Pignoramenti sottaciuti alla firma del preliminare: legittimo recedere ?

[nikkino80dc]

Qualche anno fa sottoscrissi in qualità di promissario acquirente e presso agenzia immobiliare, un preliminare di compravendita per l' acquisto in contanti di un appartamento. Non ho mai incontrato i venditori ma, stante l' urgenza di rogitare, corrisposi un cospicuo assegno di caparra proprio per evitare che i venditori potessero venir meno all'impegno. Nel preliminare prestampato, era specificato che, al giorno del rogito l' immobile dovesse essere consegnato libero da persone e cose, vincoli, pesi onoeri reali, ipoteche e PIGNORAMENTI. A poche ore dal rogito l' agenzia mi contatta informandomi del fatto che il rogito non era proseguibile per quella data a causa della scoperta da parte del notaio di formalità pregiudizievoli. A quel punto, non intendendo imbarcarmi in una avventura verso l'ignoto, temendo l'entità dei pignoramenti e soprattutto avendo perso fiducia nei venditori, mi sono recato immediatamente da un avvocato per chiedergli di svincolarmi dal contratto. L' avvocato esercitò il diritto di recesso ai sensi dell' art. 1585 intimando la restituzione del doppio della caparra. I promissari venditori rifiutarono di subire il mio recesso e di trincerarono nel silenzio. Al che, in mancanza della restituzione del maltolto, mi rivolsi ad un altro avvocato di fiducia il quale notificava citazione in giudizio tanto ai promissari venditori che all' agenzia immobiliare. I venditori reagirono con domanda riconvenzionale richiedendo di trattenere la caparra a fronte del mio rifiuto di stipulare il rogito. L' agenzia, d'altro canto, mi richiedeva il pagamento delle provvigioni. Il giudizio di primo grado si concludeva con la mia condanna alla perdita della caparra, ma veniva condannata l' immobiliare per un terzo del valore della stessa a fronte della "violazione dell' obbligo di informazione". L' agenzia accettò di pagare (e non dichiarare fallimento per poi risorgere sotto altra insegna) ma mi impose il pagamento rateizzato con assegni in deposito fodiciario presso studio del mio avvocato. Dopo aver pagato quindicimila euro di spese legali e giudiziarie oltre ad aver perso l' assegno di caparra di pari importo decisi di interporre appello. Qualora dovessi perdere anche l' appello potrei andare sotto di ulteriori venticinquemila euro per un totale perdite di circa sessantamila euro tra danni, interessi e rovina economica. Il dettaglio non di poco conto sta nei documenti prodotti in giudizio dai convenuti. I debiti erano stati pagati e le procedure pendenti presso il Tribunale delle Esecuzioni erano in dirittura di arrivo in quanto le banche creditrici avevano dato assenso alle cancellazioni delle pregiudizievoli. Di tanto non ero stato informato e persino l' agenzia era all'oscuro di ciò. I miei avvocati non intendono riconoscere la propria responsabilità nell' accaduto malgrado nessuno dei due abbia compiuto una indagine seria sulla natura dei pignoramenti, né richiesto lumi alle controparti. Vi chiedo,quel fatidico giorno voi che avreste fatto? Avreste mai immaginato che anche gli avvocati possano essere indotti a ritenere legittimo l' esercizio del diritto di recesso ex 1585 dinanzi alla scoperta di sottaciuti pignoramenti (anche solo in fase di cancellazione) malgrado la clausola che fissi la data del rogito con l' espressione "entro il" pur non prevedendo la clausola del termine essenziale e della clausola risolutiva espressa in caso di violazione dei promissari venditori ?? Si può finire in rovina per aver tentato di acquistare un immobile per contanti?? Chi, perché e in che fase ha realmente commesso un errore?

 

[Rosa1968]

Mi chiedo. Quando ti ha chiamato l'agenzia perché non sei andato dal notaio a capire l'entità dei debiti? Con un incontro dal notaio con la parte venditrice si poteva certo risolvere la cosa. Certo magari cambiavano i tempi di stipula , ma con la volontà delle parti tutto si può fare.

 

[alessandro66]

Qualche anno fa sottoscrissi in qualità di promissario acquirente e presso agenzia immobiliare, un preliminare di compravendita per l' acquisto in contanti di un appartamento. Non ho mai incontrato i venditori ma, stante l' urgenza di rogitare, corrisposi un cospicuo assegno di caparra proprio per evitare che i venditori potessero venir meno all'impegno. Nel preliminare prestampato, era specificato che, al giorno del rogito l' immobile dovesse essere consegnato libero da persone e cose, vincoli, pesi onoeri reali, ipoteche e PIGNORAMENTI. A poche ore dal rogito l' agenzia mi contatta informandomi del fatto che il rogito non era proseguibile per quella data a causa della scoperta da parte del notaio di formalità pregiudizievoli. A quel punto, non intendendo imbarcarmi in una avventura verso l'ignoto, temendo l'entità dei pignoramenti e soprattutto avendo perso fiducia nei venditori, mi sono recato immediatamente da un avvocato per chiedergli di svincolarmi dal contratto. L' avvocato esercitò il diritto di recesso ai sensi dell' art. 1585 intimando la restituzione del doppio della caparra. I promissari venditori rifiutarono di subire il mio recesso e di trincerarono nel silenzio. Al che, in mancanza della restituzione del maltolto, mi rivolsi ad un altro avvocato di fiducia il quale notificava citazione in giudizio tanto ai promissari venditori che all' agenzia immobiliare. I venditori reagirono con domanda riconvenzionale richiedendo di trattenere la caparra a fronte del mio rifiuto di stipulare il rogito. L' agenzia, d'altro canto, mi richiedeva il pagamento delle provvigioni. Il giudizio di primo grado si concludeva con la mia condanna alla perdita della caparra, ma veniva condannata l' immobiliare per un terzo del valore della stessa a fronte della "violazione dell' obbligo di informazione". L' agenzia accettò di pagare (e non dichiarare fallimento per poi risorgere sotto altra insegna) ma mi impose il pagamento rateizzato con assegni in deposito fodiciario presso studio del mio avvocato. Dopo aver pagato quindicimila euro di spese legali e giudiziarie oltre ad aver perso l' assegno di caparra di pari importo decisi di interporre appello. Qualora dovessi perdere anche l' appello potrei andare sotto di ulteriori venticinquemila euro per un totale perdite di circa sessantamila euro tra danni, interessi e rovina economica. Il dettaglio non di poco conto sta nei documenti prodotti in giudizio dai convenuti. I debiti erano stati pagati e le procedure pendenti presso il Tribunale delle Esecuzioni erano in dirittura di arrivo in quanto le banche creditrici avevano dato assenso alle cancellazioni delle pregiudizievoli. Di tanto non ero stato informato e persino l' agenzia era all'oscuro di ciò. I miei avvocati non intendono riconoscere la propria responsabilità nell' accaduto malgrado nessuno dei due abbia compiuto una indagine seria sulla natura dei pignoramenti, né richiesto lumi alle controparti. Vi chiedo,quel fatidico giorno voi che avreste fatto? Avreste mai immaginato che anche gli avvocati possano essere indotti a ritenere legittimo l' esercizio del diritto di recesso ex 1585 dinanzi alla scoperta di sottaciuti pignoramenti (anche solo in fase di cancellazione) malgrado la clausola che fissi la data del rogito con l' espressione "entro il" pur non prevedendo la clausola del termine essenziale e della clausola risolutiva espressa in caso di violazione dei promissari venditori ?? Si può finire in rovina per aver tentato di acquistare un immobile per contanti?? Chi, perché e in che fase ha realmente commesso un errore?

Gli avvocati, due perfetti idioti...per il resto concordo con @Rosa1968 .

 

[Giuseppe Di Massa]

Mi spiace tantissimo per quanto ti è successo perché era incredibilmente facile evitarlo. Siccome hai avvocati e ci sono sentenze non proverò ad entrare in discorsi legali, ma moralmente e professionalmente il tuo primo contatto è l'agenzia la quale dovrebbe preoccuparsi di fare/far fare delle visure di quel tipo. Scoprendo tutto prima avresti potuto scegliere se andare fino in fondo con le dovute cautele (cosa affatto difficile se impostata bene col notaio) o ritirarti.
Da molto tempo penso che le agenzie debbano essere maggiormente responsabilizzate, questo creerebbe innanzi tutto una maggior tutela dei clienti e l'intera categoria ne godrebbe, perchè diciamolo, chi lavora bene e con coscienza non ha affatto paura di dover rispondere del proprio operato. Speriamo che cambi qualche legge in modo che le tue situazioni abbiano esiti diversi nei tribunali.

 

[Bagudi]

Anche gli avvocati hanno una polizza assicurativa, per cui potresti chiedere loro un risarcimento danni per non averti seguito come si sarebbe dovuto...

Non era difficile...

 

[cosma]

Un semplice incontro delle parti presso il Notaio avrebbe risolto il tutto....sono davvero sconcertata.

 

[Rosa1968]

A volte si agisce d'impeto ma se poi non trovi le persone giuste sulla tua strada ....

 

[Bagudi]

E va beh ! ma due su due ???

 

[alessandro66]

E va beh ! ma due su due ???

Come si dice?..."La fortuna è cieca ma la sfiga ci vede benissimo!"

 

[Incipit]

accaduta anche a me una cosa simile , solo che nel mio caso la parte venditrice non ha proferito verbo , sono passati 3 anni quindi non credo pretenderanno più il doppio, mentre fu l'agenzia a citarmi perchè non procedevo a rogitare (anche io fui avvertita dal notaio di un pignoramento il giorno dell'atto e di un'altra questione urbanistica).
il giudice mi ha dato ragione sia per la questione che dicevi pure tu dell'informazione erronea ma pure perchè , e questo principalmente , non avevo firmato la presa visione dell'accettazione della proposta e quindi il giudice ha ritenuto la proposta caducata di ogni effetto, scaduta dopo i 5 gg scritti e previsti e mai esistita, e ha interpretato la nostra riunione quella mattina dal notaio come trattativa extracontrattuale non andata a buon fine .
Dice l'avv che questo mi ha salvato principalm,ente in quanto solo per la scorretta informazione m'avrebbero condannato alla provvigione ma non assolutamente per intero perchè la scorretta informazione è assolutamente contemplata e tenuta da conto.
L'agenzia mi ha pagato pure le spese legali.
Nel tuo caso il fatto che l'avvocato non abbia nemmeno controllato un attimo è allucinante.
come parte venditrice ho venduto un immobile che avevo solo una delle pertinenze pignorata, informato da subito l'agente che da subito ne ha informato gli acquirenti, con sua grande opera di mediazione ha prodotto l'accordo che si sarebbe rogitato l'appartamento e l'altra pertinenza e che per quella invece pignorata, in quantocome nel tuo caso, era solo una questione formaale , in via di soluzione, ci si impegnava in atto , per iscritto, appena si sarebbero risolte le cose con la cancellazione , che io avrei venduto a loro la partinenza per tot euro e loro si impegnavano a comprarla da me.
Mi dispiace davvero molto per la tua situazione.