Pignoramento, compravendita complicata

[ghiga64]

Ciao, é la prima volta che mi capita.
Il venditore ha una villetta a schiera ipotecata e pignorata da due Banche differenti. Mi da mandato in esclusiva, dopo una settimana di pubblicità prendo una proposta d'acquisto, i proprietari l'accettano anche perché sono proprio messi malino. L'acquirente non dice proprio tutto alla Banca a cui chiede il mutuo, la stessa lo concede ma, venendo a sapere del pignoramento, gli dice che la compravendita non si può fare per legge......Io sento il mio Notaio il quale ha fatto due visure per conoscere quanti creditori ha questa villetta evediamo che la cifra di vendita copre il debito, anzi avanzano dei soldini. Ma in questi casi, non ci si trova tutti davanti ad un giudice e contestualmente si rogita?

grazie per le vostre risposte.

 

[marcellogall]

Il rogito si può fare con la presenza dei funzionari delle banche i quali daranno l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca dopo aver ricevuto l'assegno a saldo delle loro spettanze.
E' una pratica comune.

 

[asteroma]

Si rogita davanti al giudice solo quando la casa è gia oggetto dell'esecuzione immobiliare (è già all'asta). Qui mi pare che sia "solo" pignorata.
Alcune banche in effetti non erogano mutui per queste operazioni, credo, onde evitare di perdere tempo, di rivolgerti ad un altro istituto di credito.
La compravendita è assolutamente possibile e legale a tutti gli effetti, in quanto contestualmente al rogito i creditori lascieranno quietanza liberatoria che attesta di aver ricevuto quanto spettante dal debitore e quindi di liberare l'immobile dal gravame.

 

[Alessandro Frisoli]

Per assoluta sicurezza di parte acquirente procedi così:

Come giustamente detto da marcellogall farai il rogito in presenza dei due funzionari, si prendono i soldi e danno l'assenso, il notaio trascrive l'atto il giorno successivo!! Magari fate l'atto il venerdì pomeriggio e lunedì mattina trascrivetelo, perchè coi pignoramenti non si sa mai, potrebbe insinuarsi qualcun altro dal giorno materiale del rogito all'avvenuta trascrizione (si chiama anche sfiga).
L'ideale sarebbe che le banche lasciassero i soldi a deposito dal notaio e li ritirassero solo ad avvenuta trascrizione (ma non lo faranno mai) ma senz'altro lo farà il venditore, rogita venerdì e prende i soldi (se non ci sono problemi) il lunedì

 

[kolia cassin]

Se c'è il pignoramento l'esecuzione immobiliare è già iniziata. Non puoi che procedere come ti hanno consigliato: cioè compravendere l'immobile davanti al giudice dell'esecuzione, in quanto è l'unica figura che può dare al notaio l'ordinanza che permete la cancellazione del pignoramento. E' iportante che i creditori intervenuti nell'esecuzione diano l'assenso all'estinzione della stessa, ma soprattutto dichiarino nell'assenso all'estinzione della procedura che rinunciano anche alla successiva notifica per i termini di opposizione; così facendo l'ordinanza di estinzione della procedura conterrà già un' ordinanza di cancellazione del pignoramento immediatamente esecutiva con il timbro di non opposizione apposto dal cancelliere (il notaio potrà già il giorno dopo cancellare il pignoramento solo se c'è il timbro di non opposizione, sembra una cosa secondaria, ma senza la dichiarazione aggiuntiva dei creditori la procedura per ottenere il timbro dura circa un mese). La cancellazione delle ipoteche giudiziali (se ci sono) seguono lo stesso iter delle ipoteche volontarie ed è la parte più semplice.
Se proprio vuoi essere sicuro al 100% della transazione, puoi far trascrivere al compratore il preliminare sull'immobile qualche giorno prima dell'atto (senza previsione di caparra o con caparra trattenuta fiduciariamente da te), in questo modo anche se dovesse intervenire un altro creditore dopo l'atto davanti al giudice (anche un secondo dopo), non potrebbe efficacemente insinuarsi nell'esecuzione appena estinta e non potrebbe iniziarne una nuova in quanto il nuovo pignoramento sarebbe inefficace nei confronti del tuo acquirente grazie alla trascrizione del preliminare fatta in precedenza.
Per quello che riguarda il mutuo non ti nascondo che sarà un problema, in questo momento mutui del genere sono difficilissimi da ottenere, fino a qualche mese fa la banca IntesaSanPaolo era un buon referente, ma ora non ne vuole sapere (troppo lavoro in più, preferiscono concentrarsi su pratiche più semplici visto il poco budget erogabile a disposizione), con altre banche si può provare, ma bisogna trovare un referente commerciale che si faccia sponsor presso gli uffici legali interni alla banca.
In bocca al lupo!
Cassin Kolia
casedaenti.it