fare per rispettare queste due leggi.
Il notaio ha detto che la ricerca per lui é molto impegnativo e solo per il preventivo non lo fa, lo dovevo dare subito l incarico fisso e quello non volevo.
L operatore della agenzia delle entrate ha detto che non é da pagare la plusvalenza se hanno lo stesso valore.

Tanti saluti
Juliane

 

[Bastimento]

Ade: risposta ovvia ed inutile
Notaio: risposta arrogante, come il solito
Avvocato e Commercialista: diciamo che se la sono cavata.

Adesso dico la mia, senza alcun fondamento.
Con l'intervento del 110 % la AdE si aspetta una revisione delle rendite catastali, e sta inviando ai soggetti comunicazioni di avviso a procedere alla revisione catastale (provved 38133/2025 del 7/2/25)

Dopodiche permute e plusvalenze sono tassate con le aliquote ordinarie allo scopo previste, sulla base dei valori immobiliari dichiarati (che potrebbero essere quelli catastali aggiornati)

 

[Umberto Granducato]

Dopodiche permute e plusvalenze sono tassate con le aliquote ordinarie allo scopo previste, sulla base dei valori immobiliari dichiarati (che potrebbero essere quelli catastali aggiornati)

Tassazione plusvalenza e rendite catastali, sebbene aggiornate, fanno un pò a pugni. Non ho capito...

 

[francesca63]

Secondo me, visto che la permuta non riguarda un solo immobile , ma più di uno da permutare con altro, le cose sono più complicate, poiché penso dovrebbe essere necessario attribuire un valore di permuta specifico ad ogni singolo immobile, ma anche più semplici, nel senso che si potrebbe “aggirare” l’esistenza di plusvalenze, attribuendo a quell’ immobile , come valore di permuta, quello esattamente derivante dai calcoli “costo di acquisto/prezzo di vendita”. Cioè utilizzando, per il prezzo di acquisto, quanto dice la norma sulla plusvalenza Superbonus 110%(specificata sotto), e per il valore di permuta una cifra pari o inferiore .

Criteri per calcolo plusvalenza , dopo 110%:

La plusvalenza è data dalla differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto, rivalutato in base all’indice Istat per gli immobili acquistati da almeno 5 anni ed aumentato dei c.d. “costi inerenti” (ad esempio: spese per manutenzione straordinaria o ristrutturazione; spese per pratiche urbanistiche e catastali; onorario del notaio, Imposta di registro e/o IVA non detratta; imposta sostitutiva sul mutuo).
Quanto ai suddetti costi inerenti, in caso di interventi Superbonus fruiti con la percentuale piena del 110% e con cessione del credito o sconto in fattura:
* se l’intervento è concluso da meno di 5 anni, i costi non si possono considerare;
* se l’intervento è concluso da più di 5 anni, i costi si possono considerare per il 50%.
Si ricorda infine che non possono essere considerati “inerenti” i costi che attengono alla normale gestione del bene e non ne abbiano determinato un aumento di valore (ad esempio: spese condominiali ordinarie; utenze; spese per manutenzione ordinaria; altre spese comunque non documentate).

Spiegazione calcoli tratta dal sito:

Plusvalenza vendita immobili con Superbonus: esempi pratici di calcolo

Esempi pratici di calcolo della plusvalenza in caso di vendita di immobili su cui si è fruito del Superbonus, in base alle norme introdotte dalla Legge di bilancio 2024. Indicazioni sugli altri costi inerenti che possono essere considerati. Schemi grafici di ausilio.

www.legislazionetecnica.it

 

[Juliane]

Grazie per le vostre risposte.
Il valore catastrale é 66.000, l appartamento ho comprato nel 2013 per 120.000. la rendita e il valore catastrale non sono cambiati con i lavori superbonus e mi ha confermato il tecnico che hanno mandato tutta la documentazione al catastro ma dato che non abbiamo aumentato cubatura o cambiato la pianimetria non é cambiato il valore catastrale.
Sig.a Francesca grazie per il link di quel sito che é molto utile. Ma dato che i lavori sono finiti 2 anni fa e ho vissuto solo 4 anni nei 10 anni prima dei lavori in quel appartamento la plusvalenza é da pagare. Mi interessava solo come viene calcolata, perché analizzando diversi scenari e avendo in mano una stima non ufficiale arrivo a valori tra 0 - 80000 euro di plusvalenza... Esendo al momento in maternita e avendo piu figli piccoli a base di quanto é da pagare dovrei prendere diversi decisioni come andare avanti...
La permuta viene fatta con mio fratello e non va fatta per fuggire a quella plusvalenza, ma nel nostro caso é la via piu logica e piu conveniente. Volevamo far passare 10 o anche piu anni a farla e in quel momento anche quella plusvalenza scadeva ma adesso una grave malattia in famiglia molto probabile ci costringe di farlo in tempi piu brevi
Grazie a chi puo dare altri consigli, buona notte

 

[francesca63]

Ma dato che i lavori sono finiti 2 anni fa e ho vissuto solo 4 anni nei 10 anni prima dei lavori in quel appartamento la plusvalenza é da pagare

Certamente c’è da pagare l’imposta sulla plusvalenza, ma solo se c’è una plusvalenza.
E non va calcolata sul valore catastale( che oltretutto è rimasto uguale), che serve solo come base per le imposte di registro.
La plusvalenza dipende dal valore di cessione, che, secondo me, trattandosi di cessione di più immobili, si può “aggiustare” in modo che risulti più bassa possibile.
Ma non conoscendo i dettagli ( quanti immobili permutate, quanti ne cedi tu e quanto tuo fratello, se avete previsto conguaglio o meno, che valori sono in gioco) non si può essere più precisi nella risposta.