Possesso prima del rogito per lavori e cautele

[ardigan]

Salve,spero possiate darmi qualche consiglio in merito,dovrei compilare una proposta di acquisto dove l'acquirente vorrebbe che inserissi una clausola affinchè possa cominciare dei lavori di ristrutturazione nel tempo che intercorrerà tra la firma della proposta ed il rogito dunque prendendo il possesso anticipato dell'immobile sicuro del fatto che chiaramente finalizzerà l'acquisto.
Quale potrebbe essere la dicitura corretta per una clausola del genere? ma soprattutto dato che non si può mai sapere...!! come si potrebbe tutelare il venditore al meglio? c'è qualche rischio per lui...o tischi generici che possano far fallire la compravendita? naturalmente l'acquirente è stato il primo a sottolineare che in caso di imprevisti e quindi di non chiusura dell'atto non chiederebbe alcun rimborso per le migliorie apportate,tuttavia vorrei compilare una proposta il più cautelativa possibile...e poi sarebbe meglio una clausola sospensiva o risolutiva?
Grazie anticipatamente

 

[Maurizio Zucchetti]

Mi sta capitando proprio in questi giorni un caso del genere. Ti riporto di seguito una clausola che ho già usato diverse volte, e che anche in questo caso è stata accettata dal Notaio (ovviamente scelto dall'acquirente).

La parte promissaria acquirente richiede che la parte promittente venditrice autorizzi con la presente l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione dell’appartamento in oggetto, includendo in essa l’istruzione e la presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). La parte promissaria acquirente dichiara che in caso di mancata stipula del rogito notarile per sua inadempienza l’abitazione verrà rilasciata in condizioni di pronto uso con il ripristino ante-opera, a meno che la ristrutturazione non sia già stata completata; il tal caso l’immobile verrà riconsegnato nello stato in cui si trova e nessun onere o spesa verrà attribuito alla parte promittente venditrice. La parte promissaria acquirente si assume con la presente qualunque responsabilità, civile e penale, possa derivare dai suddetti lavori, esonerando completamente con ciò la parte promittente venditrice. I suddetti lavori potranno essere eseguiti dal giorno immediatamente successivo alla stipula del contratto preliminare di compravendita, e da tale data la parte promissaria acquirente assumerà gli oneri condominiali ordinari e le utenze tutte.
Noterai che fra gli adempimenti che la parte acquirente dichiara di voler assumere ci sono gli oneri condominiali e le utenze (se fa i lavori è giusto che la luce, l'acqua, il consumo dell'ascensore ecc. li paghi lei) e la disponibilità a terminare i lavori (o a rimettere tutto com'era) se il rogito dovesse saltare per colpa sua. Ritengo infatti che la possibilità di eseguire dei lavori prima del rogito sia una grossa facilitazione che il venditore concede, e che lo stesso debba quindi essere tutelato con attenzione!

 

[Kurt]

attento che il contratto può essere fatto anche molto bene e le persone piene di buone intenzioni ma se qualcosa va storto sei tu che rischi.
Sconsiglio di dare questi permessi per una serie di ragioni ma giusto per darti un'idea:
a) sei il proprietario se nel fare i lavori si creano danni a terzi prima rispondi tu poi fai azione nei confronti della persona che li ha causati ma è sempre una rogna; e
b) se succede qualcosa e pianta i lavori a metà hai la casa distrutta e per avere il risarcimento devi fare causa; e
c) in qualità di proprietario devi firmare tutte le carte che vengono presentate in Comune e prenderti i relativi rischi per sicurezza, contributi ecc.
d) i lavori possono essere tali da costituire un danno non una miglioria. Pensa a una variazione dell'appartamento particolare che lo renda poco appetibile ad altri potenziali acquirenti
Esempi possono essere moltissimi e credo che leggendo nei vari post troverai casi concreti che ti porteranno a propendere per una risposta negativa.

Se proprio vuoi dare il permesso le garanzie da chiedere sono molteplici. p.es. impegni inderogabili a finire i lavori e fideiussioni bancarie e/o assicurative in merito ai pagamenti previsti oltre un margine per le variazioni in corso d'opera, prevedere la tua preventiva approvazione di ogni lavoro, tua verifica di tutte le carte, i permessi ecc. nulla escluso.
Vista la rilevanza delle somme in gioco fatti assistere da un tuo legale di fiducia

Kurt

 

[ardigan]

Grazie mille per le risposte,sapevo che la cosa potesse essere più complicata del previsto infatti molte delle grane da voi elencate mi davano da pensare....,utilizzerò la dicitura che gentilmente Maurizio mi ha fornito mi sembra davvero ben fatta aggiungendo dei particolari in più dato che si tratta di una casa in campagna con terreno....
UN ultima ,domanda come mediatore non si rischia nulla in caso di contenziosi futuri fra le parti...oppure no??

 

[ardigan]

Dimenticavo deve essere una clausola a parte o la inserisco tra le sospensive?

 

[Rosa1968]

Grazie mille per le risposte,sapevo che la cosa potesse essere più complicata del previsto infatti molte delle grane da voi elencate mi davano da pensare....,utilizzerò la dicitura che gentilmente Maurizio mi ha fornito mi sembra davvero ben fatta aggiungendo dei particolari in più dato che si tratta di una casa in campagna con terreno....
UN ultima ,domanda come mediatore non si rischia nulla in caso di contenziosi futuri fra le parti...oppure no??

Si la formula del collega va bene ma tieni presente che ne risponde sempre la proprietà in caso di danni l'unico responsabile nei confronti dei terzi. Poi ti rivarrai certo ma le noie sono noie. L'agente immobiliare perché dovrebbe avere responsabilità?

 

[Rosa1968]

Dimenticavo deve essere una clausola a parte o la inserisco tra le sospensive?

No quale sospensiva! Va inserita nel compromesso dove parlate di consegna. Io aggiungerei anche che non vi possono abitare ....

 

[ardigan]

Responsabilità nei confronti del venditore più che altro,sai com'è con le leggi italiane non si sa mai,ci vuole poco che un venditore possa citarti in giudizio per non averlo tutelato in qualche modo o perchè si inventa chissà che,in Italia tutto è possibile c'è poco da stare tranquilli!

 

[Rosa1968]

Responsabilità nei confronti del venditore più che altro,sai com'è con le leggi italiane non si sa mai,ci vuole poco che un venditore possa citarti in giudizio per non averlo tutelato in qualche modo o perchè si inventa chissà che,in Italia tutto è possibile c'è poco da stare tranquilli!

A Scusa tu sei L'agente immobiliare?

 

[topcasa]

A Scusa tu sei L'agente immobiliare?

Mi sembra logico che sia lui l'AI. ma almeno fin'ora nessuna norma ci porta in questo tipo di Responsabilità